【正文】 州中凱置業(yè) 鄭州長城房地產(chǎn) 建業(yè)住宅 英協(xié)房地產(chǎn) 中原房地產(chǎn) 物業(yè)類型 小高層 多層、高層 多層、小高層、商業(yè) 高層、寫字樓、酒店 高層 總占地面積（畝） 60 90 186 30 40 總建面積（萬㎡） 9 9 6 總套數(shù)（套） 600 930 748 260（住宅） 368 銷售價格 均價（元 /㎡） 3200 3800 3700 3500 3200 商業(yè)售價 10000 10000 商業(yè)情況 規(guī)劃 10萬㎡商業(yè)，未動工 無商業(yè) 配套設(shè)施 會所、霧森系統(tǒng)、太 陽能熱水 會所、幼兒園 共享整個建業(yè)城市花 園的配套設(shè)施 共享整個英協(xié)花園的 配套設(shè)施 無特色配套 調(diào)查顯示： （ 1）“海上香頌”、“長城康橋花園”等項目為目前該區(qū)在銷項目中的中高端項目，市場銷售均價水平為 32003800元 /㎡；產(chǎn)品以現(xiàn)代建筑風(fēng)格、板式中高層為主；項目多選在主干道附近，注重人文、教育環(huán)境的挖 掘。 可見，宗地所處區(qū)位優(yōu)越，為在該處開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)或中高檔住宅區(qū)提供了硬件支撐。 （ 4） 醫(yī)院：管城中醫(yī)院、黃河醫(yī)院、鄭州市六院分院。 （ 2） 道路交通：南臨城市主 干道鄭汴路，西臨城市主干道東明路。 相關(guān)拆遷事宜 目前拆遷分為三塊： I、原廠區(qū)內(nèi)建筑物，公司作為資產(chǎn)所有者，拆遷容易； II、地塊東部出租給國林公司，如果近期拆遷預(yù)計需要補償 223 萬元，其中補償原市場商戶 28 萬元，補償國林公司 195 萬元； III、臨鄭汴路有三棟多層住宅，由于 拆遷成本較高（預(yù)計超過 3000 萬元），本方案未考慮拆遷事宜。宗地西臨東明路、南臨鄭汴路，東臨未來大道，北側(cè)毗鄰東明花園住宅小區(qū)，地塊呈規(guī)則長方形，總占地面積 畝。 （ 宗地 平面圖 見附圖一） 場地概況 目前地面附著物為多層家屬樓、廠方、平房和賓館，其中 臨鄭汴路有三棟多層住宅（約 17000 平方米，住戶約170 余戶）占據(jù)了大量的臨街面。 4 宗地特征描述 （ 1） 處在中心城區(qū)，旺盛人氣有保證； （ 2） 地塊三面臨城市干道，商業(yè)價值凸顯； （ 3） 項目地塊面積不大，成長性不強，適合選擇高附加值類產(chǎn)品進行集中性開發(fā)； （ 4） 地價較高（約 120萬 /畝）。公交車有 2 20 20 603 等多條線路，緊鄰鄭汴路長途汽車站，距離火車站約 3 公里，交通可達性非常強。 （ 5） 商業(yè)：向西距二七商圈僅兩站路，向東可直達鄭州市家電市場、東建材市場和家居市場，并遙望鄭東新區(qū)即將建成的物流基地園區(qū)。 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 6 本區(qū)域歷來是鄭州房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點區(qū)域之一，從 2020 年左右的建業(yè)城市花園、英協(xié)花園到近期的海上香頌、長 城康橋花園等，都在一定程度上提升了該區(qū)域的價值和在市民心目中的形象認知。 （ 2）項目周邊集中了目前鄭州市高端產(chǎn)品，這些產(chǎn)品促進了該區(qū)域社區(qū)品味的提升，提高了消費者對于該區(qū)域產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品層次的認知度，同時也認可了該區(qū)域中高價位的接受度。 10 四、區(qū)域商業(yè)環(huán)境及區(qū)域性商業(yè)中心研究結(jié)論 區(qū)域商業(yè)環(huán)境描述 （ 1） 鄭汴路西接?xùn)|西大街后到達鄭州城市核心商業(yè)區(qū)二七廣場，鄭汴東路為物流類商業(yè)集中區(qū)，東西大街的成功改造也形成了較好的商業(yè)氛圍，商業(yè)延續(xù)性非常有利； （ 2） 本項目周邊雖然臨近城市中心商圈，但社區(qū)商業(yè)量能明顯不足，且層次不高，多以臨街鋪位和小型社區(qū)配套設(shè)施的形式存在。 鄭州區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃 鄭州市目前的商業(yè)規(guī)劃 可以總結(jié)為四條主線，分別為： ? 三大商業(yè) 中心：二七商圈、碧沙崗商圈、鄭東新區(qū)商圈； ? 三大物流園區(qū)：圃田 現(xiàn)代物流園區(qū) 、編組站 物流園區(qū) 、航空港 物流園區(qū) ； ? ４１個區(qū)域性商業(yè)中心； ? １５個商品交易園區(qū) 其中本項目所在位置為政府規(guī)劃的 41 個區(qū)域性商業(yè)中心選址之一。 14 區(qū)域性商業(yè)中心研究結(jié)論 根據(jù)對區(qū)域性商業(yè)中心的研究，有如下結(jié)論： （ 1） 30 萬輻射人口能支撐 1011 萬平方米區(qū)域性商業(yè)中心； （ 2） 主要滿足區(qū)域內(nèi)人們的生活需求； （ 3） 物業(yè)形態(tài)以大賣場 +商業(yè)街的形式； 經(jīng)營業(yè)態(tài)集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的多業(yè)態(tài)組合； 五、項目產(chǎn)品方向判斷 項目 SWOT 分析 對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的全面評估稱為 SWOT 分析（ strengths weaknesses opportunities and treats analysis）。 項目周邊市場租金普遍在 50 元 /㎡ /月 120 元 /㎡ /月之間，按照 812 年靜態(tài)回收期推算，銷售價應(yīng)在 6000 元/㎡～ 15000 元 /㎡之間，結(jié)合本項目的規(guī)劃特點和地塊價值研判，預(yù)計項目臨街兩商業(yè)售價在 8500 元 /㎡，商業(yè)一層均價在 10500 元 /㎡，二層均價在 5000 元 /㎡，三層均價在 3600 元 /㎡，整體三層均價在 6300 元 /㎡。 可見： 商業(yè)中心 +公寓收益 高層住宅 +臨街商業(yè)收益 兩種方案的特點及要求 （ 1）方案一：高層住宅 +臨街商業(yè)要求及特點 v 總投資大（高于商業(yè)中心方案 億）； v 利潤適中（低于商業(yè)中心方案收益）； v 項目操作周期長； v 屬于市場主流開發(fā)方向 ，對公司操作水平要求相對不高； （ 2） 方案二：商業(yè)中心 +公寓的特點及要求 22 v 總投資相對??； v 利潤較高，項目銷售周期較短； v 存在 5500 萬左右的經(jīng)營性優(yōu)良資產(chǎn)，短期變現(xiàn)比較困難； v 屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)范疇，對公司操作水平要求非常高，尤其是前期策劃、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、后期招商及經(jīng)營管理等方面對商業(yè)專業(yè)化運作和商業(yè)資源整合提出很高要求； 六、結(jié)論及建議 結(jié)論 通過分析可見，本項目住宅方向投資利潤率為 ％，商業(yè)方向投資利潤率為 ％，均不低于同類產(chǎn)品開發(fā)的平均收益水平，這主要得益于該地塊的商業(yè)價值，可見 兩個產(chǎn)品方向的財務(wù)分析結(jié)果是比較樂觀的。 24 附表一：方案一（ 高層住宅 +臨街商業(yè)） 投資估算表 序號 內(nèi)容 合計（萬元） 單價（元 /㎡） 面積（㎡） 樓面價 權(quán)重 備注 一 土地費用合計 10811 621 % 1 土地出讓費用 10396 120 2 契稅 416 土地出讓費用 4% 二 前期費用合計 3287 189 % 1 勘探及設(shè)計費合計 746 地質(zhì)勘探 30 文物勘探 23 4 占地面積 總規(guī)設(shè)計（含建筑方案設(shè)計） 313 18 18 元 /㎡ 施工圖設(shè)計 307 15 15 元 /㎡ 園林景觀設(shè)計 72 18 4 18 元 /㎡ 2 職能部門收費合計 2441 人防建設(shè)費 0 40 0 40 元 /㎡ 市政設(shè)施配套費 348 20 20 元 /㎡ 綠化費 17 1 1元 /㎡ 25 墻改基金 139 8 8元 /㎡ 招標(biāo)代理及標(biāo)底編制費 95