【正文】 合，以實(shí)現(xiàn)最有效的營銷效果。 6 心理暗示 ? 品牌效應(yīng) 對(duì)客戶的感召力； ? 風(fēng)水理念 對(duì)于中方購買人群的文化滲透； 系列營銷展示出的品牌附加值，催生榮耀； 重點(diǎn)營銷方式 營銷方式 內(nèi)容 時(shí)間 外展點(diǎn) 情景營銷第一站， 品質(zhì)格調(diào) +異域風(fēng)情 2020 年 3 月份下旬 銷售中心 功能豐富的賣場 +同致行 CS 銷售美學(xué) 開盤前三個(gè)月 概念樓書 祺瑞地產(chǎn)品牌的宣傳，本項(xiàng)目賣點(diǎn)、配套、生活品位、人 性化服務(wù)的演繹 認(rèn)籌前三個(gè)月 樣板房 風(fēng)格多樣，虛實(shí)結(jié)合，突顯本項(xiàng)目特有的央?yún)^(qū)領(lǐng)袖生活風(fēng)情與文化特質(zhì)，營造一種良好的居家氛圍，一種使人倍感舒適的生活方式 開盤前一個(gè)月 VI 系統(tǒng) 與本項(xiàng)目定位形象一致的 VI 延展系統(tǒng) 2020 年 2 月份前 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我司建議項(xiàng)目營造： 序號(hào) 構(gòu)成要點(diǎn) 構(gòu)成條件 營銷戰(zhàn)略方向 1 視覺體驗(yàn) ? VI 及宣傳由內(nèi)向外的、多維高質(zhì)的 形象體系 ； 各媒體＋銷售物料＋現(xiàn)場包裝，營銷法式風(fēng)情； 2 情境體驗(yàn) ? 特色顯著的 銷售空間組織 ； ? 銷售處等 幾大情境展示區(qū) ； ? 具有鮮明主題與內(nèi)涵的 文化活動(dòng)組織 ； 利用示范區(qū)＋園林，展示未來生活情境； 3 品位體驗(yàn) ? 行而上的異國 品位服務(wù) 感受； ? 休閑 示范空間 對(duì)品位生活的詮釋； 品牌物管＋會(huì)所＋園林，階段產(chǎn)生刺激點(diǎn)； 4 生活 體驗(yàn) ? 超越空間的 概念樣板房 設(shè)計(jì)展示； 室內(nèi)空間，展示真切生活未來； 5 購買體驗(yàn) ? 尊崇、優(yōu)越、專享、體貼入微的 購買過程 ； 360 度銷售服務(wù)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，本項(xiàng)目采用體驗(yàn)式營銷模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以優(yōu)越區(qū)域價(jià)值、園林景觀資源作為市場認(rèn)知的突破口，利用戶外、外展、情景營造等營銷推廣手段，迅速確立本項(xiàng)目 “法式尊邸，都市領(lǐng)袖 ”的主流印象，并通過制定與競爭市場合理的價(jià)格差別，組合成 “地段 +產(chǎn)品 +情景 +價(jià)格 ”的強(qiáng)大營銷攻擊力，迅速點(diǎn)爆整個(gè)益陽市場，一舉奠定本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者的地位。 第一章 營銷執(zhí)行總體策略 一、項(xiàng)目營銷模式 營銷總體目標(biāo) 同致行認(rèn)為， 營銷總體目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)資金＋品牌 。 【 目 錄 】 第一章 營銷執(zhí)行 總體策略 一、 項(xiàng)目營銷模式 二、 價(jià)值體系細(xì)化 三、 形象打造策略 四、 項(xiàng)目推售策略 五、 活動(dòng)營銷模式 第二章 階段性營銷執(zhí)行策略 一、 營銷階段劃分 二、 項(xiàng)目推廣策略 三、 階段營銷策略 第三章 形象展示策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)項(xiàng)目 工程 進(jìn)度，項(xiàng)目距離公開發(fā)售至仍有 近 10 個(gè)月 時(shí)間，因此，本報(bào)告制訂的出發(fā)點(diǎn) ，主要將偏重于項(xiàng)目前期（開盤前）的 營銷 方向和方法。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。經(jīng)我司認(rèn)真論證后，我司現(xiàn)對(duì)本報(bào)告的重點(diǎn)提出相應(yīng)的設(shè)問如下 ： （一） 項(xiàng)目 能夠 或 者 應(yīng)具有怎樣的市場形象？ （二） 項(xiàng)目的市場形象應(yīng)如何分步驟 來 建立 ？ （三） 如何 在短期內(nèi) 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場關(guān)注度？ （四） 如何 才能 快速解決項(xiàng)目前期的客戶積累量？ （五） 采取怎樣的銷售周期來銷售項(xiàng)目相對(duì)合理？ … … 同時(shí)，我司認(rèn)為 ，營銷是裝飾產(chǎn)品、美化產(chǎn)品、增殖產(chǎn)品，使項(xiàng)目能以更加豐滿的形象進(jìn)入市場的 關(guān)鍵 環(huán)節(jié)，其作用不可 小覷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過 梯級(jí)營銷目標(biāo) ， 營銷總體目標(biāo)分為三個(gè)層面： ? 項(xiàng)目表層營銷目標(biāo) ： 快速實(shí)現(xiàn)銷售，平衡公司的現(xiàn)金流 ? 項(xiàng)目中層營銷目標(biāo) ： 平衡集團(tuán)的現(xiàn)金流，樹立集團(tuán)項(xiàng)目公司標(biāo)桿，為后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)打下基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 基于 項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu)的 本項(xiàng)目 一期營銷模式 項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu)是由有形價(jià)值、形象建設(shè)和包裝展示組成的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目的工程策略為首先開始建立景觀園林區(qū)，然后再修建住宅體系的施工策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域位置： 核心商業(yè)區(qū)的中心位置 項(xiàng)目規(guī)模： 本區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模住宅項(xiàng)目 中央水景： 超大面積中央水景 園林建筑： 現(xiàn)代法式建筑和古典法式園林 形 象價(jià)值： 法式尊邸，都市領(lǐng)袖 社區(qū)配套： 成熟區(qū)域的完善社區(qū)配套 物業(yè)管理： 知名物管、智能配套及安防 建立都市豪宅新標(biāo)準(zhǔn) 都市豪宅新標(biāo)準(zhǔn)一： 都市豪宅必須地處核心商業(yè)區(qū)的中心位置 以桃花侖路為軸線的中心商業(yè)區(qū)，數(shù)百年來一直是益陽商業(yè)文化的中心地段，歷史上益陽的眾多王公貴族多是盤踞于此，目前仍是益陽市最繁華的商業(yè)地帶，正在建設(shè)中的沃爾瑪超市將于 2 兩年后面世，這將進(jìn)一步提升本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 都市豪宅新標(biāo)準(zhǔn)四： 高尚物管服務(wù)特征 都市豪宅的物管服務(wù)內(nèi)涵與外 延、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明顯超出平均水平，且強(qiáng)調(diào)滿足業(yè)主個(gè)性化需求，體現(xiàn)專屬性服務(wù)特征；不僅僅是滿足客戶的安全需求，更是需要成為貼心管家，滿足客戶的地位、身份需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “ 5 分鐘步行生活圈” 的生活方式概念 “五分鐘去步行街，五分鐘去超市，五分鐘去銀行，五分鐘去百貨商場 ”，在工作繁忙的同時(shí)，享受徹底休息的生活方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 威脅方面： 整個(gè)益陽市房地產(chǎn)市場的大型高尚社區(qū)眾多，如梓山湖新城、上城世家 、高爾夫紫龍郡，以及本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的北美陽光城等，都對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生了較大的競爭壓力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目第二期的組團(tuán)命名與賣點(diǎn)闡述： 第二期的園林主景觀是以中央水景區(qū)命名， 近 5000 平米的中央水景區(qū)在益陽本區(qū)域內(nèi)絕無僅有，故稱之為 “地中海組團(tuán) ”，體現(xiàn)出中央水景區(qū)的西式文化與規(guī)模宏大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）樓棟命名： 由于本項(xiàng)目原有命名中，緊湊型三房、兩房與四房以及舒適型三房沒有完全分開，這對(duì)于無論是分批銷售還是建立不同檔次客戶印象都會(huì)產(chǎn)生不利影響，因此需要重新命名棟號(hào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。往往需要有 12 個(gè) “震撼點(diǎn) ”，形成強(qiáng)勢(shì)的傳播； 抓市場主流客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 產(chǎn)品價(jià)值分析 ： ? 15C 號(hào)、 16C 號(hào)棟：價(jià)值最高、臨近中央廣場、純板式結(jié)構(gòu) ? 7 號(hào)、 14B 號(hào)棟：景觀項(xiàng)目對(duì)低，北面形象 相對(duì)較差； ? 12 號(hào)、 17 號(hào)棟： 板式結(jié)構(gòu)，但易受噪音影響，距離中央廣場較遠(yuǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 1 14－ E、 15－ E、 16－ E 號(hào)棟：路面噪 音影響較大，景觀價(jià)值最低。 具體分布見下圖所示： 第二批推出房源 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這部分房源的市場需求量大，因此作為第二批推出，主要是延續(xù)項(xiàng)目的火爆銷售氛圍，為第三批房源的銷售打下基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 房源共計(jì)： 130 套。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目活動(dòng)營銷可對(duì)比參照內(nèi)容 ： 當(dāng)今房地產(chǎn)活動(dòng)營銷所采取的形式和內(nèi)容可謂層出不窮、多種多樣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 針對(duì)性推廣策略： “ 情感體驗(yàn)式 ” 銷售策略 目的： 將銷售中心、會(huì)所、情景展示性示范單位組成有機(jī)的泛銷售區(qū)域，以感受性的銷售方式促進(jìn)成交。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “直效營銷”銷售模式 ： 目的： 是貫穿整個(gè)營銷期的有力工具，其與廣告是并行的、是一種針對(duì)性極強(qiáng)的 “ 點(diǎn)對(duì)點(diǎn) ” 或 “ 點(diǎn)對(duì)面 ” 的營銷模式，直接產(chǎn)生營銷績效。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 形象導(dǎo)入期 ： 時(shí)間： 08 年 1 月 — 4 月初 目標(biāo)：客戶積累、產(chǎn)品預(yù)熱 主題：法式尊邸，都市領(lǐng)袖 推廣渠道：戶外廣告、圍墻、活動(dòng) 訴求重點(diǎn)：城市版塊運(yùn)作、區(qū)域地段價(jià)值， 達(dá)成目的： 提升客戶對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的關(guān)注度，增加客戶對(duì)本板塊價(jià)值的認(rèn)知，最大限度拔高本項(xiàng)目的形象高度，為項(xiàng)目的品牌建立打下基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 活動(dòng)二 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 少兒才藝展示比賽 活動(dòng)三 VIP 客戶參觀示范園林區(qū)和樣板房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 活動(dòng)四 產(chǎn)品說明會(huì) 認(rèn)籌期 ： 時(shí)間： 08 年 9 月 目標(biāo)：強(qiáng)勢(shì)推廣、鎖住誠意客戶 推廣主題：認(rèn)籌政策 推廣渠道：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、戶外廣告、報(bào)紙、活動(dòng)、短信 訴求重點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目形象、認(rèn)籌優(yōu)惠政策 達(dá)成目的： 通過項(xiàng)目的高品質(zhì)、高形象和認(rèn)籌優(yōu)惠政策反復(fù)刺激客戶，積累大量的認(rèn)籌客戶，為下階段的開盤做好準(zhǔn)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 活動(dòng)七 業(yè)主新年答謝晚會(huì) 一期推廣部署執(zhí)行方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、階段營銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 階段性重要營銷節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 第一階段：營銷籌備期 時(shí)間： 08 年 01月－ 04 月 目標(biāo) : 實(shí)現(xiàn)預(yù)熱期的高調(diào)形象、外展點(diǎn)的高效接待及公開發(fā)售的 “井噴”目標(biāo)，為營銷推廣、外展點(diǎn)開放及現(xiàn)場賣場 /示范區(qū)氛圍營造等重大事項(xiàng)做好充分準(zhǔn)備。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)在市場形成一定的關(guān)注，為正式推廣打下基礎(chǔ)。通過活動(dòng)營銷、報(bào)紙新聞或軟文抄作等多種媒體渠道組合（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播等）形成市場關(guān)注焦點(diǎn)，點(diǎn)燃項(xiàng)目啟 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 動(dòng)推廣面市的第一波市場沖擊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 針對(duì)客戶：大客戶和前期誠意客戶