【正文】 昆明、貴陽市場調(diào)研分析 戰(zhàn)略與投資管理部 2023年 8月 ? 昆明市場調(diào)研分析 ? 城市發(fā)展、經(jīng)濟和人口 ? 土地和住宅市場 ? 主要同行和項目 ? 貴陽市場調(diào)研分析 1 2 3 昆明市域 21111平方公里，轄五區(qū)一市八縣。由于三面環(huán)山、南瀕滇池，快速“攤大餅”后漸遇瓶頸，截止07年建成區(qū)面積 249平方公里 資料來源：昆明市規(guī)劃局、中國城市統(tǒng)計年鑒 2023 1 1091321701812212512492582682853453474084515725776670200400600800* * * * * * * * * * * * * * * * * 07年主要二三線城市建成區(qū)面積 （平方公里） 昆明現(xiàn)狀衛(wèi)星圖（ 20232023） 滇池 1996年 2023年 2023年 南部區(qū)域開發(fā)密度明顯低于主城 歷史發(fā)展已經(jīng)形成“東邪西毒、南帝北丐”的區(qū)位共識，盡管未來設(shè)想“一湖四片”，實則依托南城的環(huán)境、配套和廣闊腹地，著力打造“主城 呈貢”的南向發(fā)展軸 資料來源：昆明市規(guī)劃局 1 昆明城市總體規(guī)劃（ 20232023） 呈貢 晉寧 ?？? 安寧 空港 主城 ? “東邪西毒南帝北丐” ：東市區(qū) 離主城近但道路不完善，加上山體阻隔，始終沒能連片發(fā)展；現(xiàn)在是批發(fā)市場、物流市場聚集，流動人口多。 西市區(qū) 是工業(yè)板塊，污染嚴重。 南市區(qū) 緊鄰滇池、地勢平坦，歷來是富人特別是外地富人聚居首選。 北市區(qū) 聚集了昆明最早的經(jīng)適房小區(qū)，成為最大的臥城。經(jīng)多年建設(shè)，配套已臻完善，居住氛圍濃厚，成為本地居民除主城外的首選購房區(qū)域 ? “一湖四片” ： 一湖是滇池，四片指圍繞滇池的主城、呈貢、晉寧和?？凇？崭劢ㄔO(shè)主要基于新機場，預(yù)計 2023年完工并成為中國第四大航空港 (到 2023年旅客吞吐量 3800萬人次、貨郵 95萬噸 )。但地形依舊是最大障礙，難以形成城市次中心 滇池 機場搬遷 ? 呈貢新城 ： 鄰近主城，可充分承接南市區(qū)的拓展，因此得到最大的政策傾斜。市政府即將搬遷，大學(xué)城、花卉基地、高新產(chǎn)業(yè)匯聚，浙江、福建、溫州商會在呈貢都有較大投資 現(xiàn)狀干道網(wǎng)絡(luò)不甚合理導(dǎo)致交通不暢，近期三條地鐵的修建將有效改善這一現(xiàn)狀，使各區(qū)住宅市場發(fā)展更為平衡，特別促進主城外圍市場的需求增長 資料來源：昆明市規(guī)劃局 1 ? 現(xiàn)狀交通不理想 ： 主干道網(wǎng)絡(luò)設(shè)計有一定缺陷。一是環(huán)線不規(guī)范，有的地方各環(huán)線之間非常近，有的又很遠；二是橫向和縱向交通沒有打通，主干道少；三是機場位置不合理，離市中心太近（車行 15分鐘內(nèi)）。造成一些地段經(jīng)常擁堵，阻礙了城市的發(fā)展，也加大了極差地價 ? 改善潛力大 ： 軌道交通建設(shè)如火如荼， 3號主軌道交通線均已啟動。其中，地鐵 2號線 8月底開工， 2023年正式運營； 3號線前期工作和開工準備正加緊進行， 2023年建成通車。最終形成 “三主三輔” 6條線，總長 163公里并于 2023年全部貫通 地鐵 1號線 地鐵 2號線 地鐵 3號線 三條環(huán)線 現(xiàn)機場 加工制造、物流、旅游是支柱產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟實力在主要二三線城市中靠后 東川：金屬、化 工 尋甸：化工、能源、農(nóng)產(chǎn)品加工 楊林：農(nóng)產(chǎn)品加工、新材料、印刷 宜良：農(nóng)產(chǎn)品加工、冶金、化工、建材 石林：農(nóng)產(chǎn)品加工、肉禽乳制食品 祿勸：農(nóng)產(chǎn)品加工、建材 雪山旅游 休閑養(yǎng)生 喀斯特旅游 滇池旅游 富民：農(nóng)產(chǎn)品加工、建材 安寧：鋼鐵、化工、火電、建材 ?？冢旱V深加工、機械 昆陽：精密儀器制造 空港：物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 高新：電子、生物、高新技術(shù) 經(jīng)開：電子、機械、光電子、新材料 呈貢：電子、生物、食品、高新技術(shù) 晉寧：電力裝備、新材料、高新技術(shù) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 臨空產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 加工制造產(chǎn)業(yè)區(qū) 生態(tài)旅游區(qū) 資料來源：昆明規(guī)劃局 1 2 1 , 7 1 1* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ? 內(nèi)向型經(jīng)濟，近年 GDP以15%的速度均衡增長 ? 昆明 2023年 GDP總值達 1605億，占到整個云南省的 28% 07年昆明常住人口 620萬，其中戶籍非農(nóng)人口 215萬；典型的移民城市，外來人口占到一半強，年輕、主要從事第三產(chǎn)業(yè)，財富兩級分化明顯 資料來源：各地統(tǒng)計局，昆明市統(tǒng)計局 21502004006008001 , 0 0 0* * * * * * * * * * * * * * * * 07年主要二三線城市非農(nóng)人口數(shù)（萬人） ? 07年末全市常住人口 620萬，其中城鎮(zhèn)人口 372萬，本地戶籍城鎮(zhèn)人口 215萬 ? 據(jù) 08年市區(qū)人口調(diào)查，常住人口中本地人占 46%，地州居民占 39%，外省占 15%，外來人口占比過半，以省內(nèi)遷移為主 ? 據(jù)官方統(tǒng)計，省外遷移人口中，浙江、廣東、福建籍的以經(jīng)商為主，商戶總數(shù)超過 20萬，收入高、消費力強；四川、貴州、廣西、西北、東北和中部地區(qū)的以務(wù)工和小商販為主，收入相對較低 1 * * * * * * * * 本地人收入不高但增長較快，消費意愿強 0308年昆明人均可支配收入與消費 05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 0* * * * * * * * * * * * 資料來源：昆明統(tǒng)計局 1 2023 2023 2023 2023 2023 2023 1992 1996 1998 2023 10 40 30 20 1年 1年 1年 2年 2年 3年 2年 4年 43年 機動車 保有量 （萬輛） 100 90 80 70 60 實現(xiàn)年份 1年 50 昆明機動車增長速度逐年加快 ? 居民生活休閑，周邊旅游景點眾多，周末短途自駕游盛行，機動車特別是低端車需求非常旺盛 ? 昆明機動車保有量以年均 10萬的速度增長， 09年 2月成為繼北京、上海、廣州、成都、杭州、青島、天津、重慶之后又一百萬輛級別城市 作為云南省經(jīng)濟、配套最發(fā)達的城市，擁有絕對核心地位，對各地州有極強的吸引力和輻射力 曲靖（ 2）650億 玉溪（ 3）496億 紅河（ 4）430億 楚雄（ 6）253億 昆明（ 1） 1405億 臨滄（ 11）136億 昭通（ 7）225億 文山（ 8）208億 保山（ 9）161億 大理（ 5）322億 普洱（ 10）150億 西雙版納（ 12）108億 麗江（ 13） 85億 德宏（ 14） 84億 怒江（ 15） 49億 迪慶（ 16） 42億 資料來源：云南統(tǒng)計年鑒 2023 注：圖中括號內(nèi)數(shù)字為 07年 GDP省內(nèi)排名，括號外數(shù)字為 07年 GDP值 1 ? 昆明是云南的經(jīng)濟單核心， GDP是排名第二的 2倍多 ? 07年昆明城市化率 59%，全國 45%，云南 31%。除昆明外，地州的城市化水平很低，城市配套很不完善 云南省各地 GDP與排名（括號內(nèi)為排名） 云南水電站分布 玉溪卷煙廠 紅河卷煙廠 昭通卷煙廠 曲靖卷煙廠 楚雄卷煙廠 大理卷煙廠 昆明卷煙 廠 云南大型煙廠分布 滇池磷礦 云南主要礦區(qū)分布 會澤卷煙廠 蘭坪鉛鋅礦 曲靖煉焦煤礦 個舊錫礦 富源無煙煤礦 昭通褐煤礦 開遠小龍?zhí)逗置旱V 地州依托礦產(chǎn)、煙草、水電等資源積累大量財富，同時自身建設(shè)不足，促使消費集中在昆明釋放 1 ? 云南五大支柱產(chǎn)業(yè)包括煙草、生物資源開發(fā)、礦產(chǎn)、水電和旅游業(yè) 資料來源：昆明規(guī)劃局 050100150* * * * * * * * * * * * * * * 08年月均成交 07年月均成交 09年月均成交 近年新增供地量少，排除地段因素， 09上半年平均地價已比 08全年上漲 2成 資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機構(gòu) 2 01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 0* * * * * * * * * * * * * 08年均價 1056元 /平 07年均價 1434元 /平 住宅用地成交樓面價 （ 元 /平 ） 09年均價 1315元 /平 住宅用地成交建面（萬平） 呈貢和東南為土地成交主力區(qū)域，因距主城較遠，地價相對更低；二環(huán)內(nèi)成交主要為商住綜合用地且占據(jù)配套成熟地段，成交價最高 ? 因南市區(qū)很大，劃分為三個片區(qū)，即滇池西岸的西山片區(qū)、滇池東岸的滇池片區(qū)、以及連接?xùn)|市區(qū)和呈貢新城的東南片區(qū)。高新區(qū)大部分在西市區(qū)，小部分屬于北市區(qū) ? 目前土地出讓分為兩大類：一類是主城區(qū)的城中村改造，規(guī)劃建設(shè)城市綜合體、地段好、容積率高，但拆遷比較難；一類是呈貢新城及周邊地區(qū)的土地，配套差地價低，潛力大但供應(yīng)也多，未來競爭會比較激烈。滇池片區(qū)的土地擁有高端屬性而且地價也不高，但供應(yīng)較少 2330535566961382063770100200300400* * * * * * * * * 2 6%7%37%* * * * * * * * * * * * * * * 08年各片區(qū)成交土地建面占比 資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風(fēng)之鈴咨詢機構(gòu) 08年各片區(qū)成交地價（萬元 /畝） 月份 區(qū)位 占地 （ 平米 ） 建面 （ 平米） 起價 （