項(xiàng)目三成本法知識目標(biāo)能力目標(biāo)素質(zhì)目標(biāo)-wenkub
2022-10-22 23:27:13 本頁面
【正文】 ［知識目標(biāo)］ ? ? ? ［能力目標(biāo)］ ? 1. 能界定成本法的適用對象 ? ? 3. 能界定建筑物折舊的程度并求取其折舊額 ［素質(zhì)目標(biāo)］ ? 1. 具備了房地產(chǎn)成本構(gòu)成的基礎(chǔ)性知識 ? 2. 具備一定的市場信息調(diào)查搜集能力 ? 3. 具備建筑工程概預(yù)算知識 ［任務(wù)分解］ 任務(wù)一：成本法的基本原理 任務(wù)二：房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及測算公式 任務(wù)三：重新購建價(jià)格及建筑物折舊估算 任務(wù)一 成本法的基本原理 167。甲公司擬分兩期建設(shè) 80棟別墅。當(dāng) 1996年 6月第二期工程竣工后，建成的別墅以 5200元 /m2售出，甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評估的拍賣底價(jià)過低，而且別墅的拍賣底價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高 300元 /m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。（積算價(jià)格） 注意： 成本并非通常意義上的 “ 成本 ” ，而是 “ 價(jià)格 ” ； 成本并非歷史成本，而是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建成本。 [作業(yè)與思考 ] ? 什么是成本法？ ? 成本法的理論依據(jù)是什么？ ? 成本法的適用對象是什么？ ? 成本法的操作步驟是什么？ 任務(wù)二：房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及測算公式 167。該房地產(chǎn)占地面積為 3500m2，總建筑面積為4500m2， 2020年 1月竣工。 1. 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 （一） 土地取得成本 （ 二 ） 開發(fā)成本 （ 三 ） 管理費(fèi)用 （四） 投資利息 （五） 銷售費(fèi) 用 （六）銷售稅費(fèi) （七） 開發(fā)利潤 （一） 土地取得成本 通過征用農(nóng)地取得的 農(nóng)地征用費(fèi) +土地使用權(quán)出讓金 農(nóng)地征用費(fèi) 包括： （ 1）征地補(bǔ)償安置費(fèi)用 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) （ 2）征地管理費(fèi) （ 3）耕地開墾費(fèi) （ 4）新菜地開發(fā)建設(shè)基金 （ 5）相關(guān)稅費(fèi)：如防洪費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi)、耕地占用稅等 通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的房屋拆遷費(fèi)用 +土地使用權(quán)出讓金 房屋拆遷費(fèi)用包括： （ 1）房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用 被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格 被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償 搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi) （ 2）房屋拆遷估價(jià)服務(wù)費(fèi) （ 3）房屋拆遷服務(wù)費(fèi) （ 4）房屋拆遷管理費(fèi) （ 5）相關(guān)稅費(fèi) 通過在市場上購買取得的 購買土地的價(jià)款 +買方繳納的稅費(fèi) （ 二 ） 開發(fā)成本 1．勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) ： 可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及 “ 三通一平 ” 等費(fèi)用； 2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ： 道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)用； 3．建筑安裝工程費(fèi) ： 4．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ： 代建市政道路、代市政綠化、人行天橋及地下通道等 5．開發(fā)過程中的稅費(fèi) 作為買方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi) :耕地占用稅、契稅、印花稅等 （三） 管理費(fèi)用 包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等 =（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 ） A% 經(jīng)濟(jì)適用房管理費(fèi)： ≤ 2% （四） 投資利息 不同 于 會計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用 計(jì)息基數(shù)： 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 （五） 銷售費(fèi)用 廣告宣傳 費(fèi) 、銷售代理費(fèi) 等 （六）銷售稅費(fèi) 銷售稅金及附加 ： 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加； 其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的 印花稅、 交易手續(xù)費(fèi)等。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)（假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入）。 ? 討論：求該建筑物的重新購建價(jià)格。 二、建筑物重新購建價(jià)格 的兩種類型： （一） 重建成本 （二） 重置成本 重建成本 —— 指 采用與估價(jià)對象建筑物原有 的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的 全 新建筑物的正常價(jià)格。 1）單位面積法 2）單位體積法 1）單位面積法 某建筑物的建筑面積為 300㎡ ，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為 1200元／㎡，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為多少？ 300 1200=36(萬元 ) 2）單位體積法 某建筑物的體積為 500m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600元／ m3，則該建筑物的重新購建價(jià)格為多少？ 500 600=30(萬元 ) （ 2）分部分項(xiàng)法 —— 指先將估價(jià)對象建筑物分解成若干分部或分項(xiàng)工程，然后利用建筑工程概預(yù)算定額查出各分部或分項(xiàng)工程的單位成本，分別乘以各分部分項(xiàng)工程的工程量，得到各分部分項(xiàng)工程的成本，累加求得建筑物的總成本，再加上稅費(fèi)、利潤等求得建筑物的重新購建價(jià)格。 167。 (2)正常使用的磨損 由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。 （ 1）功能缺乏 —— 指建筑物沒有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。 物質(zhì)折舊：有形損耗 功能折舊：無形損耗 經(jīng)濟(jì)折舊：無形損耗 例 1： 某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為 3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為 8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為 7萬元。 （ 1）建筑物的壽命 （ 2）建筑物的經(jīng)過年數(shù) （ 3）建筑物的剩余壽命 （ 1）建筑物的壽命 自然壽命 經(jīng)濟(jì)壽命 1）自然壽命 —— 指從建筑物 竣工 之日起到 建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的年數(shù)。 （ 3）建筑物的剩余壽命 剩余自然壽命 剩余經(jīng)濟(jì)壽命 剩余自然壽命 =自然壽命 實(shí)際經(jīng)過年數(shù) 剩余經(jīng)濟(jì)壽命 =經(jīng)濟(jì)壽命 有效經(jīng)過年數(shù) 在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為 經(jīng)濟(jì)壽命 ，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為 有效經(jīng)過年數(shù) ，剩余壽命應(yīng)為 剩余經(jīng)濟(jì)壽命 。 D=1583元 Et=15833元 P
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