【正文】 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測 本節(jié)內(nèi)容 ?房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點(diǎn)及作用 ?房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 ?房地產(chǎn)市場主要 內(nèi)容 和 方法 ?調(diào)查報(bào)告的 撰寫 ?房地產(chǎn)市場預(yù)測 房地產(chǎn)市場調(diào)查概述 ?什么是房地產(chǎn)市場調(diào)查？ ?以 房地產(chǎn) 為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的 市場信息 進(jìn)行系統(tǒng)的 收集、整理、記錄和分析 ，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行 研究與預(yù)測 。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點(diǎn) ?調(diào)研的內(nèi)容廣泛 ?具有很強(qiáng)的針對(duì)性 ?調(diào)研方法多樣性 ?調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性 房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用 ?發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)，規(guī)避市場的風(fēng)險(xiǎn) ?掌握消費(fèi)者的意向和動(dòng)態(tài) 目標(biāo) :不斷開拓市場，提高市場占有率 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 ?調(diào)研目的、搜集資料信息、制訂調(diào)研計(jì)劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計(jì)、資料分析、做出結(jié)論和提出建議 三個(gè)階段： ?調(diào)查準(zhǔn)備階段：初步情況分析、非正式調(diào)查 ?正式調(diào)查階段：制定調(diào)查方案、現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查 ?分析總結(jié)階段：資料寄出分析、統(tǒng)計(jì)推斷、撰寫報(bào)告 階段一 ：調(diào)查準(zhǔn)備階段 ?初步情況分析 —— 調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場調(diào)研？ —— 通過調(diào)研要解決哪些問題？ —— 有關(guān)調(diào)研結(jié)果對(duì)于企業(yè)來說有什么作用？ ?非正式調(diào)查 (1) 研究搜集的信息材料 (2) 與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話 (3) 了解市場情況 階段二：正式調(diào)查階段 ?制訂調(diào)查方案 （ 1）擬定調(diào)研計(jì)劃書 （ 2）確定調(diào)查主題、方法 （ 3）準(zhǔn)備調(diào)查表格 四種調(diào)研表格： —— 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表 —— 房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表 —— 房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表 —— 房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表 ?包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)研日期等項(xiàng)目。 房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表 ?包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)狻㈦娫?、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺(tái)、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。 房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表 ?包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。 房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表 ?包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等 。 ?現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查 （ 1）組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) （ 2）收集材料 階段三：分析總結(jié)階段 ?資料匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析 ?最后環(huán)節(jié)： 報(bào)告撰寫 課堂討論： ? 昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查 ? 討論： ? （ 1）調(diào)查哪些內(nèi)容？ ? （ 2）要如何來開展調(diào)查工作？ 房地產(chǎn)市場調(diào)查主要內(nèi)容和方法 ?調(diào)查主要內(nèi)容 ?常用調(diào)查方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查主要內(nèi)容 點(diǎn) (單個(gè)樓盤 )到 線、面 (區(qū)域市場 ) 線、面 (區(qū)域市場 )到體 (宏觀環(huán)境 ) 體回復(fù)到點(diǎn)、線和面 （ 1）點(diǎn) —— 單個(gè)樓盤 ?對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ) ?單個(gè)樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)： ?第一項(xiàng)是分析樓盤的地理位置 ?第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品 —— 周邊環(huán)境分析 商場： 步行街、鎮(zhèn)海街道、武夷商業(yè)街 金融： 工商銀行、電信文獻(xiàn)東路營業(yè)、農(nóng)業(yè) 銀行、郵政儲(chǔ)蓄 學(xué)校： 市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、藍(lán)天雙語幼兒園、丹丹 藝術(shù)培 訓(xùn)中心、勞動(dòng)就業(yè)培訓(xùn)中心、電力技術(shù)培中 心 休閑娛樂： 上島咖啡、愛華賓館 廟宇： 文峰天后宮 —— 交通狀況分析 3路、 8路、 18路、 10 路、 23路等公交車 項(xiàng)目規(guī)劃： 占地面 積 ，總建筑面積超過 13萬 平方米。項(xiàng)目由 3棟高 30層的塔樓、 5層商業(yè)裙樓和 3層地下室組成 ，其中 3棟塔樓高度達(dá) 100米，建成后將成為 莆田市第一高樓 。規(guī)劃地下室一、二層為大型賣場 (已簽約沃爾瑪 )， 地下三層為停車場 (348個(gè)車位 )；地上一至五層為大型休閑購物中心；第六層為架空層和空中花園；第七至三十層為高級(jí)住宅。 配套設(shè)施： 三信 ?金鼎廣場 262套高級(jí)住宅采用了莆田首創(chuàng)、全國技術(shù)領(lǐng)先的五大“科技環(huán)保節(jié)能體系”，包括家居智能化系統(tǒng)、健康直飲水系統(tǒng)、中空玻璃、外墻保溫系統(tǒng)和中央供熱系統(tǒng)等 ?第三項(xiàng)是剖析價(jià)格組合 ?第四項(xiàng)是了解廣告策略 ?第五項(xiàng)是銷售執(zhí)行 價(jià)格 ? 東百 .三信金鼎廣場以 6288的開盤價(jià)傲視全城，同比于同處中心板塊的名殿 .女人街的 4888，也高出了將近 1400塊，相比于近期開盤的鳳達(dá)花園的 3889整整高出了兩千三百多。 ? 三信 ?金鼎廣場自然格外得到廣大莆田市民的認(rèn)可，三信 ?金鼎廣場 2號(hào)樓在春節(jié)前就全部被買走， 3號(hào)樓也是在開盤當(dāng)天短短 2個(gè)多小時(shí)內(nèi)就銷售了三分之二。 （ 2）線和面 —— 區(qū)域市場 ?區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個(gè)方面 區(qū)域分析 ?在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析 。 ?區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。 區(qū)域產(chǎn)品 ?主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點(diǎn)的捕捉等等。 市中心樓盤 ? 大唐廣場 正榮 時(shí)代廣場 城東片區(qū) 城南片區(qū) 城西片區(qū) 城北片區(qū) 需求特征 ?是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好，需求特征是從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉 。 （ 3） 體 —— 宏觀環(huán)境 ?對(duì)點(diǎn) 、 線 、 面的把握是市場調(diào)查的主體 ， 但不是全部 ， 只有對(duì)體 (宏觀環(huán)境 )的深刻理解 ， 才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查做得更活更深入 。 ?房地產(chǎn)市場的體 (宏觀環(huán)境 )包括政治社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。 ?第二節(jié) 調(diào)研的內(nèi)容： ?房地產(chǎn)市場