【正文】 2. 項目主要技術(shù)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位（萬） 數(shù)量 1 基地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 3 住宅面積 平方米 4 商業(yè)面積 平方米 5 容積率 6 綠化率 ％ 30 7 建筑密度 ％ 8 規(guī)劃戶數(shù) 戶 553 9 車庫 面積 平米 3484 3. 周邊配套設(shè)施 配套類別 教育機構(gòu) 醫(yī)療設(shè)施 交通狀況 金融 配套內(nèi)容 沙河小學(xué) 沙河幼兒園 北星小學(xué) 第 三 醫(yī)院 立山醫(yī)院 602 306 411 農(nóng) 業(yè) 銀行 商業(yè)銀行 備注 二、競爭對手分析 —— “知己知彼，百戰(zhàn)不殆” 對區(qū)域內(nèi)周邊競爭對手的分析可以讓我們看清其所擁有的特點、優(yōu)勢及不足。 D. “北出口區(qū)域” —— 明天升起又一顆新星 鞍山是東北中心城市 —— 沈陽的主要衛(wèi)星城，而 “北出口”、“沙河”地帶 正位于這兩座城市的連接帶， 由于 前幾年市政府規(guī)劃重心的向南偏移， 目前 此區(qū)域仍 還是 一片 尚待開發(fā)的處女地。但面臨的現(xiàn)實問題是，由于該區(qū)域靠近市郊，地塊內(nèi)較少有效益好的企事業(yè)單位，大部分人群處于下崗或半失業(yè)狀態(tài)，經(jīng)濟收入明顯偏低，因此消費潛力也不容樂觀。儷園”、“金廈該區(qū)域內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、銀行、超市、健身場館等生活配套設(shè)施也應(yīng)有盡有，基本具備了成熟生活 氛圍的應(yīng)有條件。 B. “ 中華路住宅帶 ” —— 自然資源得天獨厚 該板塊以“北中華路”為主線，項目分布在道路兩側(cè)，主要是以原動遷的廠礦、原有住宅改造項目。 2. 競爭板塊分析 太平、曙光區(qū)域 中華路沿線 勝利路沿線 北出口 分區(qū)描述 ： A. “勝利路住宅帶” —— 高價難離市中心 地處 鞍山市的主要景觀路 —— 北勝利路及立山區(qū)的生活、商業(yè)中心 —— “立山廣場”周圍兩側(cè)，由于該板塊處立山區(qū)的繁華地段，商業(yè)氛圍濃厚，“新一佳”、“百姓超市”等中型購物中心座落于此。 從 2021 年以來，立山區(qū)內(nèi)的新增樓盤呈“雨后春筍”般的態(tài)勢涌現(xiàn)出來了，當(dāng)前產(chǎn)品在建筑規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)等方面差別不大。 二、區(qū)域市場分析 1. 競爭格局描述及劃分 近年來，立山區(qū)的房地產(chǎn)市場格局對比前些年出現(xiàn)了較大的變化，由于前些年立山區(qū)內(nèi)的新建商品房不多，導(dǎo)致市場呈現(xiàn)“供小于求”的狀況，基本上體現(xiàn)出“獨大”的現(xiàn) 象。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)較 高，大部分為高端消費者居住。 3. 鞍山房地產(chǎn)市場劃分 市場 層次格局 —— “同心圓理論”分出三個層次 第一層次：老城區(qū) 以“勝利路”、“解放路”、“中華路”為核心 ，輻射周邊成熟的老城區(qū)范圍。 3) 房地產(chǎn)抵押貸款金額平穩(wěn)上揚，投資型購房在宏觀調(diào)控政策下受到有效遏制，而市民自住改善型購房消費仍比較旺盛。同時各相關(guān)部門也加大了對資金、質(zhì)量以及預(yù)售、銷售環(huán)節(jié)等的監(jiān)管力度，樓盤的質(zhì)量和開發(fā)企業(yè)的信譽度也得到了大幅度的提升，由此而引發(fā)的糾紛明顯減少。 第一 篇 市場研究 一、宏觀市場 分析 1. 鞍山市房地產(chǎn)市場 描述 1) 2021 年鞍山 市各類房屋的總成交面積為 萬平方米，同比增長了 10%。 社會目標(biāo) —— 通過與政府各有關(guān)部門的通力合作，創(chuàng)造 鞍山住宅市場的第一品牌，營造公寓社區(qū)的領(lǐng)袖形象；著力塑造“萬嘉”的企業(yè)品牌知名度，在民間樹立良好的口碑，為下一步的開發(fā)進行奠定良好的基礎(chǔ)。 競爭優(yōu)勢 —— 對于此類區(qū)域的競品樓盤，在價格方面優(yōu)勢不明顯。 三、 市場競爭定位 —— 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 1. 針對地段位置差異的 同品質(zhì)樓盤 —— 主要競爭對手集中在勝利路兩側(cè)。共分為三個層面： 第一層面：北 出口原住居民；沙河、靈山地區(qū)拆動遷人群及靈山廠礦職工。 1. 總概念： 適 度超前的 開 發(fā) 理念，高質(zhì)低價 、 成熟物業(yè)管理的大眾精品樓盤。大量即將上市樓盤將從根本上打動消費者。 以上幾點最多在 2～ 3 年后實現(xiàn)，屆時本區(qū)域?qū)⑿纬?成熟的生活區(qū)域，主要形成潛在的地理因素。 地利 —— 眾所周知，“勝利路”是鞍山最主 要的景觀規(guī)劃路、交通主干線之一。 天時 —— 目前全國房地產(chǎn)形勢基本趨向利好方向發(fā)展。雖然在去年，由于股市的全線走紅， 有 相當(dāng)一部分資金由房市 流向股市，導(dǎo)致樓市價格停滯不前 ，銷售不暢 。而項目所在 地扼守鞍山的北出入口 ，是鞍山通往沈陽的必經(jīng)之地。 人和 —— 從 2021 年起 ， 鞍山市的危舊房屋拆遷改造工程已成為熱點新聞。 鞍山樓市的一舉一動已成為市民談?wù)摰闹行脑掝}，人們對樓市表現(xiàn)出前所未有的關(guān)注。 2. 產(chǎn)品定位： 以小戶型為主的小面積、低總價、實用型的人性化住宅。 第二層面：立山區(qū)其他區(qū)域的拆動遷人群 ； 立山廣場周邊人群 ；千山區(qū)的原非城鎮(zhèn)戶口向城市進住人群。 競爭優(yōu)勢 —— 此類競品樓盤主要集中在勝利路兩側(cè)， 他們的位置更接近于市中心 ，地理位置體現(xiàn)出優(yōu)越性。只能從地段、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理等方面來提升物業(yè)檔次 ，著重突出地段未來的發(fā)展增值趨勢來吸引競爭對手的客戶群。 五、 風(fēng)險猶存，不可大意 1. 周邊 人群消費能力低下，消費潛力有待開發(fā)。 2021年鞍山市房屋銷售總面積增長狀況 （萬平米） （萬平米） 140 145 150 155 160 165 170 2021 20212021 2021 2) 2021 年 鞍山市新增商品房成交面積增長 為 萬平方米，同比增長了 % 2021年新增商品房銷售面積增長狀況57582021年 2021年2021年 2021年 3) ２ 006 年 存量住宅的平均價格為 1224 元 /平方米，同比增長了 13%，成交面積為 萬平 方米，同比增長了19% 1083元／㎡1224元／㎡1000105011001150120012502021年 2021年2021年非增量住宅價格增長狀況2021年2021年7075808590952021年 2021年2021年非增量住宅銷售面積增長狀況2021年 2021年 根據(jù)以上統(tǒng)計可以看出，去年鞍山市商品房銷售無論是新增住宅還是二手房交易都出現(xiàn)了上漲的勢頭，并且上漲的幅度在正常范圍之內(nèi)，說明鞍山的房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)的是一個健康發(fā)展的態(tài)勢。 2) 成交量穩(wěn)定增長，置業(yè)者消費熱情高漲。 在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制的影響下， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型 (將經(jīng)濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜 )的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。該地區(qū)在生活配套、 交通出行等方面都發(fā)展的較為成熟，屬于市中心的高價區(qū)域，主要包括： 湖南片區(qū)、 解放路片區(qū)、后裕片區(qū)、水源片區(qū)、太平片未來發(fā)展區(qū)域 新興城 區(qū) 老城區(qū) 區(qū)、新華街片區(qū)等。 主要包括：營城子明達(dá)區(qū)域、千山區(qū)綠色智慧城區(qū)域等。“獨大”是指于 2021 年上市的“沿海儷水佳園”項目，由于其品牌效應(yīng)及產(chǎn)品品質(zhì)，當(dāng)時在區(qū)域內(nèi)沒有其他樓盤可與之匹敵。但由于地理位置的差別，在售價上呈現(xiàn)出比較有層次的差異化特點?！傲⑸綇V場”東南側(cè)的“隆發(fā)家園”項目也已將引進大型連鎖超市 —— “家世界”，廣場西側(cè)的“時代財富廣場”也即將建起一座頗具規(guī)模的小商品集散中心，可以預(yù)見該板塊將成為繼“站前”之后的又一個商業(yè)中心。該地塊在性質(zhì)上與“勝利路地塊”有著明顯的區(qū)別，屬于純粹的“成熟居住生活區(qū)”。另外，該地塊內(nèi)人群的消費水平較高，“八中”、“雙 山醫(yī)院”等效益較好的企事業(yè)單位存在，積聚了消費市場能量的基礎(chǔ)條件。依山佳苑”等。 該區(qū)域內(nèi)消費市場還是呈現(xiàn)“賣方市場”的消費形式，這種狀況從去年上市的“壹樹壹家”、和今年最近上市的“東鳴但是隨著沈陽對鞍山的輻射作用不斷的加大，地理位置的特殊性加上良好的基礎(chǔ)設(shè)施注定該區(qū)域必將擁有一個美好燦爛的明天。同時也可把競爭對手當(dāng)作一面鏡子來反襯出我們的不足進而加以改進，以備在市場競爭中盡可能的降低經(jīng)營風(fēng)險。天合人家”在區(qū)域內(nèi)屬于今年年初的新推項目，整體來說項目沒有突出特點，體量較小。 雖然該項目存在諸多弊病，但由于產(chǎn)品的面積不大，價格較低，導(dǎo)致總房款較低，又加以的廣告宣傳的投放量較大，同時又有室外的人員促銷相配合，所以目前銷售狀況良好。園區(qū)內(nèi)綠化面積能夠達(dá)到 20％，且園區(qū)內(nèi)規(guī)劃一個水景廣場，如此的景觀規(guī)劃設(shè)計在該地區(qū)內(nèi)還是不多見的。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。 競爭優(yōu)勢 —— 此類競品樓盤主要集中在勝利路兩側(cè)，他們的位置更接近于市中心，地理位置體現(xiàn)出優(yōu)越性。只能從地段、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理等方面來提升物業(yè)檔次，著重突出地段未來的發(fā)展增值趨勢來吸引競爭對手的客戶群 。 2) 按照使用方式劃分 2. 他們的購買動機 1) 打算結(jié)婚的原住年輕人（暫時收入不高并不穩(wěn)定，個人聚蓄少，首期多靠家里援助） 2) 事業(yè)小有成就，并在相對市中心擁有個人住房，但又不喜歡和家人一起住，在父母原來居住的附近給父母購買一套。 原住民十分了解本區(qū)域，又對原住區(qū)域有很深的依賴性，所以使得 原住民成為本項目的消費群體的一部分。 ? 客戶需求分析： 由于資金限定了其購買能力，所以他們大多會選擇面積較小的單位， 2 房 2 廳已經(jīng)能夠滿足他們的需要。同時由于大多為工薪一族，對于交通的便利性也是他們中要考慮的因素之一。周 邊的環(huán)境、成熟的配套也是他們考慮的因素之一。 對使用需求 機動 ——高 ——他們的家庭狀況在變化中，他們考慮現(xiàn)在居住需求及接下來 8 年內(nèi)的使用需求，他們追求可改性。所以，只要本案在價格定位方面具備絕對優(yōu)勢，則可輕而易舉的化解項目在其他方面的劣勢。同時利用錯落有致的園區(qū)規(guī)劃，也有利于創(chuàng)造出豐富多彩園林景觀設(shè)計。 2. Weakness 劣勢分析 1) 周邊配套設(shè)施不是很完善，沒有形成成熟的生活氛圍。 目前地塊內(nèi)現(xiàn)存在為數(shù)不少的工廠，如三冶工業(yè)區(qū)等。 3) 開發(fā)商在軟實力方面 稍遜一籌，無法形成品牌吸引力。天合人家”、“ 福來特?；▓@”、“美景家園”等，這些項目無論在質(zhì)量上還是價格方面都與本案相似。人們生活大多處于半失業(yè)狀態(tài)，沒有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，而“北出口”、“靈山”區(qū)內(nèi)也缺少效益較好的企事業(yè)單位。項目占地面積 63733 ㎡，建筑面積 123957 ㎡，建成后將直接安置給回遷戶使用。 據(jù)了解 ， 從 2021 年５月至 2021 年