【正文】 區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。工作計(jì)劃報(bào)主管副總批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。緊前工作條件初步可行性研究：已進(jìn)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)：深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。. 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。. 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。. 交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。協(xié)辦崗位：客戶服務(wù)中心：配合調(diào)研，提供市場(chǎng)信息。（“項(xiàng)目初判評(píng)審意見表”見下）附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報(bào)告審批表 表單編號(hào)：宗地名稱：部門：送審日期： 年 月 日 主要內(nèi)容：需要審核審批事項(xiàng)：投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)人審核意見簽名： 年 月 日主管副總審核意見簽名： 年 月 日總經(jīng)理審核意見簽名： 年 月 日董事長審批： 簽名： 年 月 日市場(chǎng)調(diào)研1. 作業(yè)目的：對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)、目標(biāo)客戶群等進(jìn)入深入調(diào)查，為項(xiàng)目可行性分析提供真實(shí)依據(jù)。2. 主管崗位：總經(jīng)理：決策項(xiàng)目是否進(jìn)入“可行性分析”。3. 作業(yè)要求：. 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目是否存在重大影響。協(xié)管崗位：設(shè)計(jì)、客服主管副總：熟悉項(xiàng)目情況，指導(dǎo)編寫報(bào)告。 協(xié)辦崗位：報(bào)批報(bào)建員：收集相關(guān)信息。客服中心相關(guān)人員：提供市場(chǎng)信息及配合調(diào)研。.建設(shè)項(xiàng)目報(bào)批工作流程目 錄投資發(fā)展中心總流程 2房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 3項(xiàng)目信息收集 4項(xiàng)目信息篩選 5項(xiàng)目論證業(yè)務(wù)總流程 6項(xiàng)目初判 7初判報(bào)告評(píng)審 9附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報(bào)告審批表 10市場(chǎng)調(diào)研 11編制可行性研究報(bào)告 14項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（模版） 18可行性分析報(bào)告評(píng)審 23附件：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審表 24項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)總流程 25項(xiàng)目策劃 26初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 28項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容 29土地投標(biāo) 31項(xiàng)目選址意見書 34建設(shè)用地規(guī)劃許可證 36建筑工程消防設(shè)計(jì)技術(shù)審核 37日照及技術(shù)指標(biāo)審核 39文物鉆探 41建筑工程規(guī)劃許可證 43建設(shè)工程規(guī)劃許可批后公示 45規(guī)劃院放線 46建設(shè)工程施工許可證 47建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證 48基建用電報(bào)裝 50正式用電報(bào)裝 52基建用水報(bào)裝 54正式用水報(bào)裝 55天然氣報(bào)裝 56消防驗(yàn)收 57 投資發(fā)展中心總流程項(xiàng)目信息收集市場(chǎng)信息收集、分析項(xiàng)目論證項(xiàng)目選址意見書項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證國有土地使用證文物鉆探消防審查日照分析基建用電報(bào)裝基建用水報(bào)裝建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證管線工程規(guī)劃許可證集中供熱報(bào)裝天然氣報(bào)裝正式用電報(bào)裝正式用水報(bào)裝現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工消防驗(yàn)收房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1. 作業(yè)目的：研究市場(chǎng)真實(shí)狀況，為項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃提供依據(jù)和積累信息。3. 作業(yè)要求. 市場(chǎng)代表樓盤信息的調(diào)查、分析；. 行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的收集、分析；. 行業(yè)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)等信息的收集、分析；. 鄭州市代表性房地產(chǎn)企業(yè)的研究、分析；. 新項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的研究分析；. 項(xiàng)目策劃過程中市場(chǎng)分析信息的提供；. 公司開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程的跟蹤、分析；4. 作業(yè)描述. 通過實(shí)地調(diào)研，了解市場(chǎng)代表樓盤信息；. 通過媒體收集行業(yè)相關(guān)信息；. 通過《房地產(chǎn)市場(chǎng)分析月報(bào)》在公司內(nèi)部發(fā)布市場(chǎng)研究成果。公司高層領(lǐng)導(dǎo)：收集相關(guān)信息。主辦崗位：投資發(fā)展中心：進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘及市場(chǎng)調(diào)研，編制報(bào)告。. 留取現(xiàn)場(chǎng)影像資料。協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理：熟悉項(xiàng)目，提出意見。2. 作業(yè)依據(jù)：地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。4. 作業(yè)方法：相關(guān)部門信息的收集、市場(chǎng)問卷調(diào)查、所在區(qū)域的踏勘及調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、分析5. 作業(yè)描述：. 項(xiàng)目宗地實(shí)地踏勘地形：. 宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況；. 地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；. 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；. 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；. 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；. 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。. 市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。. 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。. 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。協(xié)管崗位：財(cái)務(wù)經(jīng)理，研發(fā)經(jīng)理，成本經(jīng)理：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助主管副總把關(guān)。作業(yè)描述，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 編寫研究報(bào)告。 細(xì)分市場(chǎng)分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、威脅（O）、機(jī)會(huì)（T）。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)分析。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。（附周邊環(huán)境生活配套圖）自然環(huán)境區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。綜合分析對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的時(shí)間安排。第七章 銷售計(jì)劃（客服中心建議）各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，入住時(shí)間，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。主管崗位：總經(jīng)理：熟悉報(bào)告內(nèi)容，進(jìn)行最終決策。工作描述：投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng)目初判評(píng)審會(huì)，或?qū)㈨?xiàng)目初判報(bào)告送至相關(guān)人員評(píng)審；各相關(guān)人員對(duì)可行性分析報(bào)告提出意見；項(xiàng)目策劃人員根據(jù)建議對(duì)需要修改、完善部分進(jìn)行修訂；根據(jù)修訂完善后的報(bào)告，相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目提出書面建議；公司決策層確定項(xiàng)目是否向下進(jìn)入獲取階段。. 決策崗位：總經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書的簽發(fā)。. 工作程序. 投資發(fā)展中心提交的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。. 調(diào)研工作實(shí)施. 項(xiàng)目案場(chǎng)銷售成員查閱并熟悉《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動(dòng)獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。. 調(diào)研組成員。. 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。. 經(jīng)新項(xiàng)目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設(shè)計(jì)研究、新項(xiàng)目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。. 《產(chǎn)品建議書》定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。. 協(xié)管崗位： 財(cái)務(wù)經(jīng)理：對(duì)財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。. 緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。. 5．2投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議. 主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。. 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。. 工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫。. 主管副總：確定項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。. 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。. 5．6投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律：. 5．6．1各崗位對(duì)所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項(xiàng)目選址意見書》辦事程序。. 用地處轉(zhuǎn)總工室審查（用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦事程序。5. 作業(yè)描述：. 向規(guī)劃局大廳用地處窗口遞交資料：選址意見書、定界圖、航測(cè)圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文件. 用地處根據(jù)選址意見書出控制性詳規(guī)設(shè)計(jì)要點(diǎn)（需主管副局長審批）. 委托市規(guī)劃院做控制性詳細(xì)規(guī)劃；. 控規(guī)公示7天（規(guī)劃局網(wǎng)站）；. 主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證；6. 所需時(shí)間：30工作日7. 流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日）選址意見書、定界圖、航測(cè)圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文件向用地處遞交資料5天用地處出控規(guī)要點(diǎn)主管副局長審批3天市規(guī)劃院出控規(guī)10天控規(guī)規(guī)劃局網(wǎng)公示7天主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證5天領(lǐng)證建筑工程消防設(shè)計(jì)技術(shù)審核1. 作業(yè)目的：根據(jù)消防審核規(guī)定，完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的消防審核，領(lǐng)取《建筑工程消防設(shè)計(jì)審批意見書》。（一）所需資料：協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供施工圖紙，協(xié)助填寫消防相關(guān)申批表，根據(jù)消防審核意見修改設(shè)計(jì)方案。. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：. 工業(yè)建筑按建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)的4%收??；. 易燃易爆工程按建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)的5%收取；. 民用建筑；（按市場(chǎng)價(jià)換算成按建筑面積收費(fèi)）（1）、單層；（2）；（3）、高層一類居住建筑按建筑面積每平方米1元收??；（4）、超高層（100米以上）；（5）、單層；（6）、高層二類公共建筑按建筑面積每平方米1元收??；（7）；（8）、超高層（100米以上）；（9）；：正常程序約10個(gè)工作日(根據(jù)項(xiàng)目工程量不同,時(shí)間不同)（所標(biāo)注天數(shù)為工作日）項(xiàng)目全套施工圖、航測(cè)圖兩張、消防設(shè)計(jì)專項(xiàng)說明（高層項(xiàng)目）、消防咨詢委托書（高層項(xiàng)目）向消防總隊(duì)報(bào)送資料純多層項(xiàng)目報(bào)大廳審批綠色通道含高層項(xiàng)目報(bào)消防咨詢公司審圖510天審查不通過,設(shè)計(jì)部門修改方案轉(zhuǎn)建審科審圖5天咨詢公司出“建筑工程施工圖消防設(shè)計(jì)文件審查合格書 ”“大廳發(fā)審核意見書