【正文】 第一篇：房地產(chǎn)法學(xué)案例分析案例一：原告劉某是某電腦公司職員，被告郭某是某中學(xué)教師，原告與被告系朋友關(guān)系。2000年11月原告劉某得知本市某房地產(chǎn)公司出售經(jīng)濟(jì)適用房，欲購(gòu)買(mǎi)一套。而根據(jù)本市有關(guān)政策規(guī)定，只有具有本市戶口的人才有資格購(gòu)買(mǎi)，原告非本市戶口，無(wú)購(gòu)房資格。原告就與被告口頭商定，由原告以被告名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房一套，商品房由原告實(shí)際占有、使用。隨后，原告出資20萬(wàn)元，由被告與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)得一套80平方米的兩居室房，產(chǎn)權(quán)人登記為郭某。之后不久，郭某以該房屋的產(chǎn)權(quán)證作抵押向銀行貸款15萬(wàn)元借給其弟做生意。貸款到期后，郭某無(wú)力償還，銀行遂要求變賣(mài)房屋以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。劉某得知后向法院起訴，主張自己為房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，要求確認(rèn)被告的房屋抵押行為無(wú)效。問(wèn)題：（1）誰(shuí)是房屋的真正產(chǎn)權(quán)人？（2）被告與銀行的抵押合同是否有效？（3）該糾紛中受償順序如何確定？答：（1）本案中原告認(rèn)為自己實(shí)際出資且與被告簽有協(xié)議，所以應(yīng)當(dāng)取得房產(chǎn)權(quán)。但原告的觀點(diǎn)是不正確的，理由是：①原告不具有購(gòu)房資格。由案情可知，原告出資購(gòu)買(mǎi)的是只面向本市市民的經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)該市規(guī)定原告沒(méi)有購(gòu)房資格；②原告以被告名義購(gòu)買(mǎi)房屋的行為屬于無(wú)效民事行為。根據(jù)《民法通則》第58條規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的行為屬于無(wú)效的民事行為。本案原告在無(wú)購(gòu)房資格情況下，為取得房屋而以被告名義進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)屬以合法形式掩蓋非法目的的行為，理應(yīng)歸于無(wú)效；③被告實(shí)際取得房屋的產(chǎn)權(quán)。被告盡管沒(méi)有出資，但他具有購(gòu)房資格，以自己的名義簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并依法登記為房屋的產(chǎn)權(quán)人，所以符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，依法取得房屋的產(chǎn)權(quán)；④原、被告之間形成一般的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。《民法通則》第61條第1款規(guī)定：民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案被告從原告取得的購(gòu)房款，在原告以被告的名義買(mǎi)房的行為無(wú)效后，性質(zhì)上屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)返還給原告。在返還之前，雙方形成一般的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。（2）被告與銀行之間的貸款抵押擔(dān)保合同合法有效。本案中，被告郭某為取得銀行貸款，以該房屋的產(chǎn)權(quán)證作抵押，雙方形成抵押擔(dān)保合同關(guān)系。雙方意思表示真實(shí)且符合法律規(guī)定的生效要件，因此雙方的貸款抵押合同合法有效。（3）抵押權(quán)比一般債權(quán)優(yōu)先受。按照法律規(guī)定，當(dāng)?shù)盅簷?quán)與普通債權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)而受償。因此，在以本案所爭(zhēng)議的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款清償債務(wù)時(shí)，銀行貸款具有優(yōu)先受償效力。案例二：馮甲、馮乙、馮丙系三兄妹。1996年，其父母相繼去世，留有房產(chǎn)一處。由于馮乙馮丙常年出差在外，兄妹三人未對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，而有馮甲一家居住。之后，馮甲持房產(chǎn)證到房地產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更，將房屋登記在自己一人名下。馮甲與李某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將該處房產(chǎn)賣(mài)給李某，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。同年年底，馮乙、馮丙得知此事，上訴法院稱，房屋系三人共有，馮甲未經(jīng)他們二人同意擅自出賣(mài)房屋，侵犯了他們的合法產(chǎn)權(quán)，要求確認(rèn)馮甲和李某之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并收回房屋。問(wèn)題：（1）該房屋的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有？（2）馮甲與李某簽訂的合同是否有效？答：（1）本案所爭(zhēng)議房屋在馮氏父母去世前，屬于三兄妹父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。盡管馮甲將房屋登記在自己一人名下，但并沒(méi)有改變房屋為馮氏三兄妹共同共有的事實(shí)。（2）馮甲與李某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)算有效。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定：“共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”案例三：張強(qiáng)與李一民是好朋友，張強(qiáng)因無(wú)房而長(zhǎng)期借用李一民 的一套兩室一廳房屋居住。玲99年11月SH，張強(qiáng)從單位 分得一套三居室，遂以自己的名義將借用的房屋出租給王開(kāi)。雙方當(dāng)事人簽訂了一份書(shū)而租賃合同，約定每月租金 500元，租賃期限為半年。合同簽訂后，張強(qiáng)向李一民提出 愿意租賃他的房屋，二人協(xié)商后達(dá)成協(xié)議，約定每月租金為30元，租期為一年。簽訂合同時(shí)，李一民對(duì)張強(qiáng)與王開(kāi)之 間的租賃協(xié)議并不知情。之后，承租人王開(kāi)得知此事。由于 當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上房租普遍下降，不履行合同對(duì)王開(kāi)有利，王開(kāi)遂 以“出租人非產(chǎn)權(quán)人”以及租賃合同未經(jīng)登記為理由請(qǐng)求法 院確認(rèn)他與張強(qiáng)之間的租賃合同無(wú)效。張強(qiáng)則辯稱，雖然與王開(kāi)簽訂合同時(shí)他沒(méi)有處分權(quán)，但事后已通過(guò)合同取得了處分權(quán)，并且房屋租賃合同并不以登記為必然生效要件，因此 租賃協(xié)議應(yīng)為有效。問(wèn)題：（1）未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效?（2）張強(qiáng)以自己的名義出租房屋的行為是否屬于無(wú)權(quán)處分行為？（3）對(duì)于張強(qiáng)與李一民簽訂了房屋租賃合同是否就具備了對(duì)房屋的處分權(quán)？（4）王開(kāi)與張強(qiáng)的租賃合同能否確認(rèn)無(wú)效？（5）如何判定王開(kāi)有權(quán)撤銷(xiāo)合同？答：（2）本案中，張強(qiáng)借用朋友李民的房屋居住，與李民形成房屋借用關(guān)系，享有對(duì)房屋的使用權(quán)，并未取得任何處分房屋的權(quán)利。張強(qiáng)未經(jīng)所有權(quán)人同意而擅自將房屋租與他人，為無(wú)權(quán)處分。（3）本案中，張強(qiáng)在成為承租人后，依法可以轉(zhuǎn)租房屋，但是他的轉(zhuǎn)租合同必須得到原出租人的書(shū)面同意。而出租人李民根本不知情，所以張強(qiáng)并未因與房主李民租房合同的簽訂而取得轉(zhuǎn)租房屋的處分權(quán)?！逗贤ā返冢担睏l規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人的財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！庇梢陨戏治隹芍?，張強(qiáng)與王開(kāi)之間的合同因未得到出租人的書(shū)面同意而處于效力待定狀態(tài)，即合同已成立但未生效。第二篇：環(huán)境法學(xué)案例分析（一）2005年3月，某村村民王某承包本村集體所有的一片池塘養(yǎng)魚(yú)。同年5月，同村的李某興辦了一個(gè)水銀溫度計(jì)廠，位于魚(yú)塘邊的山坡上，溫度計(jì)廠的生產(chǎn)廢渣即露天堆放。同年7月尚未造成大量死魚(yú)事件，但對(duì)魚(yú)的質(zhì)量會(huì)有影響。經(jīng)與李某協(xié)商，李某同意向王某一次性支付2000元賠償金，兩人簽訂了協(xié)議。8月，該地連降暴雨。8月15日王某發(fā)現(xiàn)魚(yú)塘中的魚(yú)大面積死亡泛塘，損失慘重，經(jīng)環(huán)保部門(mén)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)魚(yú)塘中汞含量嚴(yán)重超標(biāo)是造成死魚(yú)的主要原因，于是向李某提出增加賠償金的要求，李不同意。王即向當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門(mén)提出請(qǐng)求處理要求李某增加賠償?shù)牡募m紛。后由于王某不滿環(huán)保局的處理決定，又以環(huán)保局作為被告提起行政訴訟李某，請(qǐng)求法院撤消該行政調(diào)解決定。李某也認(rèn)為環(huán)保局的處理決定不正確向該人民法院提起訴訟。問(wèn)：（1）環(huán)保局能否受理王某的請(qǐng)求，如果受理，應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行處理？（2）法院應(yīng)當(dāng)怎樣處理該行政訴訟案？王某應(yīng)以誰(shuí)為被告提起什么訴訟？（3）王某的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？請(qǐng)說(shuō)明理由。（4）若在訴訟中，舉證責(zé)任如何分配？請(qǐng)說(shuō)明理由。一、可以受理，受理后進(jìn)行調(diào)解解決，并可以對(duì)污染人進(jìn)行行政處罰不應(yīng)受理該行政案件，王某應(yīng)向李某提出民事賠償訴訟有李某承擔(dān)，構(gòu)成環(huán)境侵權(quán)責(zé)任王某證明自己損失事實(shí)和數(shù)額，李某就法律規(guī)定的免責(zé)事由及其行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任（二）2004年7月，甲化工廠與乙化工廠簽訂供貨合同，規(guī)定甲向乙提供工業(yè)用三氯化磷10噸。8月初，乙因故暫時(shí)停產(chǎn)，于是乙提出變更合同的履行期限，同時(shí)電告甲暫停發(fā)5。9月初，甲未征得乙同意即用汽車(chē)將貨運(yùn)至乙。乙先拒絕接收，后經(jīng)雙方協(xié)商，乙同意暫為保存，并介紹由丙運(yùn)輸公司負(fù)責(zé)卸車(chē)。此后，在卸車(chē)過(guò)程中由于甲未向運(yùn)輸公司交待卸車(chē)必要規(guī)則，同時(shí)又由于丙運(yùn)輸公司裝卸工操作不慎，造成裝有三氯化磷的容器閥門(mén)斷裂，大量有毒有害氣體外泄，使周?chē)??2萬(wàn)余平方米環(huán)境遭到嚴(yán)重污染。事發(fā)后，乙所在地市環(huán)保局根據(jù)《大氣污染防治法》對(duì)甲處以⒈5萬(wàn)元的罰款，對(duì)丙公司處以5000元罰款。而甲對(duì)該處罰決定不服，認(rèn)為：其一，事故主要是丙運(yùn)輸公司操作不慎造成的，應(yīng)由其對(duì)事故負(fù)主要責(zé)任；其二，貨已運(yùn)抵乙市，貨物所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給乙，再出事應(yīng)由乙負(fù)全部責(zé)任；其三，甲廠屬于甲市管轄，即使處罰也應(yīng)由甲市環(huán)保局作出，乙市環(huán)保局無(wú)權(quán)對(duì)甲廠進(jìn)行處罰。于是甲市化工廠向乙市環(huán)保局所在地的乙市某區(qū)人民法院起訴，要求撤銷(xiāo)乙市環(huán)保局的處罰決定。問(wèn)：（1）法院受理此案后，應(yīng)當(dāng)通知哪幾方當(dāng)事人作為第三人參加？（2）乙市環(huán)保局是否能夠?qū)鬃鞒鲂姓幜P？為什么？（3）甲的訴訟理由能否成立？為什么？二、應(yīng)通知乙丙作為第三人參加訴訟可以進(jìn)行處罰，乙地屬于侵權(quán)行為地，部分成立，應(yīng)有丙和甲按照各自過(guò)錯(cuò)承擔(dān)行政責(zé)任，但乙環(huán)保局有權(quán)管轄一、法律的概念：國(guó)家制定或認(rèn)可的具有普遍性的依國(guó)家強(qiáng)制力保障實(shí)施的社會(huì)規(guī)范。特點(diǎn)：普遍性、規(guī)范性、強(qiáng)制性（三個(gè)最基本的），可以再說(shuō)說(shuō)穩(wěn)定性（滯后性）、局限性等。二、調(diào)整對(duì)象：法的調(diào)整對(duì)象從微觀上說(shuō)是人的行為，從宏觀上說(shuō)是社會(huì)關(guān)系。解決社會(huì)糾紛的工具，好比字典是工具書(shū)（法典）。三、法律體系：十大部門(mén)法（憲、刑、民、訴、行、經(jīng)、勞、環(huán)、國(guó)、軍）四、法的淵源：憲法、法律、行政法規(guī)（地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章、行政規(guī)章、自治條例、單行條例、特區(qū)法規(guī)、國(guó)際條約）五、法系：大陸、英美，為什么？民族性六、法的效力：約束力。對(duì)象效力（屬人、屬地、保護(hù)、綜合）、空間效力（全境、部分、域外效力）、時(shí)間效力（法不溯及既往）七、法律關(guān)系：主體、客體、內(nèi)容（權(quán)利義務(wù)責(zé)任，責(zé)任分成三種）八、法的價(jià)值：利益、秩序、正義、自由、效率九、法與社會(huì)：與經(jīng)濟(jì)、政治、文化、道德、政策等的關(guān)系。補(bǔ)充案例：案例：華藥集團(tuán)各企業(yè)存在嚴(yán)重環(huán)境污染，排污超標(biāo)，沿河居民受害。省環(huán)保局對(duì)其做出罰款處罰，并要求限期治理。問(wèn)題：？？回答：（罰款）、行為罰（限期治理），限期治理處罰錯(cuò)誤。限期治理是指對(duì)嚴(yán)重污染項(xiàng)目、行業(yè)和區(qū)域，有國(guó)家機(jī)關(guān)依法限定其在一定期限內(nèi)完成治理任務(wù)，達(dá)到治理目標(biāo)及規(guī)定的要求，是我國(guó)環(huán)境法的一項(xiàng)基本制度。限期治理的對(duì)象主要包括兩種：一是嚴(yán)重污染環(huán)境的污染源（環(huán)保法第29條規(guī)定，對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重污染的企事業(yè)單位，限期治理）；二是位于需要特別保護(hù)的區(qū)域內(nèi)的超標(biāo)排污設(shè)施（環(huán)保法第18條規(guī)定，中央、省級(jí)政府劃定的風(fēng)景名勝區(qū)和自然保護(hù)區(qū)以及其他需要特別保護(hù)的區(qū)域內(nèi)污染物排放超標(biāo)的，限期治理）。程序：中央和省級(jí)政府管轄的企事業(yè)單位的限期治理由省級(jí)政府決定，其他的由市縣政府決定。本案錯(cuò)在省環(huán)保局無(wú)權(quán)決定企業(yè)的限期治理，工具我國(guó)水污染防治法24條規(guī)定，應(yīng)該由省環(huán)保局向省政府提出意見(jiàn)，由省政府決定。案例：河南伊川個(gè)體戶曹某在城南開(kāi)設(shè)加油站，滲漏的汽油污染了地表及地下水層，并流向該藥廠的水井。某天藥廠職工查看水井發(fā)現(xiàn)污染即向環(huán)保部門(mén)被告，經(jīng)檢測(cè)，井水含汽油成分，且加油站是唯一污染源。環(huán)保局對(duì)曹某處以2萬(wàn)元罰款，縣政府責(zé)令加油站停業(yè)并搬遷。問(wèn)題：？。解答：（罰款），行為罰（責(zé)令停業(yè)）：一、環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度。2002年生效的環(huán)境影響評(píng)