【正文】 全，經(jīng)過(guò)村集體統(tǒng)一組織并報(bào)上級(jí)主管部門備案的極少。另一方面，在農(nóng)村社會(huì)保障體系不完善的情況下，農(nóng)村土地還是農(nóng)民賴以生存的基本生產(chǎn)資料，很大程度上 擔(dān)負(fù)著農(nóng)民的社會(huì)保障功能，農(nóng)民害怕失地后生活無(wú)著落。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)形成的規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶，為提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和土地利用率、產(chǎn)出率，均采用 了先進(jìn)適用的新農(nóng)機(jī)、新技術(shù)和優(yōu)良品種，有的甚至聘請(qǐng)了專業(yè)技術(shù)人員，提高耕種效率。流轉(zhuǎn)后的土地通過(guò)業(yè)主的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、集中打造，形成了大產(chǎn)業(yè)、大基地，實(shí)現(xiàn)了土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有效地降低了成本，提高了土地的經(jīng)濟(jì)效益。 二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)取得的成效 減少了土地撂荒?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下： 一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基本現(xiàn)狀 據(jù)統(tǒng)計(jì)， XX 鎮(zhèn)農(nóng)用地面積萬(wàn)畝，其中耕地面積萬(wàn)畝，林地面積萬(wàn)畝。所以，迫切組建村級(jí)土地流轉(zhuǎn)合作組織，負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調(diào)本村土地流轉(zhuǎn)事務(wù)以及代理農(nóng)民參與轉(zhuǎn)出土地的新項(xiàng)目建設(shè)。 三、關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議： （一）、明確管理機(jī)構(gòu)和職能，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理監(jiān)督。因此，業(yè)主對(duì)投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，致使不愿在土地上投入過(guò)多的成本，承包戶無(wú)意長(zhǎng)期承包，兩方面互相制約。有不少農(nóng)民不知道應(yīng)該怎樣進(jìn)行流轉(zhuǎn)；其次是土地流轉(zhuǎn)的形式簡(jiǎn)單，反租倒包、入股、抵押等新的流轉(zhuǎn)形式?jīng)]有出現(xiàn)；再次是土地流轉(zhuǎn)的程序簡(jiǎn)單，由于多數(shù)流轉(zhuǎn)為自發(fā)形成 ,流轉(zhuǎn)雙方?jīng)]有遵循一定的程序和履行必要的手續(xù) ,土地流轉(zhuǎn)處于缺乏規(guī)范的無(wú)序狀態(tài)，土地流轉(zhuǎn)糾紛多。有的未經(jīng)村集體組織審查同意；二是土地流轉(zhuǎn)有的不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標(biāo)的不明確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如租用土地的時(shí) 間超過(guò)了二輪承包期規(guī)定的時(shí)間等。在實(shí)際操作中，種植、打農(nóng)藥、施肥都沒(méi)達(dá)到統(tǒng)一 管理的目的，離現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的“綠色標(biāo)準(zhǔn)”還有差距，不能提高品質(zhì)和效益。 流轉(zhuǎn)土地面積有限、利用率不高。主要體現(xiàn)在：一是舊習(xí)慣根深蒂固， 對(duì)土地的眷戀還很深，寧愿“死守陣地”也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。但集中成片的只有種菜大戶羅湘虎在棉花園村租賃 100 畝耕地種植茄子、甜玉米，農(nóng)科所轉(zhuǎn)讓期限為 20 年、面積 500 畝的耕地作為葡萄酒原料生產(chǎn)基地，僅占全鄉(xiāng)總耕地面積的 %。此類情況大多為種植大戶或公司種植蔬菜、苗木及中藥材等。如棉花園村、南沖村分別轉(zhuǎn)讓林地 577 畝、 608 畝給武漢凱迪生物質(zhì)能公司，占總林地面積的 %。 二、目前阻礙土地流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)因素 （一）、農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)的心態(tài)比較復(fù)雜、多變。阻礙了連片成塊的大面積開發(fā)；二是為今后可以“名正言順”的在自家承包地上建房；三是“紅眼病”作祟，不愿意拿地讓別人發(fā)財(cái)，故意從中作梗。大部分的經(jīng)營(yíng)能手，種糧大戶，他們的行為都是個(gè)體的，離現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)有很大的差距。 （二）土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不夠規(guī)范。三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資料檔案缺乏管理。 (三 )土地流轉(zhuǎn)短期行為嚴(yán)重。 (四 )地塊仍然零碎分散。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對(duì)違規(guī)失范行為的處理辦法；第二是規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，建立流轉(zhuǎn)合同的指導(dǎo)、簽證、仲裁制度；第三是建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，重點(diǎn)對(duì)擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進(jìn)行登記造冊(cè)，促進(jìn)土地的順利流轉(zhuǎn)。讓轉(zhuǎn)出方維權(quán)有后盾、利益有保障，讓轉(zhuǎn)入方從繁雜的土地矛盾中解脫出來(lái)。截止 2021 年，按照“依法、自愿、有償”的原則，全市農(nóng)村土地通過(guò)出租、入股、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換等形式流 轉(zhuǎn)面積達(dá)萬(wàn)畝，涉及農(nóng)戶萬(wàn)戶，分別占農(nóng)用地面積和農(nóng)戶總數(shù)的和％。據(jù)調(diào)查，凡是土地流轉(zhuǎn)好且規(guī)范的地方，土地撂荒面積相對(duì)較少，反之則多。 促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收。 三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題 土地流轉(zhuǎn)動(dòng)力不足，農(nóng)戶積極性不高。因此，部分農(nóng)戶寧可粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿意出租、轉(zhuǎn)包；一些外出打工、經(jīng)商的農(nóng)民把土地看作是今后生活的退路和保障，寧愿荒蕪棄耕也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去，從而限制和影響了土地流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)不規(guī)范給土地流轉(zhuǎn)管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調(diào)處工作也較困難 。一是管理機(jī)構(gòu)不健全。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素很多，風(fēng)險(xiǎn)防范薄弱，流轉(zhuǎn)土地與抵押物評(píng)估、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、農(nóng)業(yè)貸款擔(dān)保等配套管理與服務(wù)都明顯滯后。流轉(zhuǎn)的短期行為，不利于土地的可持續(xù)利用。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義，引導(dǎo)農(nóng)民增強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地的自覺性。要進(jìn)一步健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理制度，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的日常監(jiān)管工作，切實(shí)做到三個(gè)規(guī)范：即規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。三是成立土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解委員會(huì)，制定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估制度和流轉(zhuǎn)檔案管理制度，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同文本，嚴(yán)格規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的申報(bào)、協(xié)商、審查、簽訂、備案等五個(gè)程序，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理制度更加規(guī)范，交易方式更加便捷，市場(chǎng)信息更加暢通，交易風(fēng)險(xiǎn)更加可控。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會(huì)保障等多種功能，是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。調(diào)研統(tǒng)計(jì)， 2021 年當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的人均純收入達(dá)到 8508元，略高于當(dāng)年浙江省農(nóng)村居民 8265 元的人均純收入水平，而浙江省農(nóng)民主要收入來(lái)源是非農(nóng) s 產(chǎn)業(yè)。也就是說(shuō)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。不僅如此，本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時(shí)還從內(nèi)地省區(qū)吸引 5 萬(wàn)名左右的農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力來(lái)做短工，短工的日平均工資達(dá)到每天 60 元以上。 征地補(bǔ)償政策執(zhí)行 不公平 對(duì)現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理的驗(yàn)證。何況每畝近 8 萬(wàn)元補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅指綜合生產(chǎn)條件最好的水田耕地，而旱田耕地、旱地耕地和園地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則分別為 56150 元、 32500 元和 18582 元，也就是說(shuō)典型農(nóng)戶的實(shí)際土地補(bǔ)償款達(dá)不到 480000 元，因此土地實(shí)際補(bǔ)償款能夠維持基本生活的 期限還要短于上述計(jì)算年限。而科學(xué)測(cè)算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則，同時(shí)要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的問(wèn)題。要充分認(rèn)識(shí)規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。 鄉(xiāng)村一級(jí)要從過(guò)去“管”、“要”向服務(wù)引導(dǎo)轉(zhuǎn)變，認(rèn)真搞好謀劃。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng) 戶土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進(jìn)有序流轉(zhuǎn)。并且政府要拿出一定專項(xiàng)資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要用于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；要按照功能全多樣化、布局科學(xué)、 服務(wù)多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程，為農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。 其次，建立土地租金評(píng)估制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)；涉及承包土地田塊變動(dòng)的，要及時(shí)辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。 在優(yōu)惠的對(duì)象上實(shí)行雙向優(yōu)惠，既鼓勵(lì)土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵(lì)土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實(shí)行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟(jì)上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務(wù)方面都給予適當(dāng)照顧；在優(yōu)惠的手段上實(shí)行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費(fèi)等方面給予適當(dāng)支持：在優(yōu)惠的取向上實(shí)行重點(diǎn)優(yōu)惠。加大農(nóng) 村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進(jìn)二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對(duì)土地的直接依賴。 第四篇：土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告 嵩縣土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)研報(bào)告 近年來(lái)，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，農(nóng)民對(duì)土地的依賴性越來(lái)越小 。 2021 年 3 月 1 日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五節(jié)第三十三條規(guī)定土地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的原則： （一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)； （二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途； （三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限； （四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力； （五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。沒(méi)有承包方的書面委托，任何組織和個(gè)人無(wú)權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。其中，轉(zhuǎn)包 27141 畝，占 47%；出租 19634 畝，占34%；轉(zhuǎn)讓 3465 畝，占 6%；互換 2310 畝，占 4%；入股 1155 畝，占 2%；其它流轉(zhuǎn)形式 4042 畝，占 7%。二是從流轉(zhuǎn)地域看，土地流轉(zhuǎn)主要集中在車村、田湖等二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或者像黃莊、九店及大坪等地處偏遠(yuǎn)、土地貧瘠、土地資源豐富的鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？h政府成立以副縣長(zhǎng)為組長(zhǎng)、有關(guān)部門為成員的土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，負(fù)責(zé)印制全縣統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，構(gòu)建完整的流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，收集發(fā)布農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息，建立完善土地流轉(zhuǎn)臺(tái)賬，監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)合同的履行；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)服務(wù)中心，成立了土地流轉(zhuǎn)辦公室，行政村也成立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，具體指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)工作。對(duì)及時(shí)成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并順利開展工作、取得一定成效的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，年