【正文】 理個人住房抵押貸款主要流程的簡要介紹，在實踐中，由于政策、銀行甚至客戶自身等因素，對于辦理個人住房抵押貸款都會有一定程度的影響。辦理抵押登記后一般在第七日（受理當日不算在內(nèi)）抵押人或抵押人委托之律師憑本人身份證件、《委托書》（若有；事后委托的大部分房地產(chǎn)交易中心須公證委托書）、《收件收據(jù)》的原件領取《上海市房地產(chǎn)權證》和《上海市房地產(chǎn)登記證明（他項權利抵押）》文件。因此，房屋所有權人（二手房）/借款人/抵押人因遺忘密碼等原因導致抵押登記當天無法辦理的情形也存在。對于一手現(xiàn)房或二手房，房地產(chǎn)之抵押登記必須與所有權轉移登記同時辦理；對于期房，預售商品房之預告抵押登記可在辦理出預告登記證后，也可與預告登記一起辦理。（三） 辦理抵押登記階段：抵押登記前的準備工作。2）合同印花稅：包括房屋買賣合同印花稅和貸款合同印花稅，買賣合同按成交價 *%收費，貸款合同印花稅按貸款金額*%收費。上述材料如為英文版本的，應附上外翻譯總公司或其他翻譯公司出具的中文翻譯件。在介紹銀行合同的同時，可就客戶感興趣的法律話題進行交談，不僅包括合同某具體條款的立意分析，還可涉及到關于房地產(chǎn)市場、抵押登記、債權債務等其他法律問題，以維護律師的專業(yè)形象和職業(yè)操守。律師參于的大致流程如下：（一）準備簽約階段： 制作《一、二手房（地）產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔保合同》等簽約文件。 一、目前本市各銀行關于個人住房抵押貸款流程簡述本人服務過的銀行包括有中國銀行、星展銀行、華僑銀行等國有及外資銀行，其中辦理個人住房抵押貸款的流程各有優(yōu)劣。對個人住房抵押貸款主要流程及法律問題簡介對個人住房抵押貸款主要流程及法律問題簡介作者：楊雷律師 前言： 隨著深圳斷供案風波見諸各大報端，房價爆跌引發(fā)的開發(fā)商資金鏈危機、購房業(yè)主負資產(chǎn)等一系列房貸金融風險也開始顯山露水。銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務主要分為三類：一手現(xiàn)（期）房抵押貸款、二手房抵押貸款、持證抵押貸款業(yè)務。通過銀行事先提供的當事人申請貸款的各類材料，預核實房地產(chǎn)權利人即二手房買賣中的出賣人、借款人和抵押人（境內(nèi)人）的身份真實性，了解上述人等的戶籍信息（也即各種親屬或身份關系），抵押房地產(chǎn)之上海市房地產(chǎn)登記冊（即登記資料）查閱，同時對經(jīng)公證之委托書、認證書、《房屋買賣合同》（二手房、一手房、期房）等參看。對于受委托簽署《一、二手房（地）產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔保合同》及辦理抵押登記的，還需仔細查看經(jīng)公證或認證之《委托書》原件，核對抵押房地產(chǎn)坐落、委托事項、有無轉委托權限等信息，根據(jù)辦理抵押登記的經(jīng)驗對受托人進行善意提醒；同時需委托本所或第三人辦理抵押登記的，須提前預約公證機構辦理公證手續(xù)或告知事后自行去公證處辦理。告知律師費及其他代收代付費（貸款合同印花稅、房地產(chǎn)查閱費、房地產(chǎn)抵押登記費等），對于房地產(chǎn)按揭貸款的借款人，還需提示應繳納的交易過戶費用，包括過戶手續(xù)費、產(chǎn)權登記費、配圖費、契稅、買賣合同印花稅等。3）契稅：非普通住宅按成交價*3%，普通住宅按成交價*%（詳見上海四部門聯(lián)合印發(fā)《加強房地產(chǎn)稅收管理補充通知》（2005年6月1日））。通常在簽約后，律師會將《房產(chǎn)抵押貸款合同》、《銀行委托書》（銀行委托抵押人或律師事務所辦理抵押登記并領取上海市房地產(chǎn)抵押登記證明）、《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（抵押）快遞至銀行蓋章并由有權簽署人簽字或蓋章；之后，銀行會將蓋完章的上述材料連同辦理抵押登記材料，包括加蓋公章的銀行營業(yè)執(zhí)照（正/副本）、金融許可證、法定代表人身份證明復印件等快遞至律師事務所。辦理抵押登記手續(xù)時，借款人/抵押人需帶好《上海市房地產(chǎn)權證》、身份證件（部分權利人為未成年子女的，父母需攜帶出生證或戶口簿，超過16周歲的帶好身份證）、委托書原件（若有）。此等情形下必須等找到密碼或補辦密碼（期限15日）后方能辦理該手續(xù)。（四） 出具法律意見書及放款階段：１、律師出具法律意見書。 二、目前本市個人住房抵押貸款涉及主要法律問題的簡述　　個人住房之房地產(chǎn)抵押貸款，涉及的法律問題比較全面，主要包括房屋買賣、租賃和抵押貸款合同、物權及其登記、銀行業(yè)、公證、強制執(zhí)行、監(jiān)護、民事代理、婚姻、繼承等諸多民商事及行政等多層法律關系，筆者根據(jù)抵押貸款流程等邏輯順序并結合相關法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件及辦理抵押貸款的實際經(jīng)驗遴選一二如下：（一） 借款人／抵押人／抵押物財產(chǎn)共有人身份識別及承擔的責任１、 在個人住房抵押貸款業(yè)務中，向銀行申請抵押貸款的借款人一般為該抵押房屋的所有權人，所以借款人即為抵押人；但抵押人未必是借款人，銀行在選擇借款人人選時，除了滿足其為抵押房屋的所有權人之外，還考慮借款人的年齡、收入、財產(chǎn)及資信等情況。對于該等房屋進行房地產(chǎn)查閱時，一般登記的注記為房改售房或售