【正文】 有極強(qiáng)的地塊價(jià)值和保值增值性； 土地成本相對板塊內(nèi)其他項(xiàng)目具有明顯優(yōu)勢； 通過強(qiáng)勢產(chǎn)品的打造，吸引客戶的關(guān)注； 華人置業(yè)強(qiáng)勢品牌； 是板塊內(nèi)同期供應(yīng)的中等規(guī)模純居項(xiàng)目。 【 本次方案提綱 】 附件 Part SIX 營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn) Part Four 營銷戰(zhàn)略 及執(zhí)行 Part Five 營銷環(huán)境研判 外部環(huán)境研判 Part TWO 目標(biāo)、任務(wù) 與問題 Part THREE 項(xiàng)目 /產(chǎn)品解讀 內(nèi)部環(huán)境研判 Part ONE 項(xiàng)目資源綜合評價(jià) ?占地規(guī)模中等，項(xiàng)目建筑體量較大，達(dá)到 19萬平米； ?50層的超高層純住宅項(xiàng)目，在區(qū)域市場中相對稀缺； 規(guī)模 ?項(xiàng)目位于城市核心商務(wù)金融中心的東大街，與春熙路及王府井商圈近鄰。前期實(shí)現(xiàn) 均價(jià)為 15000元 /平米 5棟 6棟 7棟 產(chǎn)品競爭力分析 配套 產(chǎn)品 地段 形象 景觀 發(fā)展商品牌 華宇蓉國府 朗御 保利中心 時(shí)代豪庭 本案產(chǎn)品屬于城市超高層物業(yè)，優(yōu)勢較為不明顯 項(xiàng)目處于城市中心區(qū)域，傳統(tǒng)高端居住區(qū)域，且有政府規(guī)劃利好，地鐵物業(yè) 自身除會(huì)所外無任何配套，多依托周邊成熟配套 華人置業(yè)成都項(xiàng)目品質(zhì)形象已初步建立 ,因此項(xiàng)目有望傳承延續(xù)高端形象 . 華人置業(yè)在成都品牌號(hào)召力尚不夠 ,但作為港資上市背景公司擁有資本實(shí)力和超高層打造經(jīng)驗(yàn) 城市景觀優(yōu)勢突出，無自然資源景觀 本案 地段、配套、產(chǎn)品條件，享天生麗質(zhì)；品牌、形象，具提升空間； ? 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)入門檻較高；價(jià)格成為市場同類產(chǎn)品領(lǐng)先者；性價(jià)比最高；成為市場明星項(xiàng)目；知名度、美譽(yù)度與忠誠度居名列前茅。 輻射棕南 、 玉林 、 桐梓林三大華麗場域構(gòu)架之黃金三角區(qū) ， 匯聚成都生活精粹；華宇 51層城市超高層 競品掃描之朗御 戶型 建筑面積 (平米 ) 套內(nèi)面積 (平米 ) 套數(shù) 占比 A1 一室二廳一衛(wèi) 160 89% A2 一室二廳一衛(wèi) 160 A31 一室二廳一衛(wèi) 60 A3 一室二廳一衛(wèi) 40 B1 三室二廳四衛(wèi) 40 8% C躍層 二室二廳二衛(wèi) 8 3% 該項(xiàng)目前期進(jìn)行了內(nèi)部認(rèn)購 ,內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格在 13000元 /平米 ,現(xiàn)在接受誠意金排號(hào) . 對外報(bào)價(jià)是 1500017000元 /平米 帶 3800元 /平米的精裝修 競品掃描之華宇蓉國府 項(xiàng)目名稱 華宇蓉國府 開發(fā)商 成都華宇業(yè)瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 武侯人民南路 占地面積 40畝 總建筑面積 17萬平米 產(chǎn)品形態(tài) 由 6棟高層建筑組成 。 隨著城市中心片區(qū)舊城改造的結(jié)束 ， 地段的不可復(fù)制性彌足珍貴 。 市場競爭格局 本項(xiàng)目的競爭參照體，參照以下標(biāo)準(zhǔn)： ?享有相似優(yōu)勢地段 ?相近產(chǎn)品形態(tài) ?入市時(shí)間 樓盤名稱 占地 （畝） 建筑面積 （平米） 區(qū)域 價(jià)格 （元 /平米） 產(chǎn)品類型 容積率 入市時(shí)間 華宇蓉國府 約 40畝 約 17萬平米 人民南路 預(yù)計(jì) 12022左右 由 6棟高層建筑組成。凱旋港 743 4070㎡ 202291 精裝修（ 800元 /㎡ ） 花樣年 蓉國府 2022年 6月 區(qū)域市場在售樓盤大部分都屬于 尾盤銷售 ，中心區(qū)域的庫存總量 項(xiàng)目名稱 占地 面積（畝） 建筑面積（萬㎡） 容積率 總戶數(shù) 戶型區(qū)間（㎡） 首次開盤時(shí)間 交房標(biāo)準(zhǔn) 剩余未推量（萬㎡） 時(shí)代豪庭 3期 106 4 396 110180㎡ 2022815 清水 蕭邦 7 322 4090㎡ 202216 精裝修 (2022元 /㎡ ） / 弘邦 —— 城市中心市場供需矛盾成為項(xiàng)目契機(jī) ,項(xiàng)目的主力產(chǎn)品面臨較為寬松的市場形勢。 都匯華庭 城中心區(qū)位的絕對優(yōu)勢突出，是毋庸置疑的城市主場。 地塊 四至 義學(xué)巷由中小企業(yè)融資超市、合江亭派出所以及 6層的居民樓和社區(qū)底商組成 紅布正街屬于本地塊和喜年廣場之間的一條雙向兩車道的市政規(guī)劃道路，道路相對較窄，無社區(qū)底商分布 镋鈀街南側(cè)主要分布 6層的老居民樓以及社區(qū)底商，其中社區(qū)底商以餐飲為主 磨房街為雙向 2車道的市政規(guī)劃道路，道路相對較窄，東側(cè)為明宇金融廣場，道路間暫無社區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目總體指標(biāo) 宗地規(guī)模 約 27畝 總建筑面積 約 19萬平米 物業(yè)類型 3棟 5051層的超高層電梯公寓 總戶數(shù) 1707戶 綠化率 33% 【 項(xiàng)目視覺 】 城市中心金融 CBD區(qū)域上難得居住靜謐之地，城市標(biāo)桿超高層純居豪宅 ?華置集團(tuán)力邀貝爾高林、呂元祥和中國建筑等國際團(tuán)隊(duì)傾力打造該項(xiàng)目 ?采用了高級(jí)外墻干掛石材和中空 lowe玻璃，內(nèi)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)，其節(jié)能環(huán)保的設(shè)計(jì)理念將引領(lǐng)健康建筑的典范。誰能夠把握關(guān)鍵的機(jī)遇，誰就能夠贏得未來。z —— “ 華置 【 寫在前面的話 】 機(jī)遇 1 城市規(guī)劃視角 機(jī)遇 2 稀缺資源視角 機(jī)遇 3 市場機(jī)遇視角 本項(xiàng)目的 三大機(jī)遇 ?區(qū)域是政府重點(diǎn)打造的西部金融中心，后期規(guī)劃利好，區(qū)域具備巨大發(fā)展?jié)摿Α? ?項(xiàng)目景觀采用高尚簡約風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)自然與城市的和諧； ?五星級(jí)入戶大廳 9米挑高彰顯尊貴； ?住宅戶型種類多樣化，從 60250平米可滿足不同高端人士需要； ?項(xiàng)目專屬獨(dú)立會(huì)所引入了港式頂級(jí)私人會(huì)所理念，內(nèi)設(shè)恒溫游泳池、健身房、瑜伽館、視聽室等多種功能，以配合高端城市精品形象。 市場宏觀大勢及區(qū)域市場研究關(guān)鍵結(jié)論 1. 市場大勢整體企穩(wěn)，主要是面臨不預(yù)期的政策風(fēng)險(xiǎn)。 “ 西部華爾街 ” , 區(qū)域商業(yè)化價(jià)值凸現(xiàn)，但純居住型的住宅項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多。領(lǐng)邸 8 376 40— 80㎡ 2022121 清水 都會(huì)風(fēng)尚 10 7 360 100140㎡ 20221228 清水 2 上錦美地 539 80125㎡ 2022412 清水 錦江明珠 510 55109㎡ 2022621 清水 / 錦都公寓 228 50130㎡ 2022815 精裝修 (2500元 /㎡ ） 城市博客 喜年廣場 468 2022412 精裝修 (2500元 /㎡ ） / 城市理想 10 1178 3470㎡ 2022412 精裝修（ 1500元 /㎡ ） / 力迅領(lǐng)筑 484 ㎡ 20221212 精裝修（ 2022元 /㎡ ） (剩余 264套 ) 合計(jì)存量 25萬平米（數(shù)據(jù)截至 2022年 2月底） 編號(hào) 出讓時(shí)間 所屬板塊 占地面積 容積率 建筑面積 樓面地價(jià) 競得人 樓盤名稱 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 1 2022727 東大街板塊 12 197255 2022 成都泰信 今年年底 2 2022124 紅星路板塊 5323 8700 成都新合 2022年 3 20221216 華西板塊 8 324670 2812 成都匯日星河 2022年 4 2022131 春熙板塊 8 300455 3570 華人置業(yè) 華置廣場 2022年 5 2022427 北大街 5 14132 3810 成都盛幫 —— 6 2022928 花牌坊板塊 4 13073 7950 四川正黃 正黃羅格 2022年 6月 7 20221026 北大街板塊 5 31104 6090 飛大置業(yè) —— 8 騾馬市板塊 6 33451 6000 成都置信 —— 9 騾馬市板塊 3 20225 9563 交大房產(chǎn) —— —— 10 北大街 5 50473 5050 中房地產(chǎn) —— 11 東大街板塊 41612 4200 新加坡置地 郎御 2022年 4月 12 190000 1778 華人置業(yè) 都匯華庭 2022年 10月 13 2022724 科華路板塊 8 349459 3487 保利地產(chǎn) 保利中心 2022年 5月 14 20221119 東大街板塊 4 59377 6900 龍茂地產(chǎn) —— —— 15 2022124 九眼橋板塊 4 41668 7275 成都朗基地產(chǎn) 2022年 17 2022525 5 59830 3870 福建六建建設(shè)集團(tuán) —— 18 2022525 東大街板塊 56662 3986 成都成房置業(yè) —— 19 人南路板塊 116155 5216 重慶華宇 華宇 功能分別為甲級(jí)寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個(gè)部分。 建筑與地塊呈 36度角布置 ， 建筑正面朝向東風(fēng)路與天仙橋東北面 ， 近觀錦江河景 ，另一面朝向大慈寺與春熙路片區(qū) ， 遠(yuǎn)望文化積淀豐厚的千年名剎大慈寺及春熙路繁華商業(yè)街景 。 功能分別為甲級(jí)寫字樓 、 綜合商業(yè) 、 五星酒店 、 國際公寓四個(gè)部分 。蓉國府定位為復(fù)合型國際商業(yè)建筑集群 ，總建面約 16萬平米 ， 由 6棟高層建筑組成 。 ? 發(fā)展軌跡：區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者 → 區(qū)域外挑戰(zhàn)者 → 明日的超級(jí)巨星 項(xiàng)目競爭定位 區(qū)內(nèi) 領(lǐng)導(dǎo)者 區(qū)外 挑戰(zhàn)者 競爭策略 【 本次方案提綱 】 附件 Part SIX 營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn) Part Four 營銷戰(zhàn)略 及執(zhí)行 Part Five 營銷環(huán)境研判 外部環(huán)境研判 Part TWO 目標(biāo)、任務(wù) 與問題 Part THREE 項(xiàng)目 /產(chǎn)品解讀 內(nèi)部環(huán)境研判 Part ONE 都匯華庭項(xiàng)目營銷目標(biāo)、任務(wù)及問題初判 銷售絕對成功，以較高去化速度實(shí)現(xiàn)對華置廣場的現(xiàn)金流支撐： 15個(gè)月完成 19萬方住宅去化 支持華人置業(yè)品牌落地，促進(jìn)在成都片區(qū)的品牌識(shí)別，并在項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)。隨著未來大體量的寫字樓項(xiàng)目進(jìn)駐東大街， CBD從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，也最具發(fā)展?jié)摿?，潛在金融白領(lǐng)、金領(lǐng)引領(lǐng)的高端購買力區(qū)域； ?項(xiàng)目不直接臨東大街主干道，噪音相對較?。? 區(qū)位 交通 ?項(xiàng)目周邊主干道為東大街，其為寬約 40米、雙向 8車道的都市主動(dòng)脈，西起鹽市口、春熙路，連接二環(huán)路、抵達(dá)沙河，全長近 。 中國西部華爾街 成都金融聚集地， 匯聚國內(nèi)外企業(yè)總部的世界級(jí)商圈； 鐵獅門、九龍倉、新鴻基等 10余個(gè)地產(chǎn)大鱷，億萬資本集聚； 20分鐘對接機(jī)場 地鐵輻射全城， 17條公交線路四通八達(dá)； 政務(wù)中心、金融服務(wù)、商務(wù)集群、星級(jí)酒店林立、商業(yè)繁榮。 —— 實(shí)現(xiàn)工作與生活的同步，效率更高，但物業(yè)服務(wù)要好，建議采用香港或國外的的物管服務(wù)。 ，客戶追求的是產(chǎn)品的純粹性、品質(zhì)感、安全性以及國際化的生活方式等； 【 客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 】 他們在各自的財(cái)富階層尋找著標(biāo)桿物業(yè) . ?投資趨向： 不再一味追求短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)復(fù)合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對于城市資源的占有。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。 他們不是大眾眼里的富豪，但他們是朋友圈里有優(yōu)越感的人； 更甚者有百萬甚至千萬家產(chǎn)，具備多次置業(yè)能力；