【正文】 北規(guī)院軌道站點(diǎn)研究 2023121 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)解析 在理論與案例研究的基礎(chǔ)上結(jié)合北京實(shí)際情況確定北京站點(diǎn)周邊不同物業(yè)影響的輻射范圍 北規(guī)院對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)要求 世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)理解 給出軌道站點(diǎn)周邊土地利用模式建議，包括物業(yè)配比、開發(fā)強(qiáng)度、開發(fā)時(shí)序等方面 對(duì)開發(fā)模式給出框架性的建議，對(duì)開發(fā)過(guò)程中政府、地鐵運(yùn)營(yíng)商和開發(fā)商之間的權(quán)責(zé)給出方向性建議 以盈利為目標(biāo)的軌道站點(diǎn)周邊土地利用研究 控制方式 整體定位 雙贏的物業(yè)配比模式 控制范圍 確定站點(diǎn)影響范圍 運(yùn)營(yíng)保障機(jī)制 控制落實(shí) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一部分 軌道站點(diǎn)周邊控制區(qū)范圍研究 第二部分 基于效益最大化的站點(diǎn)利用模式研究 第三部分 運(yùn)營(yíng)保障機(jī)制研究 國(guó)內(nèi)外理論研究與案例研究 北京的實(shí)證研究 綜合控制區(qū)范圍 不同物業(yè)類型隨距離價(jià)值衰減規(guī)律 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 以適宜出行的距離來(lái)確立控制區(qū)范圍 角度一 角度 三 角度 四 角度 二 ?通過(guò) hedonic模型分析軌道站點(diǎn)對(duì)周邊物業(yè)價(jià)格的貢獻(xiàn)度來(lái)研究軌道站點(diǎn)輻射范圍 ?從規(guī)劃的角度來(lái)看軌道交通控制區(qū) ? 研究站點(diǎn)周邊土地利用強(qiáng)度和空間結(jié)構(gòu)的演替 國(guó)內(nèi)外關(guān)于軌道站點(diǎn)周邊控制范圍的研究主要可以分為以下四個(gè)角度 研究角度 理論 實(shí)證 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以適宜步行的距離（ 400600米）作為站點(diǎn)直接影響區(qū)，以自行車可達(dá)距離作為最大影響區(qū) 城市 軌道站點(diǎn)控制區(qū)范圍 西雅圖 距離軌道交通站點(diǎn)約 400米 Hillsboro 距離軌道交通站點(diǎn)約 390米 波特蘭 距離軌道交通站點(diǎn)約 400米 華盛頓特區(qū) 距離軌道交通站點(diǎn)約 800 角度一 交通合理區(qū)半徑的確定 在新區(qū)，以步行的合理時(shí)間 10分鐘 為基準(zhǔn)，從理論上計(jì)算出其他接駁方式的合理區(qū)半徑。 步行合理區(qū)半徑的確定 在中心城區(qū)，軌道站點(diǎn)控制區(qū)的范圍確定基本上以步行為主，以居民步行到車站的時(shí)間控制在 10 分鐘 以內(nèi)，步行速度為 4km/h，計(jì)算出軌道車站的步行吸引范圍約為 650m。 出行方式 速度（ km/h） 最大影響半徑 （ km） 步行 4 自行車 1114 公共汽車 1625 小汽車 4060 綜上，在中心城區(qū)以適宜步行的距離作為軌道站點(diǎn)的直接影響區(qū)，其范圍在 400600米之間；在新區(qū)考慮多種出行方式與軌道站點(diǎn)的接駁，把軌道交通的最大影響區(qū)域確定在 2023米之內(nèi)。 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從規(guī)劃的角度出發(fā)，將軌道站點(diǎn)周邊一定范圍的區(qū)域劃為控制區(qū)，給予特殊政策 – 香港為鼓勵(lì)開發(fā)商參與舊城區(qū)重建提出了一種鼓勵(lì)優(yōu)惠的政策區(qū)劃 :對(duì)于軌道交通沿線土地利用均結(jié)合軌道交通車站及其附屬設(shè)施用地在規(guī)劃上設(shè) 臵 CDA，為 軌道交通周邊土地的混合、高密度使用 創(chuàng)造條件，為地鐵物業(yè)整合沿線地區(qū) 發(fā)展提供便利。 CDA的半徑為 500米 – 新加坡在有關(guān)城市發(fā)展的白皮書中提到：提高地鐵站及周圍地區(qū)高強(qiáng)度開發(fā)的比率。 – 從保證投資可行性的角度出發(fā) ，改建區(qū)域“ TOD” 最少應(yīng)當(dāng)占地 10 英畝（合 4 公頃），對(duì)于新發(fā)展地區(qū)則應(yīng)達(dá)到 4 0 英畝（合 1 6 公頃）。如果核算到 以站點(diǎn)周邊為半徑的圓，其半徑為 225米 。 – 例如，為了給公交站點(diǎn)提供足夠的客源，圣地亞哥的 Barrio Logan 車站周圍的計(jì)劃就占地 英畝（ 公頃），而 Hillsboro 新建的orenco 車站周圍新建計(jì)劃占地達(dá)到 200 英畝（合 8 0 公頃）。 綜合控制區(qū) TOD最低門檻 角度二 規(guī)劃上將軌道站點(diǎn)周邊控制區(qū)范圍劃為 500米，而 200米范圍為軌道站點(diǎn)影響范圍最大的區(qū)域，也是保障站點(diǎn)有足夠客流的門檻距離。 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)分析軌道站點(diǎn)對(duì)其周邊物業(yè)價(jià)格影響的變化來(lái)確定控制區(qū)范圍 角度三 成果借鑒： 不同物業(yè)類型對(duì)距離敏感度不同，由內(nèi)向外分別為辦公、商鋪、住宅。 控制區(qū)可分為：0300米為核心控制區(qū)， 300800米為一般控制區(qū)， 8001600米為外圍發(fā)展區(qū)。 住宅 ： 300米以內(nèi)衰減范圍不明顯，300米 外較為顯著； 商鋪 ： 100米 內(nèi)具有較大升值空間，100300米內(nèi)增幅不大； 辦公 ： 100米 內(nèi)有明顯增值空間，100200米內(nèi)呈現(xiàn)大梯度衰減 0%50%100%150%200%250%＜1 0 0 100200 200300 300400 400500住宅 商鋪 辦公02004006008000 .3 0 .6 0 .9 1 .3深 圳 上 海 北 京 住宅 ： 車站周邊 1600米以內(nèi)房?jī)r(jià)按距離衰減，在 800米出現(xiàn)拐點(diǎn)，在大約 1600米處房?jī)r(jià)曲線下降改為水平并有少量上升，則該站對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響范圍為 1600米 。 地鐵 13號(hào)線 ： 軌道交通對(duì)沿線應(yīng)，其中站點(diǎn) 300m半徑 內(nèi)區(qū)域增值效應(yīng)顯著。土地利用應(yīng)集中在站點(diǎn) 1km以內(nèi)，并在距輕軌 300m半徑內(nèi)實(shí)施較高強(qiáng)度的開發(fā)。 分析方法 ： 將房?jī)r(jià)與距離用散點(diǎn)圖進(jìn)行模擬。 用 hedonic模型，計(jì)算軌道站點(diǎn)對(duì)周邊物業(yè)價(jià)格的貢獻(xiàn)度。 通過(guò)還原收益法將房?jī)r(jià)還原為樓面地價(jià)，再進(jìn)行局部線性回歸計(jì)算影響范圍。 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 軌道交通會(huì)帶來(lái)沿線區(qū)域土地開發(fā)強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)的變化 角度四 根據(jù) 1992 年的分區(qū)人口統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析 ,全香港約有 45 %的人口居住在距離地鐵站僅 500m 的范圍內(nèi)。如果僅以居住在九龍、新九龍以及香港島的居民計(jì) , 這一比例更高達(dá) 65 % 。 香港全境及距鐵路車 500m 范圍內(nèi)居住人口密度 新界，地鐵周邊僅 %的面積集中了 78%的就業(yè)崗位。中環(huán) 金鐘 銅鑼灣地鐵沿線的平均就業(yè)密度 超過(guò)每公頃 2023人。 上海外圍地區(qū)（上海外環(huán)線以外） 500m范圍之內(nèi)是是一些新建地區(qū)，超出之外大多是軌道交通開通以前的建筑。 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例總結(jié) 中心城區(qū) ： 適宜步行的距離 400600米之間； 新區(qū) ：考慮多種出行方式與軌道站點(diǎn)的接駁 2023米之內(nèi) 不同物業(yè)隨距離衰減程度不同，辦公衰減最快在 100米的時(shí)候即有顯著衰減，商業(yè)在 200米處衰減迅速，住宅300米外衰減顯著。 理論 實(shí)證 軌道交通會(huì)帶來(lái)沿線區(qū)域土地開發(fā)強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)的變化，其影響范圍為 500m。 從規(guī)劃的角度出發(fā)對(duì)軌道站點(diǎn)周邊劃定一個(gè)彈性的控制區(qū)，區(qū)域范圍在 500米左右。 北京？ 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一部分 軌道站點(diǎn)周邊控制區(qū)范圍研究 第二部分 基于效益最大化的站點(diǎn)利用模式研究 第三部分 運(yùn)營(yíng)保障機(jī)制研究 國(guó)內(nèi)外理論研究與案例研究 北京的實(shí)證研究 綜合控制區(qū)范圍 不同物業(yè)類型隨距離價(jià)值衰減規(guī)律 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 影響住宅價(jià)值的因素很多，軌道交通屬于區(qū)域因素中重要的影響因素之一 住宅價(jià)格 宏觀環(huán)境 政策調(diào)控 區(qū)域因素 行業(yè)發(fā)展 項(xiàng)目個(gè)別發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水平、居民收入等以及社會(huì)安定狀況、城市化水平、人口狀況等 金融政策、土地政策、拆遷政策以及有關(guān)房地產(chǎn)資本金、預(yù)售門檻、轉(zhuǎn)讓稅金等相關(guān)政策法規(guī) 城市規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域化發(fā)展、區(qū)域環(huán)境改變、 交通狀況改善 和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局 市場(chǎng)發(fā)育程度、市場(chǎng)供求狀況、類似樓盤的競(jìng)爭(zhēng)狀況和市場(chǎng)營(yíng)銷因素以及由于土地成本、建筑材料、運(yùn)輸成本、人力成本、施工工藝等因素 項(xiàng)目規(guī)模、整體規(guī)劃、結(jié)構(gòu)形式、樓層、潮向、園林、配套設(shè)施等將會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身價(jià)值也能產(chǎn)生較大的影響 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們選取地鐵五號(hào)線作為研究對(duì)象，對(duì)北京軌道交通站點(diǎn)輻射范圍進(jìn)行了研究 市場(chǎng)數(shù)據(jù) 中心城、新城 1500m內(nèi)住宅價(jià)格 站點(diǎn)周邊 500米寫字樓租金 站點(diǎn)周邊 500米商業(yè)物業(yè)售價(jià) 注：住宅分為中心城區(qū)、新城 寫字樓與商業(yè)鑒于新區(qū)尚未有大規(guī)模的開發(fā)，故只探討中心城區(qū) 理論模型 ?分物業(yè)類型確定其價(jià)格的影響因子，將距地鐵的距離作為其共有的影響因素 ?將距地鐵站點(diǎn)的距離取 e –x,，進(jìn)行非線形化處理。其他因素由專家打分法確定，各因子的分值是在該屬性的實(shí)際數(shù)值的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際勘查，對(duì)該屬性的優(yōu)劣進(jìn)行打分（分值為 010 之間），從而得到一系列無(wú)量綱的數(shù)據(jù)。 ?采用內(nèi)函數(shù)價(jià)格模型（ Hedonic Price Model)，計(jì)算出軌道站點(diǎn)對(duì)周邊物業(yè)價(jià)格的貢獻(xiàn)度方程 ?再對(duì)該方程進(jìn)行積分得出軌道站點(diǎn)在不同距離區(qū)間內(nèi)對(duì)物業(yè)的影響價(jià)格。 ?對(duì)求出的價(jià)格進(jìn)行積分，求出每 100米軌道站點(diǎn)貢獻(xiàn)的變化 研究對(duì)象 地鐵五號(hào)線周邊住宅、商業(yè)及寫字樓物業(yè) 。 對(duì)象選取原則 數(shù)據(jù)的可獲得性 線路輻射中心城區(qū)、邊緣組團(tuán)和新城 研究方法 市場(chǎng)數(shù)據(jù) +理論模型 前提設(shè)定 通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外理論和案例的研究，承認(rèn)軌道站點(diǎn)對(duì)周邊物業(yè)有影響，并隨距離呈非線形衰減 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中心城區(qū)住宅物業(yè)因子選擇 代碼 因子 權(quán)重Wij 說(shuō)明 (A1)到城市中心的距離 a11 到城市中心的距離 1 定義天安門為城市中心，標(biāo)準(zhǔn)化到 0－ 10分 (A2)公交便捷程度 a21 附近公交站點(diǎn)的數(shù)量 500米內(nèi)公交站點(diǎn)線路的個(gè)數(shù)，越多分值越高 a22 到公交站點(diǎn)的距離 到最近的公交站點(diǎn)的距離，越近分值越高 (A3)到地鐵站點(diǎn)的距離 a31 到地鐵站點(diǎn)的距離 到最近的入口的距離（單位：千米） (A4)小區(qū)環(huán)境 a41 所在區(qū)域的景觀 越好分值越高 a42 市政設(shè)施配套情況 配套越齊全分值越高 a43 噪音情況 噪音越小，分值越高 a44 綠化覆蓋率 越高分值越高 a45 生活設(shè)施配套狀況 配套越齊全分值越高 a46 治安狀況 治安越好，分值越高 (A5)房屋狀況 a51 房屋面積 單位：平方米 a52 房屋年齡 從開盤始算（單位：年） a53 所在樓層 樓層數(shù)，復(fù)式以底層為準(zhǔn) a54 總層數(shù) 對(duì)外銷售的總層數(shù)，頂部的公用設(shè)施層數(shù)不計(jì) a55 戶型 好或較好為 1，不好或較不好為 0 a56 主要朝向 南向?yàn)?10分 a57 裝修程度 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新區(qū)住宅物業(yè)因子選擇 代碼 因子 權(quán)重 Wij 說(shuō)明 (A1)公交便捷程度 a11 附近公交站點(diǎn)的數(shù)量 500米內(nèi)公交站點(diǎn)線路的個(gè)數(shù)，越多分值越高 a12 到公交站點(diǎn)的距離 到最近的公交站點(diǎn)的距離，越近分值越高 (A2)到地鐵站點(diǎn)的距離 a21 到地鐵站點(diǎn)的距離 到最近的入口的距離（單位：千米） (A3)小區(qū)環(huán)境 a31 所在區(qū)域的景觀 越好分值越高 a32 市政設(shè)施配套情況 配套越齊全分值越高 a33 噪音情況 噪音越小，分值越高 a34 綠化覆蓋率 越高分值越高 a35 生活設(shè)施配套狀況 配套越齊全分值越高 a36 治安狀況 治安越好，分值越高 (A4)房屋狀況 a41 房屋面積 單位：平方米 a42 房屋年齡 從開盤始算（單位：年） a43 所在樓層 樓層數(shù)，復(fù)式以底層為準(zhǔn) a44 總層數(shù) 對(duì)外銷售的總層數(shù)，頂部的公用設(shè)施層數(shù)不計(jì) a45 戶型 好或較好為 1，不好或較不好為 0 a46 主要朝向 南向?yàn)?10分 a47 裝修程度 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)及寫字樓物業(yè)因子選擇 因 素 說(shuō) 明 所在區(qū)域繁華程度 根據(jù)繁華程度打分，越繁華分值越高 可達(dá)性（地鐵除外） 對(duì)到達(dá)此地的方便程度打分，越方便分值越高 到地鐵站點(diǎn)的距離 選擇到最近的地鐵站點(diǎn)出入口的距離（單位：米） 物業(yè)服務(wù)水平 對(duì)商鋪的物業(yè)服務(wù)、配套狀況打分；服務(wù)越好分值越高 因 素 說(shuō) 明 公交便捷程度 公交站點(diǎn)數(shù)量、距離、停車場(chǎng)車位等綜合打分 房屋狀況 對(duì)建筑材料、形式、屋齡、樓層綜合打分 到地鐵站點(diǎn)的距離 選擇到最近的地鐵站點(diǎn)出入口的距離（單位： km） 物業(yè)服務(wù)水平 對(duì)寫字樓的物業(yè)服務(wù)、配套狀況打分；服務(wù)越好分值越高 商業(yè)物業(yè) 寫字樓物業(yè) 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中心區(qū)住宅物業(yè) 地鐵5 號(hào)線沿線住宅每1 0 0 米均價(jià)0100020233000400050006000700080001