【正文】 中糧 瀾山營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告報(bào)告綱要把脈市場(chǎng)1審視項(xiàng)目2項(xiàng)目定位3營(yíng)銷攻略5經(jīng)濟(jì)測(cè)算6物業(yè)建議4 Part 1把把 脈脈 市市 場(chǎng)場(chǎng) 06年至今深圳 各區(qū) 銷售面積關(guān)外將長(zhǎng)期作為深圳地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域而存在，寶安、龍崗成為最大的受益者232。06年至今寶安住宅推出面積 萬(wàn) ㎡ ，占全市總量 33%， 全市之首232。06年至今寶安住宅銷售面積 ㎡ ，占全市總量 29%20232023年寶安區(qū)住宅 價(jià)格直線攀升 ， 2023年 19月住宅均價(jià)高達(dá) 7887元 /平方米 寶安區(qū)歷年住宅均價(jià)2023年 19月： 78872023年： 53862023年： 41862023年： 376811%%46%2023下半年寶安商品房成交情況06年下半年，因受到宏觀調(diào)控影響， 成交套數(shù)起伏不定 ， 8月跌至低谷； 10月起走出低谷，成交勁增，突飛猛進(jìn)。成交均價(jià)堅(jiān)挺不下 ，由于各月供應(yīng)房屋檔次不同而略有變化。新政下寶安地產(chǎn)市場(chǎng)三大表現(xiàn)232?；嘏杆? 在短暫的低迷之后（ 68月），寶安樓市迅速回暖，走出困境 典型案例：風(fēng)臨洲232。量?jī)r(jià)齊漲 新政難以遏止寶安樓市的瘋狂，成交均價(jià)及成交速度不斷突破人們的心理極限 典型案例：幸福海岸、菁英趣庭232。本地購(gòu)買力強(qiáng)勁釋放 06年下半年成交客戶以寶安本地為主，本土購(gòu)買力充分釋放 典型案例：幸福海岸、深業(yè)新岸線首府232。今年年底到明年年初，共有 10多個(gè)樓盤推出市場(chǎng)，其中大戶型供應(yīng)量居多未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈??！寶城市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)片區(qū) 項(xiàng)目名稱 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 總建面 ㎡ 戶型寶安中心區(qū)第五大道二期 2023年上半年 220230 兩房 (7480㎡ )25% 三房 (94112㎡ )62%四房 (166㎡ )11% 五房 1%深業(yè)新岸線二期 11棟 2023年 1月 約 80000 兩房 21% 三房 45% 四房 34%海逸世家 2023年 320230 兩房 13% 三房 59% 四房 19%五房 7% 六房 1%熙龍灣一期 2023年 全部 221912 三房（ 125㎡ ） 四房（ 154～ 195㎡ ）五房 (190～ 204㎡ ) 復(fù)式 (203～ 277㎡ )幸福海岸二期 8號(hào)樓 2023年上半年 約 90000 大戶型宏發(fā)領(lǐng)域 2023年 1月 168000 一房 (4865㎡ )39% 兩房 (7484㎡ )10%,三房 (109139㎡ )28% 四房 (139223㎡ )23%西鄉(xiāng) 檳城西岸 2023年 3月 77251一房（約 50㎡ ） 兩房（約 70～ 80㎡ ）三房（約 100㎡ ） 以兩房和三房為主錦明花園 2023年下半年 88906 中大戶型為主泰華陽(yáng)光海灣花園 2023年上半年 208421 中大戶型為主富通城三期 2023年上半年 約 112023 一房 三房，以及復(fù)式單位06年寶安樓市小結(jié)及 07年預(yù)測(cè)232?；嘏杆? 在短暫的低迷之后（ 68月），寶安樓市迅速回暖，走出困境 典型案例：風(fēng)臨洲232。量?jī)r(jià)齊漲 新政難以遏止寶安樓市的瘋狂，成交均價(jià)及成交速度不斷突破人們的心理極限 典型案例：幸福海岸、菁英趣庭232。本地購(gòu)買力強(qiáng)勁釋放 06年下半年成交客戶以寶安本地為主，本土購(gòu)買力充分釋放 典型案例：幸福海岸、深業(yè)新岸線首府 Part 2審審 視視 項(xiàng)項(xiàng) 目目項(xiàng)目資料總用地面積： ㎡建筑占地面積： ㎡總建筑面積： ㎡其中：計(jì)容積率建筑面積： ㎡架空層面積： ㎡不計(jì)入容積率建筑面積： ㎡容積率： 覆蓋率： %綠化率： % 總戶數(shù)： 526車位數(shù)： 575項(xiàng)目周邊環(huán)境分析232。 居住環(huán)境：前景看好環(huán)境宜人，交通便利，片區(qū)環(huán)境純粹232。 自然環(huán)境：天賦優(yōu)越企龍山、尖崗山、鐵崗水庫(kù)、寶安公園232。 周邊配套：未成氣候周邊配套形成氣候，隨著片區(qū)的發(fā)展將迅速完善項(xiàng)目核心價(jià)值一：低容積率項(xiàng)目 容積率熙園 波托菲諾 香蜜湖 1號(hào) 水榭花都 水岸新都 招商依山郡 城市山谷 鴻榮源公元大地 招商蘭溪谷 星河 丹堤 中海月朗苑 2項(xiàng)目 容積率曦城 萬(wàn)科 17英里 萬(wàn)科東海岸 依云山莊 1鴻榮源龍一號(hào) 中海半山溪谷 萬(wàn)科城 圣莫麗斯 中海大山地 萬(wàn)科 第五園 振業(yè)城 ，比肩深圳眾多豪宅項(xiàng)目，尊貴不凡項(xiàng)目核心價(jià)值二：全生態(tài)山居物業(yè)232。瀾山坐擁企龍山、尖崗山、寶安公園等生態(tài)資源232。作為深圳西罕有山居物業(yè)， 擁有不可限量的居住價(jià)值！深圳五大山居區(qū)域梧桐山云深處天琴灣東方尊峪鴻景翠峰梧桐半山半山溪谷南山 尖崗山企龍山塘朗山半山海景蘭溪谷城市山林鳴溪谷高山花園招華曦城中糧瀾山山語(yǔ)華庭圣莫麗斯新世界項(xiàng)目深圳東 深圳南 深圳西 深圳北深圳中銀湖山金碧苑星河丹堤項(xiàng)目核心價(jià)值三：稀缺純居大戶232。戶均面積 166㎡232。127㎡ 406㎡ 三房 ~~獨(dú)立別墅232。真正純居大戶社區(qū)戶型指標(biāo)戶型 戶型面積（ ㎡ ） 戶均面積（ ㎡） 戶數(shù) 戶數(shù)比例 建筑面積（ ㎡ ） 面積比例3房 127 60 % %4房 138 262 % %5房 196 158 % %5房（復(fù)式） 242 24 % %聯(lián)排別墅 288 18 % %獨(dú)立別墅 399 4 % %合計(jì) 　 　 526 % %項(xiàng)目核心價(jià)值四：疾速交通路網(wǎng)本項(xiàng)目 至廣州至寶安中心區(qū)至機(jī)場(chǎng)至南山252。緊臨廣深高速、西鄉(xiāng)大道、前進(jìn)路三大交通干道，便捷通往廣州、寶安中心區(qū)、機(jī)場(chǎng)、南山等地；252。立體交通路網(wǎng)，罕有金鉆交通高端物業(yè)232。中糧集團(tuán)232。全國(guó)性地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略232。連續(xù) 12年世界 500強(qiáng)232。200億地產(chǎn)運(yùn)作資本項(xiàng)目核心價(jià)值五：中糧品牌價(jià)值在五大核心價(jià)值支撐之下在五大核心價(jià)值支撐之下 ,項(xiàng)目建立獨(dú)特價(jià)值體系項(xiàng)目建立獨(dú)特價(jià)值體系①①居住價(jià)值居住價(jià)值②②生態(tài)價(jià)值生態(tài)價(jià)值 ③③品牌價(jià)值品牌價(jià)值高尚純粹居住社區(qū)高尚純粹居住社區(qū)便利交通尺度便利交通尺度稀缺山居生態(tài)物業(yè)稀缺山居生態(tài)物業(yè)中糧集團(tuán)開發(fā)實(shí)力中糧集團(tuán)開發(fā)實(shí)力價(jià)值體系建立11萬(wàn) ㎡ 低密度依山生態(tài)建筑23純大戶 ,彰顯尊貴生活尺度純住宅產(chǎn)品 ,保障居住的純粹臨廣深高速寶安出口，交通四通八達(dá)41SWOT分析 —— Strengths 優(yōu)勢(shì)中糧集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)5核心優(yōu)勢(shì)：生態(tài)資源、純大戶尊貴產(chǎn)品SWOT分析 —— Weaknesses 劣勢(shì)1 周邊 居住氛圍目前 不 濃2 周邊配套尚未齊全3 廣深高速的噪音影響核心劣勢(shì)：居住氛圍不濃、配套不全4 周邊農(nóng)民房對(duì)于片區(qū)形象的不利影響SWOT分析 —— Opportunity機(jī)會(huì)大戶型作為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，將受到追捧缺位2 曦城等高端項(xiàng)目對(duì)于片區(qū)的帶動(dòng)作用1寶安樓市一片向好，區(qū)域價(jià)值不斷實(shí)現(xiàn)為本項(xiàng)目提供良好的平臺(tái)3核心機(jī)會(huì)：稀缺產(chǎn)品、區(qū)域價(jià)值 SWOT分析 —— Threaten 威脅周邊乃至全深圳高端產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)3 不可預(yù)期的政策出臺(tái)對(duì)于市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)超速發(fā)展可能遭遇的市場(chǎng)拐點(diǎn)42核心威脅：激烈競(jìng)爭(zhēng)、不可預(yù)期政策調(diào)控山地建筑存在的安全隱患1SWOT應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略S景觀資源、容積率低景觀資源、容積率低交通資源、產(chǎn)品特色交通資源、產(chǎn)品特色W生活配套暫不完善生活配套暫不完善區(qū)域居住氛圍不濃區(qū)域居住氛圍不濃市場(chǎng)大戶產(chǎn)品缺位市場(chǎng)大戶產(chǎn)品缺位寶安前景看好寶安前景看好高端大盤帶動(dòng)片區(qū)高端大盤帶動(dòng)片區(qū)激烈競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)OT發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化為開發(fā)總戰(zhàn)略? 細(xì)分市場(chǎng)，強(qiáng)化核心客戶群營(yíng)銷? 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品、景觀稀有特質(zhì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)? 強(qiáng)調(diào)片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅? 樹立項(xiàng)目高端形象? 充分切入市場(chǎng)，精準(zhǔn)營(yíng)銷? 把握入市時(shí)機(jī)，降低未知風(fēng)險(xiǎn)減小劣勢(shì)，避免威脅減小劣勢(shì)，避免威脅? 精細(xì)