【正文】 阿索 艾瑞爾斯 艾維爾 愛琳娜 棉花堡 愛慕 安姬奧 安莉芳 奧黛莉 奧索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏萊喬特 棒球手 寶姿 保羅 貝思卡 比華利保羅 彪馬 博柏利 薄濤 布萊恩 布魯士諾 查理王 袋鼠 戴奧麥 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪爾澳尼 迪克伯爵 東方信一 都本 都彭 都市田園 范思哲 菲尼迪 福山 福特曼 富鋌 高爾夫 觀奇 浩沙 花花公子 華倫天奴 古柏 姿美 紀(jì)梵希 佳寶 嘉朗 嘉慕倫 箭牌 杰尼亞 金盾 金利來 緊特利 緊特利 卡貝倫 卡蒂樂 鱷魚 卡爾丹頓 卡麥羅 克勞拉爾 朗萊斯 朗萬(wàn) 朗姿 老爺車 樂斯菲斯 利奧拉 林寶堅(jiān)尼 龍浩 旅狐 羅馬世家 馬克波士 瑪莎 瑪絲菲爾 麥德仕 之系統(tǒng)資料。 4）擬招商家（主力店、次主力店） 重點(diǎn)引進(jìn)： 百貨： 巴黎春天、瑪莎、百盛、易初蓮花、新 世界、蓮卡佛。 之系統(tǒng)資料。 通過品牌主力店的進(jìn)駐提升羅湖商務(wù)中心的品牌知名度。 羅湖商務(wù)中心品牌知名度的提升途徑 未來的時(shí)代是品牌力的時(shí)代，未來的市場(chǎng)屬于強(qiáng) 勢(shì)品牌。 企業(yè)、公司老板階層。一個(gè)略顯騷包的群體。 特別需要說明的是，各區(qū)通過觀光電梯、扶梯進(jìn)行連接，形成 一個(gè)豎筒狀主力店，統(tǒng)籌考慮第一層與三層的垂直交通組織，力爭(zhēng)使人流從一樓做垂直方向的輸送， 達(dá)到移步換景，功能互補(bǔ)，充分吸引消費(fèi)者進(jìn)行關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，形成生生不息的旺場(chǎng)格局。 的放大。 項(xiàng)目定位 （寫字樓）羅湖商務(wù)首席平臺(tái) （商業(yè)）倫巴第風(fēng)情國(guó)際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡(jiǎn)單： 國(guó)家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當(dāng)于中國(guó)的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國(guó)共有二十個(gè)大區(qū)。之系統(tǒng)資料。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。 功能定位 國(guó)際時(shí)尚商務(wù)、休閑、購(gòu)物中心 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 二樓“國(guó)際名品館”： 主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求； 三樓“時(shí)尚潮流館” ： 主要經(jīng)營(yíng)少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時(shí)在三樓引進(jìn)比勝客、臺(tái)灣 666 快餐、哈根達(dá)斯之類中高檔飲食，滿足寫字樓工作人員的飲食需求。 商業(yè)單元面積的劃分及組合：建議品牌店從 50—— 200平方米，餐飲從 200500平方米，可以自由組合。（其興趣、特點(diǎn)見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對(duì)商家的引進(jìn)有著決定本項(xiàng)目商業(yè)成敗的作用）。 行為特征：同上 商務(wù)消費(fèi)群體。 作為好的寫字樓，品牌的營(yíng)造直接關(guān)系到未來的租金的提升、客戶對(duì)寫字樓的檔次認(rèn)同感。 通過物業(yè)管理服務(wù)提升物業(yè)的價(jià)值，形成良好的口碑。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店。 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺(tái)灣 丫島冰沙 、豪享來、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺(tái)灣崇光、巴黎春天。 曼妮芬 貓人 蒙迪愛爾 夢(mèng)麗德 夢(mèng)特嬌 米奇 棉田 名仕 耐克 諾帝卡 歐迪芬 派克蘭帝 皮爾 卡丹 其樂 企鵝 喬山 喬治賽姆頓 清水世家 熱浪 薩巴帝尼 三和松石 沙馳 神思 勝龍 圣大保羅 圣思 圣雪絨 史黛菲 世王 仕東利 舒雅 水孩兒 斯蒂文 蘇格蘭飛人 塔西尼 騰氏 緹絲丹 天馬 甜姐兒 兔皇 威爾諾 威爾遜 西蒙尼 新秀麗 雪蓮 雅迪斯 雅度夫 雅蘭床品 伊夫 免租期限：擬定為半年。 經(jīng)營(yíng)管理模式 商鋪進(jìn)行捆綁式招商，實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)：統(tǒng)一 VI 標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一 Dress Code，統(tǒng)一管理（開業(yè)慶典、營(yíng)銷推廣、主題策劃、愛心捐贈(zèng)等系列活動(dòng)） 商鋪的經(jīng)營(yíng)要特別注意店鋪形象符合我們的商業(yè)整體定位，注意商品質(zhì)量，適時(shí)督導(dǎo)商戶調(diào)整經(jīng)營(yíng)品種，對(duì)于考核不合格的經(jīng)營(yíng)戶限期退場(chǎng)。 二層為 330 元 /平方米月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國(guó)際級(jí)商務(wù)平臺(tái)”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)受眾 傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個(gè)勢(shì)，向廣大的目標(biāo)受眾敞開心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，而受眾則根據(jù)這些理念來判斷發(fā)展商的實(shí)力、可靠性其發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。 本方案通過解決以上問題，使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位、推廣策略、 推廣細(xì)部安排等全方位形成一個(gè)整體，將從根本上促進(jìn)羅湖商業(yè)中心項(xiàng)目招商工作的成功。 三、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 四、 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（ T） 第四部分 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目定位 二、 功能定位 三、 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 四、 客戶定位 第五部分 關(guān)于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務(wù)中心品牌知名度 打造 二、 規(guī)劃商業(yè)的 VI 導(dǎo)識(shí)系統(tǒng) 三、 主力店 的引進(jìn) 四、 物業(yè)管理、商場(chǎng)管理服務(wù)的加強(qiáng) 五、 招商推廣工作 之系統(tǒng)資料。區(qū)域方面，羅湖區(qū)依然保持金融商業(yè)中心區(qū)龍頭地位的優(yōu)勢(shì)，作為眾多外資企業(yè)、商業(yè)巨頭的辦公場(chǎng)所首選地，目前錄得多宗大面積成交紀(jì)錄。新增面積主要集中在福田區(qū)，其中 CBD的深圳國(guó)際商會(huì)中心、時(shí)代金融大廈以及卓越大廈三個(gè)樓盤貢獻(xiàn)了近 20萬(wàn)平方米的寫字樓面積，占了新增面積的約 ％。 （ 2）需求依然旺盛，但增長(zhǎng)速度放緩 甲級(jí)寫字樓如地王、嘉里等 占用率均保持在 95％以上。 （ 3）短期內(nèi)供應(yīng)增長(zhǎng)較快，空置面積增加 在 2021 年度 ， 寫字樓的空置面積高達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，比去年全年空置量多出逾十萬(wàn)平方米。 （ 4）價(jià)格平穩(wěn)上升 深圳寫字樓租金及售價(jià)均平穩(wěn)上升， 2021 年度的租金指數(shù)和售價(jià)指數(shù)，分別比同期上升 ％及 ％。 而物業(yè)租賃最為活躍的則是羅湖區(qū)以及南山高新科技園區(qū)。今年在寫字樓市場(chǎng)上，這三大支柱行業(yè)企業(yè)中有錄得多宗大面積的物業(yè)成交記錄，顯示了這幾大行業(yè)的蓬勃發(fā)展給市場(chǎng)直接帶來旺盛的辦公物業(yè)需求。 3） 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) （ 1）供應(yīng)趨勢(shì) 政府從 2021 年開始已著手控制土地的供應(yīng)計(jì)劃。 同時(shí)，深圳發(fā)展計(jì)劃局于 2021年 6月發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2021－ 2021 年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。而且，部分項(xiàng)目搶占了開發(fā)先機(jī)并獲利豐厚，所以，許多早期取得土地使用權(quán)但未開工建設(shè)的發(fā)展商認(rèn)為時(shí)機(jī)已到，紛紛開始投入到寫字樓的建設(shè)，加上一些規(guī)劃功能改變的土地所形成的隱形市場(chǎng)的加入，使本市的寫字樓市場(chǎng)在較短的時(shí)期內(nèi)再次形成供應(yīng)壓力。估計(jì)未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場(chǎng)的另一熱點(diǎn)區(qū)域。 值得注意的是，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購(gòu)買物業(yè)的趨勢(shì)。他們一邊面臨著企業(yè)的急速擴(kuò)張，而一邊卻要面對(duì)公司對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的控制。 之系統(tǒng)資料。 面對(duì)供應(yīng)量持續(xù)增加的壓力，將促使發(fā)展商不斷提升物業(yè)質(zhì)素以增加項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力。 三、深圳寫字樓市場(chǎng)調(diào)查分析 對(duì)于此項(xiàng)目本身來說，目前以物流公司、貿(mào)易公司為主，未來，隨著羅湖商務(wù)中心的品牌推廣，我們對(duì)其目標(biāo)客戶界定了一個(gè)大概的范圍：國(guó)內(nèi)外大型商貿(mào)機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外大型物流公司、國(guó)際采購(gòu)公司、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、以及與國(guó)際貿(mào)易（物流、采購(gòu)）相關(guān)聯(lián)的律師行、會(huì)計(jì)師行、咨詢顧問機(jī)構(gòu)等。 樓宇名稱： 漢唐大廈 位置 ： 華僑城 僑城東街南 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道 公交車： 11 20 22 22 3 36 453 配套設(shè)施 ： 農(nóng)業(yè)銀行、漢唐證券 特點(diǎn)： 風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 顏色： 灰色 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 約 1500m2 建筑面積： 約 4萬(wàn) m2 高度：約 90m 層數(shù)： 26層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 1500m2 高度：約 6m 電梯 品牌： OTIS 數(shù)量： 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 1 商貿(mào)： 4 中介咨詢： 4 金融投資： 4 高新科技： 9 物業(yè)管理： 物管公司： 華僑城物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 25元 / m2 租金價(jià)格 85元 / m2 出租率 85% 之系統(tǒng)資料。 公交車： 23 23 23 20 2 3 11 30 31 101. 配套設(shè)施 ： 中國(guó) 工商銀行深圳灣支行、晶報(bào)廣告業(yè)務(wù)部 39F40F為俱樂部，含商務(wù)中心、客房及餐廳（中餐廳、夏威夷西餐廳） 特點(diǎn)： 風(fēng)格：格調(diào)現(xiàn)代、雄偉 顏色：正面瓦藍(lán)色、兩側(cè)綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 4913平方米 建筑面積： 92313平方米 高度： 層數(shù)： 38層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 1000m2 高度： 24m 電梯 品牌： HITACHI（日立） 數(shù)量：東西區(qū)各 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 地產(chǎn)商貿(mào)： 14 中介咨詢： 11 金融投資： 22 高新科技： 7 物業(yè)管理： 物管公司： 金風(fēng)帆物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 25元 / m2 租金價(jià)格 50－ 110元 / m2 出租率 % 其中 32F空置 33F38F報(bào)業(yè)集團(tuán)自用 之系統(tǒng)資料。 調(diào)查結(jié)論： 上述調(diào)查結(jié)果中，整體上說，這些寫字樓里的客戶群體集中在商貿(mào)機(jī)構(gòu)、金融投資機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)（包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、地產(chǎn)咨詢等。 結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和嘉里中心的客戶分布，應(yīng)該以物流貨運(yùn)、商貿(mào)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)為主力客戶。其中 2021 年 4季度， 羅湖 區(qū)商業(yè)用房房租指數(shù)為 點(diǎn)，比上期上漲 點(diǎn)，房租環(huán)比上升 %，房租同比下降 %。 項(xiàng)目名稱 茂業(yè)百貨 地理位置 華強(qiáng)北路與深南路交匯 開發(fā)商 茂業(yè)集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)主題 上流女人用品 核心商家 天音通訊 經(jīng)營(yíng)模式 完全敞開式 以中高端品牌店為主 規(guī)模（層數(shù)及面積） 11層 每層約 4000平方米 電梯狀況 上海三菱 三個(gè)廂式（ 2客 1貨） 中庭 2部（上下） 人流狀況 人流量大，據(jù)在正門測(cè)算，平均每分鐘經(jīng)過 71個(gè)人（下午 14： 30－ 15： 00） 車位 220個(gè) 消費(fèi)群體 中高收入女性為主 租金水平 110元 /平方米 .月 出