【正文】 而備 黔貴 ? 1： 1停車位，供應(yīng)充足。 項目劣勢 (W)： ? 片區(qū)環(huán)境給人以臟、亂、差的印象。 ? 作為精裝修房，面積較大，總價過高，壓縮了一定目標客戶群。 項目威脅 (T)： ? 小區(qū)周邊在建、擬建項目較多，對目標客戶群較易潛在分流?；ü麍@休閑廣場的建成，表明政府對花果園片區(qū)環(huán)境改造的巨大決心，以及周邊項目 逐步建成將使片區(qū)環(huán)境得到進一步改善。 對于北面及西北面約30米斷崖的缺陷的處理，我司有以下 3點建議： ① 銷售員統(tǒng)一說辭，在銷售時對提出質(zhì)疑的客戶，強調(diào)小區(qū)西北 “ 獅峰山 ” 有調(diào)劑區(qū)域小氣候的重要功能，冬季有阻擋北風的襲擾的作用，夏季可阻擋西曬，冬暖夏涼。 ③ “ 獅峰山 ” 面對小區(qū)斷崖的正面設(shè)計為本項目的 “ 形象墻 ” —— 既突出黔貴地產(chǎn)的企業(yè)品牌，又為區(qū)域環(huán)境作了一個提煉，并且將項目打 下深深的文化烙印，提升項目整體品質(zhì)，增加項目亮點，讓準客戶成為小區(qū)業(yè)主變成一種榮耀。 ③ 承諾客戶在購房之后，公司統(tǒng)一安排業(yè)主在裝修過程中，進行參觀，并對自己的房子裝修提出意見。 二、項目賣點分析 片區(qū)共有賣點 專業(yè)精品 .為你而備 ① 花果園位于市中心區(qū)，到大十字也僅僅三分鐘車程； ② 浣紗路作為貴陽市貫通南、北、西的交通中心樞紐，交通便利，工作、生活、健身、周末休閑，來去自如，又能獨享都市的熱鬧和靜怡之地。 車族 在充分分析比較片區(qū)市場（包括供應(yīng)市場和客戶市場）因素后，根據(jù)項目的特點為本項目制定出如下營銷策略： 營銷策略：選時入市，建立形象，產(chǎn)品跟進。 本項目可以 VIP 認籌登記的方式，在項目包裝上下足功夫，通過工地圍墻、道旗、樓體條幅吸引片區(qū)內(nèi)客戶注意；通過售樓處前廣場、 “ 精裝廊院式售樓處 ” 、 “ 精裝廊院式精裝修樣板房 ” ， “ 沖擊 ” 目標客戶、 “ 打動 ” 目標客戶、 “ 搶奪 ” 目標客戶，進而 “ 贏得 ” 目標客戶，并憑借產(chǎn)品的市場沖擊力初步建立項目 “ 高端精裝廊院式 ” 形象。 六、目標客戶定位 首先我司從購買能力上進行目標客戶的確定： 假設(shè)本項目 C 座精裝修房的銷售均價是 6000元 /㎡，若購買 135㎡住房： 根據(jù)以上簡單分析，可以肯定本項目的目標客戶應(yīng)該是有相當經(jīng)濟能力的，具有以上收入者，可以分成以下兩類： 一類：政府公務(wù)員、國企中高層管理者，以及壟斷企業(yè)（水、電、煤氣、通訊、交通系統(tǒng)）的二次置業(yè)者，這部分客戶一般都原 有一套普通住房，賣了之后即可付首付，家庭月收入支付月供不存在大的壓力。 經(jīng)過篩選剩下的潛在目標客戶為私營企業(yè)主、國企中高層管理者、個體工商戶。 由于本項目地處貴陽乃至貴州省最大的批發(fā)市場 “ 市西路 ” 和 “ 星云家電城 ” ，以及緊鄰客車站和便利的交通，因此，本項目的真正目標客戶是： 第一層主要目標客戶：個體工商戶、外地客商和外地企事業(yè)單位駐筑辦事處。 主要目標客戶的心理特性： ① 對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，但他們又是商人，有商人的交易本性，所以要求物有所值，甚至物超所值。 ② 大生意，把尊客帶回家。 七、廣告策略 廣告宣傳目的 ① 把項目宣傳與貴公司的形象推廣做有機結(jié)合，適當?shù)貥淞⑶F公司的品牌形象。 特殊廣告宣傳手段 為了更快在市場創(chuàng) 造影響，并充分利用好本樓盤的資源，可以適當制造一些新聞 —— “ 本售樓中心僅接待有私家車的客戶 ” 等，同時，也滿足目標客戶 —— 生意人的虛榮心。 曦城上品 ” C 座精裝修房的營銷推廣要求制作，在此我司不再單獨制訂。 大廳設(shè)計風格：時尚、大氣、簡潔、明快。裝修 3個以上風格反差較大（個性較突出）的樣板房，分別是中式、歐式和現(xiàn)代各一套，其它為效果圖菜單，每種戶型各 3套，可以組合成數(shù)十套精裝修方案。 方案 1：制作圍墻條幅推廣工地形象 方案 2：工地附近制作一定數(shù)量的引導(dǎo)旗表明項目地址與項目品牌 具體內(nèi)容應(yīng)配合貴司的整體推廣方案由貴司合作的專業(yè)營銷推廣商，結(jié)合我司對 “ 黔貴 ??第三部分 價格策略 一、價格路線 目前貴陽中心區(qū)市場正處于啟動加速階段，因此市場競爭將空前激烈，由于精裝修在貴陽市還是一個較新興的項目，價格策略的運用將在某種程度決定項目的成敗。價格具體可以視內(nèi)部認購或試銷期客戶的反應(yīng)，確定一期開盤具體的價格。 曦城上品 ” 均價的確定，不僅與級差相關(guān)，且與戶型的合理性，以及推廣方式有關(guān)，比較復(fù)雜，僅僅從周邊高層比較而言，加上精裝修成本與增值部分（ 13001500元 /㎡），以及考慮到房地產(chǎn)市場價格上漲的因素，和毛坯房子的銷售情況，由于精裝修房 2020年 7月份開盤，長達 7個月的時間 ，均價暫不確定。 二、戶型分析及定價方式 商品住宅的具體定價與級差，以及臥室數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量、建筑面積 、套內(nèi)面積、實用率、朝向系數(shù)、采光系數(shù)、開闊性、戶梯比、附加面積、面積接受度、景觀因素、布局合理性、環(huán)境因素等房地產(chǎn)特征有關(guān)。 （一） “ 黔貴 西側(cè)：是 B 座和項目部分內(nèi)環(huán)境。 曦城上品 ” C 座各向景觀大體上可分為四級： 一級：南向。 B、 C、 A 座的東向景觀系數(shù)可分別定為 1%、 0、 1%。平均 系數(shù)為 0。 附：西北向超過 12層之上，視野變得相當開闊，所以 12層以上的 A、 C 戶型的景觀系數(shù)方面參照 B 戶型定。 曦城上品 ” C 座的朝向系數(shù)可確定為： 東： 0，為基準 南： 3% 西： 1% 北： 2% 東南： % 西南： 1% 東北 ： 1% 西北： %