【正文】 第一篇：房地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告房地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告 深友項評字號項目名稱：開 發(fā) 商：評估單位：主評估人：審定：估價日期：目錄一、項目總論二、項目投資環(huán)境和市場研究三、項目分析及評價、地勢四、市場定位及項目評估五、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排六、投資估算與資金籌措七、銷售及經(jīng)營收入測定八、財務(wù)與敏感性分析九、可行性研究結(jié)論與建議十、附表（全部投資）十一、附件附件1：（開發(fā)商）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；附件2：《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；附件3：開發(fā)商提供的相關(guān)資料復(fù)印件；附件4：評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；附件5：評估單位資質(zhì)證書復(fù)印件；附件6：評估人員執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件；一、項目總論項目名稱：XXX商住樓方向位置東面西面南面北面?zhèn)渥㈤_發(fā)公司公司地址法定代表人營業(yè)執(zhí)照注冊資本企業(yè)類型經(jīng)營范圍備注房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)評估單位法定代表人營業(yè)執(zhí)照評估資質(zhì)公司地址經(jīng)營范圍備注（1）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；（3）建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；（4）深圳市發(fā)展計劃局文件發(fā)布的深計[2003]590號《深圳市發(fā)展計劃局文件》；（5）國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、廣東省、深圳市人民政府、深圳市規(guī)劃與國土資源局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；（6）各級政府職能部門公布的統(tǒng)計資料及市場行情資料；（7）開發(fā)公司提供的有關(guān)本項目評估所需資料；（8）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T502911999；（9）評估人員現(xiàn)場實地勘察記錄、攝影及市場調(diào)查資料；（10）《深圳市建設(shè)工程價格信息》；（11）《深圳市建筑工程綜合價格》；（12）估價方掌握的其他相關(guān)資料；土地情況 宗地號 地塊編號：占地面積平方米土地用途 商業(yè)、住宅土地使用年限 尚未辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)用地規(guī)劃建設(shè)情況 主體建筑物性質(zhì) 高層商住樓建筑容積率 建筑覆蓋率 ≤40%建筑面積 總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場1000平方米），住宅12000平方米。（1））根據(jù)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)土規(guī)許字XXX號，XXXX號宗地的用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，，建筑覆蓋率≤40%，建筑層數(shù)為高層，總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場1000平方米），住宅12000平方米。（1）從深圳市的房地產(chǎn)市場分析：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過2002年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。房地產(chǎn)市場在經(jīng)過市場規(guī)模的穩(wěn)健擴(kuò)張后轉(zhuǎn)入對質(zhì)的需求上升，近年國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、各項經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定。同時國家出臺了相關(guān)政策進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)購房者置業(yè)需求，預(yù)計深圳市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。（2）從羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場分析：近年來，深圳市在羅湖區(qū)進(jìn)行的人民南改造、東門改造、筍崗重建工程相繼進(jìn)入實施階段，帶旺了周邊樓市。同時，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施能早日動工，口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進(jìn)一步加大，這些都將有效破除羅湖房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動羅湖樓市的繁榮。根據(jù)調(diào)查，羅湖口岸片區(qū)依然為港人消費和置業(yè)的首選之地，加之政府正積極計劃改革通關(guān)政策，將進(jìn)一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，羅湖仍是外銷最有利的區(qū)域。同時羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫字樓林立，加之港人的來往頻繁，這些都為東門等片區(qū)大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客源；同時，周邊商業(yè)批發(fā)市場的興旺也帶來了部分生意人的以商帶住的需求。因此一直以來該片區(qū)的買房投資氛圍在不斷上升。（3）從東門片區(qū)的房地產(chǎn)市場分析：該片區(qū)地處羅湖繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)、寫字樓集中、人口密度大、交通便利、配套設(shè)施齊全，是深圳白領(lǐng)的集中聚集地之一，也是深圳的商業(yè)中心。由于地處商業(yè)中心區(qū)，精品小戶型是市場的主要需求。這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟，大多以精品小戶型為主，如百仕達(dá)花園、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛家園等。（4）從該項目自身分析：該項目位于東門片區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的優(yōu)勢。東門片區(qū)作為深圳最主要的商圈，一直以來都是港人最為熟悉和認(rèn)同的區(qū)域，因此在外銷方面具有先天的優(yōu)勢。其次，本項目預(yù)計定位為以小戶型為主的物業(yè)，戶型面積小，總價低，符合投資客戶的投資要求，具有一定的市場空間。項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目用地已經(jīng)用圍墻圍住，地面為水泥地面，無其他建筑物和附著物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通電、通水及場地平整），項目尚處于建設(shè)前期準(zhǔn)備階段。項目前期工作土建工程其他工程竣工入伙時間備注 項目開發(fā)現(xiàn)狀情況詳見附件：委估物業(yè)實景照片；項目工程建設(shè)進(jìn)度詳見附件：項目工程計劃橫道圖；根據(jù)《深圳建設(shè)工程價格信息》、《深圳市建筑工程綜合價格》等，經(jīng)評估測算本項目總投資估算額為人民幣9014萬元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金5400萬元，銀行借款2000萬元，銷售回款1614萬元。（1）從市場角度評估分析結(jié)論：該項目位于深圳市羅湖區(qū)繁華的東門片區(qū)，地處繁華的商業(yè)中心地段，具有較多的優(yōu)勢，具有一定市場空間。經(jīng)過評估測算，該項目住宅的銷售均價為7000元/平方米，商業(yè)銷售均價為20000元/平方米，預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入11970萬元（在本評估測算中，考慮到目前該區(qū)域的市場特點以及同類項目的銷售情況，結(jié)合該項目的實際情況，對該項目考慮5%的空置率）。（2）從項目經(jīng)濟(jì)效益角度評估分析結(jié)論：該項目建成后可實現(xiàn)的銷售收入（考慮5%的空置率）為11970萬元；該項目可建成后可實現(xiàn)的稅前利潤2321萬元，%；該項目可建成后可實現(xiàn)的凈利潤1973萬元，%；財務(wù)內(nèi)部收益率=%財務(wù)凈現(xiàn)值（I=%）=1059萬元投資回收期（動態(tài)）=由以上可以看出，該項目效益較好，經(jīng)濟(jì)上可行。（3）從項目風(fēng)險角度評估分析結(jié)論：，我們對項目的盈虧平衡分析、敏感性等定量分析；對項目的政策風(fēng)險、項目經(jīng)濟(jì)效益、項目市場風(fēng)險、項目工程進(jìn)度方面風(fēng)險等定性分析，得出結(jié)論是項目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。（4）從下面的資金的籌措與運用分析來看：經(jīng)評估測算本項目總投資估算額為人民幣9014萬元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金5400萬元，銀行借款2000萬元，銷售回款1614萬元。資金的計劃安排較合理，能夠保證項目的順利完工。（5）評估綜合分析結(jié)論：我們通過對項目投資環(huán)境和市場研究、項目自身情況、市場定位、投資、資金籌措、銷售、經(jīng)營收入以及財務(wù)效益與敏感性等方面的的評估分析，確定該項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益較好，且具有一定的市場空間，項目可行。第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告(模版)目錄第一部分：項目總論 第二部分：市場研究 第三部分：項目開發(fā)方案 第四部分：投資估算與融資方案 第五部分：財務(wù)評價 （方案1） （方案2）第六部分：不確定性分析 第七部分：綜合評價 （定性）（影響及對策）第八部分：研究結(jié)論與建議 第九部分：附錄 ： ： ： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進(jìn)行分析。形成意見和結(jié)論。撰寫本可行性研究報告。我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進(jìn)行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進(jìn)行了實地查勘）。（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論 這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；②公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； ①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 規(guī)劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進(jìn)展情況在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 第二部分：市場研究 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因