【正文】 XX房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告 第 1 頁 目 錄 從區(qū)域經(jīng)濟格局看廊坊經(jīng)濟發(fā)展模式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 2 大北京城市功能演變與趨勢 廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念 從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動方式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 14 國際新興城市發(fā)展模式 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 “商谷”項目開發(fā)的三大階段 廊坊發(fā)展“商谷”項目的優(yōu)劣勢分析 從 XX房地產(chǎn)公司的能力看大北京“商谷”的操作步驟－－－－－－－－－－－－－－－－－ 30 XX房地產(chǎn)公司的歷史與能力 制約 XX房地產(chǎn)公司的瓶頸 “商谷”項目操作方案與步驟 附件－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 36 第 2 頁 大北京城市功能演變與趨勢 計劃經(jīng)濟下北京、天津的演變歷史 市場經(jīng)濟下北京、天津的結構調(diào)整 未來大北京概念布局的三大特征 廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 “送出去”階段 “引過來”階段 “請進來”階段 商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念 商務休閑－－休閑旅游衍生新概念 廊坊發(fā)展商務休閑的優(yōu)勢 商谷－－實現(xiàn)商務休閑的載體 從區(qū)域經(jīng)濟格局看廊坊經(jīng)濟發(fā)展模式 第 3 頁 大北京城市功能演變與趨勢 計劃經(jīng)濟下北京、天津的演變歷史 工業(yè)增加值占GDP比重0%10%20%30%40%50%60%70%80%1952 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988北京在近四十年的計劃經(jīng)濟發(fā)展階段，城市經(jīng)歷了工業(yè)體系興盛、成熟和衰退的三個歷史階段： ? 工業(yè)興盛期：五十年代，北京處于百廢待興階段，大力發(fā)展工業(yè)成為振興這一歷史文化名城的主要發(fā)展戰(zhàn)略。整個工業(yè)增加值占 GDP的比重由五十年代初的 30%迅速增長到五十年代末的近 60%，北京也因此成為中國重要的工業(yè)城市。 ? 工業(yè)成熟期：六十年代到七十年代，北京的工業(yè)體系逐漸發(fā)育完善，形成了以化工、冶金、機械等重工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系，工業(yè)增加值占 GDP的比重在 1970年達到 67%的歷史高度。 ? 工業(yè)衰退期：進入八十年代，工業(yè) 比重明顯處于下降階段，一方面， 隨著首都經(jīng)濟功能的弱化，以文化 、旅游為代表的第三產(chǎn)業(yè)開始興起； 另一方面，北京市政府開始調(diào)整產(chǎn) 業(yè)結構戰(zhàn)略，部分重污染、低效益 的工業(yè)產(chǎn)業(yè)開始外遷。 第 4 頁 大北京城市功能演變與趨勢 計劃經(jīng)濟下北京、天津的演變歷史 ? 作為中國早期的國際通商口岸 ，天津的興旺和發(fā)展始于近代。 天津地處九河下梢，海河通貫全城 ，近代繁榮的港口貿(mào)易給天津帶來了無限的生機，也確立了天津作為中國北方大商埠的地位和形象。 ? 解放后， 在保持其商業(yè)城市特色的同時 ，天津大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，尤其在計劃經(jīng)濟時代，天津與上海一南一北，大力發(fā)展輕工輕紡產(chǎn)業(yè)，成為全國兩大最大的輕工、輕紡工業(yè)基地。 天津市在計劃經(jīng)濟時期，由于國家政策的傾斜，發(fā)展健全了以輕工業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)結構體系，形成了完善成熟的輕工產(chǎn)業(yè)制造和加工基地。 10% 9% 6% 8%59% 64%71% 65%31% 27%23% 27%0%20%40%60%80%100%五十年代 六十年代 七十年代 八十年代第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第 5 頁 大北京城市功能演變與趨勢 市場經(jīng)濟下北京、天津的結構調(diào)整 ? 繼續(xù)提高第三產(chǎn)業(yè)比重：第三產(chǎn)業(yè)比重的提高， 象征著城市發(fā)展的成熟度和發(fā)達程度。作為中 國政治文化的首都城市，北京將繼續(xù)大力發(fā)展 文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、會展產(chǎn)業(yè)等高附加值的 第三產(chǎn)業(yè)； ? 第二 產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整 ： 由于經(jīng)濟增長方式 正 逐步 由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，行業(yè)由勞動和資本密 集型的重化工業(yè)向技術和知識密集型的高新技 術工業(yè)發(fā)展過渡，制造業(yè) 正由 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新 技術產(chǎn)業(yè)、重化產(chǎn)業(yè)向輕化產(chǎn)業(yè)調(diào)整 ； ? 第二產(chǎn)業(yè) 布局調(diào)整 ： 由于都市環(huán)境及產(chǎn)業(yè)輕型 化的要求，一些傳統(tǒng)的重污染、重工業(yè)制造業(yè) 企業(yè)逐步由北京市遷出，搬入京郊的高新技術 產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 8% 7% 6% 7%6% 5% 5%4% 4% 4%49% 49%48% 46%44%42%41%39% 39%38%44% 44%46% 47%50%53%54%57% 57%58%1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟環(huán)境下， 北京正由一個重工業(yè)城市逐步向適合首都特點的新經(jīng)濟型城市轉(zhuǎn)變 。 北京經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略已定位于到 21世紀中葉把北京市建設成現(xiàn)代國際化大都市的戰(zhàn)略高度， 充分體現(xiàn) 都市國際化、經(jīng)濟服務化、區(qū)域一體化和產(chǎn)業(yè)輕型化的 四大特征 。主要表現(xiàn)為： 第 6 頁 大北京城市功能演變與趨勢 市場經(jīng)濟下北京、天津的結構調(diào)整 ? 在 20世紀 90年代后半期，工業(yè)產(chǎn)品主要由上海和天津南北分治供應 的 市場 體系逐漸瓦解 ， 作為傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下發(fā)展起來的城市，天津在市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，歷史形成的某些優(yōu)勢逐漸轉(zhuǎn)化為制約城市發(fā)展的主要瓶頸： ? 國有經(jīng)濟在整個所有制結構中的絕對控制比例，限制了整個城市經(jīng)濟的活力： 天津的個體、私營經(jīng)濟占全市ＧＤＰ的比例在2023年僅為１６％，而在 廣東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū) ，這一比重高達４０－５０％ 。 ? 市場經(jīng)濟條件下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由于缺乏政府持 續(xù)有力的直接投資，而難以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級： 汽車與機械裝備工業(yè)、化學和冶金工業(yè)等是 天津傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)， 由于該類產(chǎn)業(yè)多 屬于資 本 密集型產(chǎn)業(yè)， 在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)逐 漸脫離政府的計劃投資體系，產(chǎn)業(yè)升級無法 獲得足夠的資本支撐，因此難以形成高附加 值的產(chǎn)業(yè)結構。 ? 進入 90年代，天津市產(chǎn)業(yè)結構主要體現(xiàn)以下特征： 傳統(tǒng)工業(yè)走入衰退，主導產(chǎn)業(yè)群的增長質(zhì)量低， 產(chǎn)業(yè)集中度不高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術改造投入不足， 具有競爭力的優(yōu)勢企業(yè)和優(yōu)勢名牌產(chǎn)品少；高新 技術產(chǎn)業(yè)處于起步，新興第三產(chǎn)業(yè)成長速度慢。 ? 天津市政府在十五規(guī)劃中已經(jīng)明確了以港口物流、 高科技產(chǎn)業(yè)和開發(fā)區(qū)加工業(yè)三頭并進的經(jīng)濟發(fā)展 路徑，產(chǎn)業(yè)結構正處于調(diào)整階段。 7% 6% 6% 6% 5% 5%55%53% 52%49% 49% 50%39% 41%42%45% 46% 46%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1995 1996 1997 1998 1999 2023第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)工業(yè)走向衰退的同時，天津經(jīng)濟正積極推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級和尋找新的產(chǎn)業(yè)突破點。 第 7 頁 大北京城市功能演變與趨勢 未來大北京概念布局的三大特征 ? 一體運作： 大北京概念突出強調(diào)核心城市的輻射和覆蓋功能。作為大北京區(qū)域圈的兩大核心城市－北京和天津，歷史上同構的產(chǎn)業(yè)結構和發(fā)展模式形成的“反拉動”效應，直接制約了大北京地區(qū)經(jīng)濟的協(xié)同性發(fā)展。因此大北京概念的核心是要突出北京作為區(qū)域內(nèi)核的凝聚功能和輻射效應，弱化天津在區(qū)域內(nèi)的影響，實現(xiàn)以北京為主體，以天津為輔體的運作模式。 ? 兩極生長： 突出北京和天津的產(chǎn)業(yè)功能特征，最終形成兩大城市產(chǎn)業(yè)功能的差異化和互補性：進一步調(diào)整北京的產(chǎn)業(yè)功能結構，突出高附加值、高科技含量工業(yè)在第二產(chǎn)業(yè)中的比重，退出資本密集型重工業(yè)，實現(xiàn)重工業(yè)向周邊地區(qū)的外移，同時，大力發(fā)展高附加值第三產(chǎn)業(yè)，諸如金融產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等等；天津?qū)⑦M一步發(fā)揮臨港工業(yè)的特征，提升第二產(chǎn)業(yè)技術含量，形成以外向型、出口加工和高附加值生產(chǎn)為主要特征的工業(yè)體系，同時利用天津港的獨特自然優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。通過京津兩大城市的錯位式、互補式發(fā)展模式，最終形成區(qū)域內(nèi)部的兩極經(jīng)濟增長點。 ? 三區(qū)遞延： 目前京津兩大城市與周邊地區(qū)的聯(lián)系較為薄弱，未能對周圍地區(qū)起到足夠的帶動作用。通過大北京概念的實施，形成區(qū)域內(nèi)部的分工協(xié)作體系和資源分配系統(tǒng)，利用京津兩極的發(fā)展，帶動區(qū)域內(nèi)中小城市和農(nóng)村的發(fā)展。同時，伴隨著全球一體化的進程加快，日本－韓國釜山－朝鮮－中國山東所構成的東亞區(qū)域經(jīng)濟帶正逐漸形成，大北京區(qū)域的成熟發(fā)展，必將帶動整個環(huán)渤海區(qū)域的大發(fā)展，進而促進整個東亞經(jīng)濟圈的形成，最終帶動我國北方和西部經(jīng)濟。 第 8 頁 廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 “送出去”階段 ? 低附加值階段：廊坊在 20世紀 6070年代發(fā)展以農(nóng)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結構，其中種植業(yè)占據(jù)了主導地位； ? 中附加值階段： 20世紀 80年代中后期到 90年代中期，廊坊市畜牧業(yè)得到突飛猛進發(fā)展，畜牧業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化特征； ? 高附加值階段： 20世紀九十年代 中后期，畜牧產(chǎn)品深加工使廊坊 畜牧業(yè)邁向產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化階段 。同時，在種植業(yè)領域，大規(guī)模 引入高科技含量的大棚蔬菜種植 和花卉種植。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1978 1988 1989 1992 1995 1996 1997 1998 1999農(nóng)業(yè) 牧業(yè) 林業(yè) 漁業(yè)廊坊市早期的發(fā)展思路以“送出去”為主，即依托毗鄰京津的獨特地理優(yōu)勢，大力發(fā)展高附加值農(nóng)業(yè)，提供京津兩大市場。盡管早期的“送出去”戰(zhàn)略填補了京津兩大消費圈的農(nóng)產(chǎn)品需求，但是第一產(chǎn)業(yè)的低附加值的特性，難以滿足廊坊跳躍式發(fā)展的需求： 第 9 頁 廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 “引過來”階段 廊坊通過不斷完善城市基礎設施和環(huán)境建設，創(chuàng)造吸引京津個體人流的消費產(chǎn)品，試圖通過由“送出去”向“引進來”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，完成城市的二次騰飛。然而縱觀廊坊市歷年來的種種吸引京津地區(qū)個人消費的努力，結果都未達到初始目的，直接原因在于京津地區(qū)已完全具備成熟的個人消費體系，廊坊個人消費產(chǎn)品毫無競爭力和吸引力，因此在個人消費領域?qū)ふ依确痪┙虬l(fā)展的突破口，難有成效： ? 旅游 ： 廊坊試圖通過緊鄰京津兩大都市的地理優(yōu)勢，利用人文景觀的營造（例如天下第一城、文明中華城、宋遼古戰(zhàn)場旅游區(qū)、中華戲曲影視城等），來吸引京津地區(qū)的游客，然而多半以失敗告終： ? 作為歷史文化名城的北京和天津，自身擁有豐富的旅游資源和優(yōu)勢，直接構成廊坊旅游業(yè)的競爭； ? 在旅游資源的三大要素：自然、人文和建設中，廊坊不具備任何資源的優(yōu)勢； ? 無論在營銷手段或是旅游服務上，廊坊明顯處于劣勢。 ? 商業(yè)：第五大街是 XX房地產(chǎn)在廊坊的經(jīng)典之作，也是廊坊市新興的商業(yè)文化中心。盡管該項目立意是吸引京津人流為主，然而無論是招商還是日常顧客，均以廊坊本地商家和個人為主： ? 任何商業(yè)設施都有其輻射半徑，作為通常意義上的步行街－第五大街，輻射范圍相當有限； ? 京津地區(qū)商業(yè)發(fā)展已相當完善，第五大街未具備獨特而壟斷的資源優(yōu)勢或商業(yè)模式。 第 10 頁 廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 “請進來”階段 ? 企業(yè)培訓基地：廊坊已有一批初具規(guī)模的各類企業(yè)培訓中心，如北京外企服務中心、中棉、中糖、中石、中國工行、農(nóng)業(yè)部、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國稅務、中國建行、中信、華北石油等均在此設置了自己企業(yè)的培訓中心。該類培訓中心主要針對企業(yè)內(nèi)部集中培訓、會務和部分公關等活動。而廊坊吸引此類集團消費形式的原因有以下三點： ? 低廉的土地價格：企業(yè)培訓中心通常占地面積較大，與京津地區(qū)土地價格相比，廊坊明顯具有土地價格低廉的優(yōu)勢； ? 獨特的地理位置：廊坊與京津地區(qū)的交通非常便利，而同時又屬于不同的行政區(qū)劃，因此同時具備私密性和便利性的雙重優(yōu)勢，最適合企業(yè)內(nèi)部的封閉式培訓和會務要求； ? 優(yōu)美的城市環(huán)境：廊坊的城市建設與綠化日趨完善，城市面貌和自然環(huán)境明顯優(yōu)于河北省其他城市，符合集團消費對環(huán)境的要求。 ? 大學城：雖然大學城一期經(jīng)營慘淡，但是從校舍和公建設施的出租狀況看，需求旺盛，因此剔除商業(yè)模式和金融模式的錯誤因素看，廊坊大學城的規(guī)劃具有前瞻性： ? 低廉的土地價格滿足了因大學擴招而擴張校舍的需求 ? 便利的交通將大學本部和分部有效結合 ? 相對封閉的環(huán)境滿足了教育對環(huán)境的需求 以吸引京津個人消費為主要思想的“引過來”戰(zhàn)略的失敗，使廊坊市政府重新考慮城市的戰(zhàn)略定位。以吸引京津集團消費和投資為主的“請進來”戰(zhàn)略的實施，取得一定的成效： 第 11 頁 商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念 商務休閑－－休閑旅游衍生新概念 觀光旅游 娛樂 文化 休閑旅游 傳統(tǒng)商務辦公 商務辦公 公關 培訓 內(nèi)部福利 外部宣傳 商務休閑 ? 觀光旅游向休閑旅游的演變趨勢，弱化了旅游三大要素資源（自然、人文、建設）在旅游價值創(chuàng)造中的作用；以