【正文】 貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、堅(jiān)持以人為本的具體體現(xiàn)。 （中國認(rèn)真解決老年人生活中的實(shí)際問題，有利于保持家庭關(guān)系穩(wěn)定和睦，促進(jìn)老年群體與其他群體和諧相處，這是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志。我國進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭的事實(shí)。 1． 1． 3 老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。 1． 2 老年人住宅市場分析 1． 2． 1 國家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā) 面對我國進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場面時(shí)有發(fā)生。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時(shí)，水到渠成。 1． 3． 3 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 目前 西昌 市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有 200 個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。 1． 3． 5 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理 專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。 1． 4 老年人住宅市場發(fā)展 趨勢 1． 4． 1 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢 西部 陽光 — 國際養(yǎng)生 健康基地 項(xiàng)目建議書 6 縱觀 西昌 市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。 對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定 西昌 市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。 1． 4． 4 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。鄧小平同志曾盛贊“這里得天獨(dú)厚”，西昌氣候宜人、區(qū)位獨(dú)特。 2． 1 2021年 西昌 市旅游業(yè) 火爆 整個(gè)火把節(jié)期間 旅游市場繁榮穩(wěn)定，節(jié)日氛圍歡樂和諧。 “歡樂中國行 —— 魅 力西昌”大型歌舞表演為廣大游客奉獻(xiàn)了一場時(shí)尚視聽盛宴；“綻放在春天的喜悅” ―― 全國少數(shù)民族大聯(lián)歡文藝晚會(huì)，使民族文化更加接近于生活，讓更多的人了解各區(qū)域的民族文化；“五彩涼山”大型民族歌舞表演則將涼山民族風(fēng)情演繹得淋漓盡致；火把節(jié)狂歡夜、全國滑水錦標(biāo)賽、環(huán)海自行車大賽、月亮女兒總決賽等各種各樣的賽事活動(dòng)，充分展示了西昌獨(dú)特的旅游資源，受到了中外旅游者的普遍歡迎和高度贊譽(yù) 。隨著經(jīng)濟(jì)的增長、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，人們生活水平日益提高的同時(shí)，人們的生活環(huán)境和生活質(zhì)量卻面臨下降的威脅，廣大旅游者對回歸大自然、欣賞大自然美景、享受原野風(fēng)光和自然地域文化的需求與日俱增 ?！? 2． 2． 1 國際生態(tài)旅游實(shí)踐 各區(qū)域組織發(fā)布的 2021 旅游市場調(diào)查報(bào)告紛紛指出，生態(tài)旅游目前已經(jīng)成為當(dāng)今世界旅游業(yè)發(fā)展的 熱點(diǎn)，生態(tài)旅游的實(shí)踐區(qū)域也在不斷的擴(kuò)大，較早發(fā)展生態(tài)旅游的地區(qū)和國家也在實(shí)踐中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然，這個(gè)平臺的延伸需要各界人士的支持與參與。直到 1993 年 9 月份，在北京召開“第一屆東亞地區(qū)國家公園和自然保護(hù)區(qū)會(huì)議”通過了《東亞保護(hù)區(qū)行動(dòng)計(jì)劃概要》的文件，才標(biāo)志著生態(tài)旅游概念在中國第一次以文件形式得到確認(rèn)，在政 策的操作面上得到了支持。而 2021 中國國際生態(tài)旅游博覽會(huì)的舉辦，正是將理論與實(shí)際相結(jié)合、國內(nèi)與國外相結(jié)合、景區(qū)與線路相結(jié)合、普及生態(tài)旅游與發(fā)展會(huì)獎(jiǎng)旅游相結(jié)合的新型展會(huì)。此后，森林公園建設(shè)以及森林生態(tài)旅游突飛猛進(jìn)的發(fā)展，雖然這時(shí)候開發(fā)的森林旅游不是嚴(yán)格意義上的生態(tài)旅游，但是為生態(tài)旅游的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 99昆明世博會(huì)和 1999年國家旅游局的“ 99生態(tài)環(huán)境旅游”主題活動(dòng)雖然大幅度推進(jìn)了我國的生態(tài)旅游實(shí)踐，在 1999 年，四川 西昌借世界旅游日主會(huì)場之機(jī)推出了九寨溝、黃龍、峨眉山、樂山大佛等景點(diǎn)，開發(fā)生態(tài)旅游產(chǎn)品。但是在 具有眾多生態(tài)旅游資源的縣級城市，生態(tài)旅游由于受到旅游市場的冷落、缺少推介和宣傳，并沒有提升旅游經(jīng)濟(jì)，更沒有把具體的資源展示的機(jī)會(huì)。 2）湖泊生態(tài)景區(qū) ： 以長白山天池、肇慶星湖、青海的青海湖等為代表。 6）觀鳥生態(tài)景區(qū) ： 以江西鄱陽湖越冬候鳥自然保護(hù)區(qū)、青海湖鳥島等為代表。 2． 2． 5 我國生態(tài)旅游產(chǎn)品的主要類型 早在 99 生態(tài)環(huán)境旅游年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)推出的生態(tài)旅游的類型主要包括了觀鳥、野生動(dòng)物旅游、自行車旅游、漂流旅游、沙漠探險(xiǎn)、保護(hù)環(huán)境、自然生態(tài)考察、滑雪旅游、登山探險(xiǎn)、香格里拉探秘游、海洋之旅等十大類專項(xiàng)產(chǎn)品，共 193 項(xiàng)，向世界推薦開展生態(tài)旅游的西部 陽光 — 國際養(yǎng)生 健康基地 項(xiàng)目建議書 13 森林公園 119 個(gè)，《世界遺產(chǎn)名錄》中的中國風(fēng)景名勝區(qū) 7 個(gè)，中國生物圈保護(hù)區(qū) 19 個(gè)，中國植物園 11 個(gè)。大多數(shù)研究者認(rèn)為真正意義上的生態(tài)旅游應(yīng)當(dāng)把生態(tài)保護(hù)作為既定的前提，把環(huán)境教 育和自然知識普及作為核心內(nèi)容，是一種求知的高層次的旅游活動(dòng)。而目前我國很多生態(tài)旅游實(shí)踐并沒有達(dá)到生態(tài)旅游的本質(zhì)要求，著重強(qiáng)調(diào)了生態(tài)旅游“認(rèn)識自然、走進(jìn)自然”的一面，而忽略了生態(tài)旅游“保護(hù)自然 ”的目標(biāo)，各地開展的生態(tài)旅游產(chǎn)品并不是真正意義上的生態(tài)旅游產(chǎn)品，而是自然旅游或者是觀光旅游的另一種形西部 陽光 — 國際養(yǎng)生 健康基地 項(xiàng)目建議書 14 式。生態(tài)旅游在我國的發(fā)展可以從理論界的研究發(fā)展和我國各地實(shí)踐兩個(gè)方面來概括： （一） 關(guān)于生態(tài)旅游的研究 雖然旅游與環(huán)境這個(gè)與生態(tài)旅游密切相關(guān)的問題早在 70年代初就引起了旅游界的注意，但是“生態(tài)旅游”這一概念是經(jīng)由國外傳入我國并逐漸被接受的。研討會(huì)后有關(guān)西部 陽光 — 國際養(yǎng)生 健康基地 項(xiàng)目建議書 15 生態(tài)旅游研究的文章在各個(gè)刊物上頻頻發(fā)表，使“生態(tài)旅游”這一概念迅速在國內(nèi)被普遍地接受。在對實(shí)踐的研究上，大致形成了兩個(gè)熱點(diǎn)，一個(gè)是對我國開展生態(tài)旅游條件的判斷和注意問題的研究，一個(gè)是針對特定區(qū)域的生態(tài)旅游規(guī)劃案例研究。日本箱根的溫泉硫磺成分重，能消除疲勞，對腰酸骨痛的病癥尤其有效……久而久之，這些帶有療養(yǎng)功效的目的地與醫(yī)療行為聯(lián)系起來，醫(yī)療旅游就應(yīng)運(yùn)而生 。醫(yī)療旅游正在 國際上悄然崛起，并呈現(xiàn)出 蓬勃發(fā)展之勢。新加坡亞洲新聞?lì)l道報(bào)道指出，估計(jì)全球醫(yī)療旅游業(yè)的規(guī)模約為 500億美元，預(yù)計(jì)其將以每年 15%至 20%的速度增長；到 2021年，該行業(yè)的規(guī)模將翻一番，達(dá)到 1000 億美元。在發(fā)展 健康養(yǎng)生 產(chǎn)業(yè)方面具有天然優(yōu)勢，自然療法、針灸、推拿、中藥美容等都受 國內(nèi) 外 游客關(guān)注。強(qiáng)調(diào)無病早防，有病早治是彝醫(yī)預(yù)防醫(yī)學(xué)思想的中心內(nèi)容。 2021 年“十一”假期與中秋重合，假期多出一天，節(jié)日期間活動(dòng)豐富多彩 旅游市場繁榮有序。四川省“十佳”農(nóng)家樂之一的老兵度假村，因接待能力退掉大量游客的情況下，每天以最大能力接待游客 500人，共接待游客 4000多人，收入 12萬元。西部 陽光 — 國際養(yǎng)生 健康基地 項(xiàng)目建議書 18 近期陸續(xù)出臺的 西昌 東、南、西、北新城規(guī)劃對 西昌 邁向國際化大都市有極大的促進(jìn)作用， 西昌 旅游復(fù)合地產(chǎn)的發(fā)展有最溫暖的土壤。推薦會(huì)上播放了《一座春天棲息的城市》和《西昌跨越未來》宣傳片，媒體反應(yīng)熱烈。希望各位記者朋友廣泛宣傳西昌適宜人居西部 陽光 — 國際養(yǎng)生 健康基地 項(xiàng)目建議書 19 的自然環(huán)境和廣闊的發(fā)展前景，宣傳西昌經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展的巨大成就，把西昌推薦出去，宣傳出去，讓更多的朋友認(rèn)識西昌，熱愛西昌，融入西昌。因此，在 開發(fā)中利用周邊的環(huán)境進(jìn)行主題概念的包裝，進(jìn)行細(xì)分目標(biāo)客戶群體的針對性推廣，將項(xiàng)目包裝成特色主題休閑度及旅游物業(yè)，其以低層建筑（別墅、花園洋房）為主 的項(xiàng)目一定會(huì)受到業(yè)主的青睞。 33%用于度假，這部份人主要是中青年人，考慮到這類物業(yè)的增值潛力， 13%的被訪者出于投資目的購買。 3． 4 西昌 旅游房地產(chǎn)存在形式 （ 1）旅游商業(yè)和住宿地產(chǎn)設(shè)施 隨著旅游競爭的激烈， 西昌 地產(chǎn)單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場份額。 （ 2）產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店對業(yè)主來說將投資和度假進(jìn)行了很好的結(jié)合，對開發(fā)商來說可以實(shí)現(xiàn)一次性收回投資 。特色小鎮(zhèn)是依托一定的旅游資源，通過人為建設(shè)批量和成規(guī)模的休閑度假設(shè)施來形成一個(gè)集中的休閑旅游目的地，通過人氣的營造來實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)盈利的目的，當(dāng)前 西昌 以小鎮(zhèn)為文化依托的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速。華僑城在 西昌 的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就沒有刻意模仿深圳歡樂谷，而是根據(jù)當(dāng)?shù)匚幕M(jìn)行了修改。 西昌 旅游地產(chǎn)充分利用這些因素，在地產(chǎn)銷售方面充分建立價(jià)格梯度，獲得了良好的效果。 4． SWOT分析與關(guān)鍵問題分析 4． 1 健康型旅游地產(chǎn)的 機(jī)會(huì) 4． 1． 1 巨大的“銀色市場” 隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì) , 老年人口數(shù)量不斷攀升。 再過 50 年 , 將達(dá)到 億 , 屆時(shí) , 總?cè)丝谥械? %將是 60 歲以上的老人。 西昌 以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一 定養(yǎng)老服務(wù)的場所 ，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題。 16月 西昌 市居民人均工薪收入 元，比去年同期增長 %，低于可支配收入增長速度 個(gè)百分點(diǎn)。 4． 1． 4 西昌 — 養(yǎng)老勝地 在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因?yàn)槟抢镪柟獬渥?，風(fēng)景優(yōu)美。 不可否認(rèn) 西 昌 的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的 西昌 將是越來越多老年人的選擇，而 西昌的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機(jī)日漸明朗。“ 西部太陽城 健康基地 ”在不久之后，面對的必將是一個(gè)競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識 到這一市場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)?！?西部陽光 — 國際養(yǎng)生健康基地 ” 項(xiàng)目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個(gè)更為廣闊的舞臺，讓他們的才華得以更加充分的施展。為了實(shí)現(xiàn)這一目 標(biāo)， 醫(yī)院 在健康管理推廣、醫(yī)療健康中心基地建設(shè)、健康旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)、健康品研發(fā)與推廣等多個(gè)方面開展了深入的工作，取得了豐碩的成果。 西部 陽光 — 國際養(yǎng)生 健康基地 項(xiàng)目建議書 28 4． 5 關(guān)鍵問題分析 “ 西部太陽城 健康基地 ”作為專業(yè)化的 健康度假 基地 (鄉(xiāng)村五星級酒店 )及養(yǎng)生型 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以優(yōu)質(zhì) 低 價(jià)、高檔專業(yè)的形象進(jìn)入市場，是否能如預(yù)期的那樣得到目標(biāo)顧客的認(rèn)可與接受？ 西昌 養(yǎng)老服務(wù)市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務(wù)的機(jī)構(gòu)，它們提供的養(yǎng)老服務(wù)必然會(huì)對人們是否選擇“ 西部太陽城 健康基地 ”這種專業(yè)化的養(yǎng)老 基地 產(chǎn)生一定影響。良好的生態(tài)環(huán)境能使 入住 人 群 心情舒暢，滿足 入住 人 群 的 健康 生活行為要求。 因?yàn)?入住 人 群 雖需要安寧，但更害怕孤獨(dú)， 入住者 需要醫(yī)療 健康保障 、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要 親朋好友探視 、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精神感 受、需要有一個(gè)溫馨家的感覺 。 西部 陽光 — 國際養(yǎng)生 健康基地 項(xiàng)目建議書 30 6．項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 6． 1 園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 針對城市 追求健康生態(tài)度假的青中年人群和選擇養(yǎng)生型養(yǎng)老公寓的老年人群 在 健康公寓 的規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使入住者 的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對 健康 的 元素 ，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。 6． 1． 3 環(huán)境要園林化 西部 陽光 — 國際養(yǎng)生 健康基地 項(xiàng)目建議書 31 本項(xiàng)目除征用國有建設(shè)用地 100畝外，同時(shí)租用鄰近的國有水庫及周邊用地 200 畝進(jìn)行環(huán)境園林化建設(shè)。 盡量采用美式健康公寓的建筑模式，將入戶室建為臥室，接觸陽光的內(nèi)室設(shè)為休息及工作廳室。 6．