【正文】 地的數(shù)量計算。 下列土地由國務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的，其他土地超過 70公頃的。 ?要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記 出讓方權(quán)利 ： ?以所有者身份出讓城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)并收取相應(yīng)的出讓金 ?土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地使用期限屆滿時，有權(quán)無償收回土地使用權(quán)和地上建筑物、附著物 ?在特殊情況下，在土地使用權(quán)期限屆滿前，可根據(jù)社會公共利益的需要以行政管理者的身份提前收回土地使用權(quán)，但應(yīng)對由此而給使用人造成的損失給予一定的補償 ?作為土地管理部門，有權(quán)對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租及其種植進行監(jiān)督檢查。 ④ 土地使用權(quán)出讓是一種有償行為，受讓方必須向國家繳納一定數(shù)額的土地使用權(quán)出讓金。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 房地產(chǎn)民事關(guān)系、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系 適用范圍： 我國城市規(guī)劃區(qū)： 城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。 調(diào)整城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易及實施房地產(chǎn)管理。 特征 ： ①土地使用權(quán)有償出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，僅指土地使用者向國家購買土地使用權(quán)出讓金的行為，其行為僅控制在房地產(chǎn)的 一級市場 。 ⑤ 土地使用權(quán)的時間限制 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年 。 出讓方義務(wù)： ?根據(jù)土地資源優(yōu)化配置的原則，按照社會經(jīng)濟計劃、公共利益、城市規(guī)劃合理阿奈土地使用權(quán)的出讓 ?根據(jù)合同規(guī)定，在一定期限內(nèi)向土地使用者提供土地使用權(quán)，不得無故提前解除合同 ?在特殊情況下依法理財程序提前收回土地使用權(quán)時，有義務(wù)根據(jù)已使用土地的年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償 ?不作為義務(wù)，即不得干涉土地使用權(quán)人形式其權(quán)利的獨立性，確保土地使用權(quán)的真實性。 ? 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償，包括：土地補償費、 安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。 國家對土地使用權(quán)出讓宏觀調(diào)控和實行總量控制 ? 土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃 ? 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。 政府或政府委托 土地管理部門選擇 （二）招標(biāo) 是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位或個人，以書面投標(biāo)形式，競投 某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人 擇優(yōu) 確定土地使用者的出讓方式。 （一）概念 國家 類型 1．宗地出讓合同 2. 成片開發(fā)土地出讓合同 3. 劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同 建設(shè)法規(guī) 第七章 房地產(chǎn)管理法 （二）土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容 ? 1．雙方當(dāng)事人的名稱、身份及特征； ? 2．所出讓土地的位置、四鄰界至、用途和面積等自然狀況（標(biāo)的）； ? 3．土地使用期限，即出讓期限； ? 4．開發(fā)期限； ? 5．出讓金數(shù)額及出讓方式 ? ? 7. 擔(dān)保方式 ? ? 、解除及違約責(zé)任 ? （三）土地使用權(quán)出讓合同的變更、解除及違約責(zé)任 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。 土地使用權(quán)因土地滅失而終止。 濟南大學(xué) 五、土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥的概念 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 ⑵申辦“一書二證” —— 選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途和動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。房屋拆遷需要變更土地使用權(quán)的，必須依法取得土地使用權(quán)。 3）拆遷補償安置協(xié)議 —— 補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過度期限等事項 4）拆遷爭議 5）強制拆遷 ⑵工程建設(shè)項目報建 ?工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括： （一）工程名稱 （二）建設(shè)地點 （三）投資規(guī)模 （四）資金來源 （五）當(dāng)年投資額 （六）工程規(guī)模 （七）開工、竣工日期 （八）發(fā)包方式 （九）工程籌建情況 ?報建程序： （一）建設(shè)單位到建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)領(lǐng)取 《 工程建設(shè)項目報建表 》 （表式附后）； （二）按報建表的內(nèi)容及要求認(rèn)真填寫； （三）向建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)報送 《 工程建設(shè)項目報建表 》 ，并按要求進行招標(biāo)準(zhǔn)備。如果同意，將提出被改變用地性質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計條件。 ⑵房地產(chǎn)價格評估的原則： 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。 ⑷房地產(chǎn)交易行為要式性的原則： 房地產(chǎn)交易雙方必須以合法的法律形式將其權(quán)利義務(wù)完整的固定下來，應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (一 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； (二 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書 (當(dāng)事人的合法證明 )轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； (三 )房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在 15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)； (四 )房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估； (五 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費； (六 )房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記