【正文】 “顯尊貴，賣感覺，樹品牌” 呈送：萊茵達(dá)置業(yè) 提案：長城聯(lián)合 (深圳 )廣告 日期： 2023年 5月 15日 英倫名苑二期整合推廣提案 對本次推廣任務(wù)的理解 是對一期成果的再提升和品牌再強(qiáng)化 有效傳達(dá)二期賣點，引發(fā)市場買家關(guān)注 為后期項目開發(fā)積累資源，打造口碑 快打快收，使萊茵達(dá)和英倫名苑雙贏 雙 向 刺 激 速 戰(zhàn) 速 決 總體指導(dǎo)原則 戰(zhàn)略思想形成 主題策略制定 四大戰(zhàn)術(shù)制定 前 導(dǎo) 分 析 長城地產(chǎn)推廣五步 第一步：看清“我” 自檢 前導(dǎo)分析 產(chǎn)品 競爭 客戶群 結(jié)論： 戰(zhàn)略思想形成 產(chǎn)品 板塊 景觀 戶型 中庭 氣質(zhì) 配套 一期 交通 要點： 僑城西板塊，華僑城與科技園之間 自然，高尚，坡地山景，高爾夫等，大沖村的負(fù)面影響 英倫名苑：純英式；城市山谷：純歐洲 個性：優(yōu)雅純粹洋溢異域風(fēng)情 判斷： 板塊競爭是市場格局，堅持與華僑城掛靠的策略 新興高尚板塊，具一定知名度，仍繼續(xù)宣揚板塊個性 以政府規(guī)劃及圖紙沙盤展示前景及社區(qū)與大沖村的明顯區(qū)隔 產(chǎn)品 板塊 景觀 戶型 中庭 氣質(zhì) 配套 一期 交通 要點： 坡地山景，高爾夫等 判斷： 從產(chǎn)品本身及競爭環(huán)境來看， 都只是一個賣點非戰(zhàn)略性 產(chǎn)品 板塊 景觀 戶型 中庭 氣質(zhì) 配套 一期 交通 要點： 雖然近深南大道，但公交系統(tǒng)薄弱 判斷： 主力客戶群是有車一族 從產(chǎn)品看，定位是準(zhǔn)確的 無須提及，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生活便利性即可 產(chǎn)品 板塊 景觀 戶型 中庭 氣質(zhì) 配套 一期 交通 要點： 140多套純大戶型 前后入戶大花園，弧形陽光房，大陽臺， 270度凸窗 功能布局非常合理，朝向大多為南北向 判斷： 具戰(zhàn)略性的核心優(yōu)勢，差異化的關(guān)鍵點之一 極具攻擊力感染力，而數(shù)量不多 第一時間讓客戶知道，推動速戰(zhàn)速決 產(chǎn)品 板塊 景觀 戶型 中庭 氣質(zhì) 配套 一期 交通 要點： 環(huán)形建筑圍構(gòu)成中庭，面積不大，但比一期有提升 判斷： 不是關(guān)鍵性的賣點 英倫名苑的成功不是靠大園林 產(chǎn)品 板塊 景觀 戶型 中庭 氣質(zhì) 配套 一期 交通 要點： 泳池，會所，超市等 判斷： 值得一說的賣點， 生活便利，彌補社區(qū)的偏僻感 產(chǎn)品 板塊 景觀 戶型 中庭 氣質(zhì) 配套 一期 交通 要點： 優(yōu)雅，寧靜，純粹 純英式，純大戶高尚生活圈子，沒大社區(qū)的混雜 令人著迷的異域風(fēng)情，令人愉悅的生活秩序 判斷： 差異化形象的關(guān)鍵點 具感染力的戰(zhàn)略攻擊點 二期延續(xù)并要發(fā)揚光大，淋漓盡致 產(chǎn)品 板塊 景觀 戶型 中庭 氣質(zhì) 配套 一期 交通 要點： 成功銷售，良好的品牌形象積累 一期廣告最大的貢獻(xiàn)是營造出英倫名苑的基本調(diào)性 不足之處是對產(chǎn)品的優(yōu)勢充分利用發(fā)揮最大的殺傷力 （很多人和我們一樣，不看到戶型圖不知原來這么好） 濃郁的小資情調(diào)訴求具一定感染力，但有時難免流于自我本位 與產(chǎn)品及生活結(jié)合不夠，增強(qiáng)思想性 判斷： 延續(xù)一期的基本調(diào)性，要更充分發(fā)揮產(chǎn)品的殺傷力 更緊密整合產(chǎn)品、生活、客戶三大要素，超越小資情調(diào) 用生活、思想引發(fā)震撼和共鳴 長城地產(chǎn)推廣五步 第二步：看清它：掃描 主要競爭 深南路 紅樹東方 世紀(jì)村王府 英倫名苑 陽光帶 波托菲諾 深南路 紅樹東方 世紀(jì)村王府 英倫名苑 陽光帶 波托菲諾 判斷： 我們在戶型及價格上具絕對優(yōu)勢 給客戶更實質(zhì)更超值的利益刺激 我們社區(qū)小些，但更優(yōu)雅純粹 我們在品位上不輸給它，但更實惠 要點： 全海景，多種戶型，無入戶花園，均價約： 8300元 碧海云天的有較大影響力，但銷售不暢及克林頓事 件、不計成本的廣告投入亦有一定負(fù)面影響，加上 廣告訴求側(cè)重于空洞的形象，有好大喜功不切實際之嫌 判斷： 不是同一層面的競爭，可為我所用 他不會搶我們的客戶，我們卻可能搶他們的客戶 做好我們自已的高品位形象及傳達(dá)產(chǎn)品特色 要點： 超大型豪宅，號稱華南之最 超高價格，超高格調(diào)，超尖端形象，超強(qiáng)影響力號召力 華僑城，湖，優(yōu)越區(qū)位，意大利波托菲諾概念 售價約 9000至 18000不等 深南路 紅樹東方 世紀(jì)村王府 英倫名苑 陽光帶 波托菲諾 判斷： 我們在價格上具絕對優(yōu)勢 我們的前后入戶花園及整體戶型仍具明顯優(yōu)勢 我們社區(qū)小些，但更優(yōu)雅純粹 或許他更尊貴，但我們有我們的品位，且更超值 要點： 世紀(jì)村的知名度影響力 廣告訴求強(qiáng)調(diào)空中高爾夫景觀，尊貴感 均價約： 7800元，有入戶花園 看高爾夫景觀的房子，西曬嚴(yán)重 深南路 紅樹東方 世紀(jì)村王府 英倫名苑 陽光帶 波托菲諾 判斷： 我們在戶型及價格上具絕對優(yōu)勢 我們社區(qū)小些，但更優(yōu)雅純粹，有獨特的品位 我們的板塊定位與華僑城掛靠，主打福田 要點： 高新區(qū)的地理位置，招商品牌的號召力 海景，高爾夫，高新區(qū)，大學(xué)區(qū)，雙語教學(xué) 無入戶花園，均價約： 6500元 主要問題是生地，配套不成熟，近期在強(qiáng)調(diào)配套工程 總的來看，廣告訴求表現(xiàn)缺乏整合及感染力 深南路 紅樹東方 世紀(jì)村王府 英倫名苑 陽光帶 波托菲諾 判斷： 雖然周邊不少素質(zhì)高、影響力大，優(yōu)于我們的樓盤。 但由于我們在價格上的低調(diào)， 使英倫名苑并不與它們在同一層面激烈競爭， 另一方面，英倫名苑獨特的形象及產(chǎn)品優(yōu)勢， 實際上也是對手難以匹敵的。 所以，我們不怕競爭，最重要的是做好自已。 深南路 紅樹東方 世紀(jì)村王府 英倫名苑 陽光帶 波托菲諾 長城地產(chǎn)推廣五步 第三步：看透他 洞察 目標(biāo)客戶群 目標(biāo)定位 定位理由 人物寫真 具體描述 目標(biāo)消費群定位： 社會的 主流富裕人群 （ 準(zhǔn)富豪 ） 1. 各行業(yè)的中高層管理人員 、 中小企業(yè)主 、 自由職業(yè)者 。 2. 已奠定一定的事業(yè)基礎(chǔ) ， 年收入在 10萬元以上 3. 年齡介乎 30— 45歲之間 4. 文化素質(zhì)高 ， 講究品位 ， 享受正是其時 5. 和那些富豪不同的是 ， 他們還是相當(dāng)理性 ， 注重實質(zhì)價值 普遍擁有小車 ， 一般是第 2次置業(yè) 目標(biāo)客戶群 目標(biāo)定位 定位理由 人物寫真 具體描述 目標(biāo)客戶群 目標(biāo)定位 定位理由 人物寫真 具體描述 主觀上我們需要這樣的客戶 客觀上產(chǎn)品適合這樣的客戶 他們