某地產城項目工程總結(part1)(已修改)
2025-01-12 22:24 本頁面
【正文】 造城實錄? About Dream town 王衛(wèi)鋒? 進度管理篇 陸術東? 設計管理篇 陸術東? 設備專業(yè)篇 宋建立? 市政配套篇 舒建平? 園建專業(yè)篇 張世銘? 領導發(fā)言? 質量管理篇 陶程才? 設計管理篇 陸術東一、 About ?新風格產品： 全新、復雜的建筑類型和風格?產品種類多： 五種住宅（ 144個變異戶型）、一應俱全的集中商業(yè)、學校、幼兒園、六大功能?建筑面積大： 15萬平米?展示面積大： ?成本壓力大： 5200元 /平米，超過四季花城銷售均價?資金占用多： 土地投入 12億，集團總資產十三分之一?利息壓力大： 每天一輛寶來?開發(fā)節(jié)奏緊： 三年半開發(fā)完成?開發(fā)周期短： 半年開盤， 10個月一期竣工驗收?基礎設施無： 比四季花城有過之無不及二、西班牙想說愛你不容易 起 初我們認為：萬科城就是四季花城的升級版本，無非就是規(guī)模擴大了，既不是復雜的山地建筑，也不是異地突起的超高層，沒有太多的技術難題和外圍協調，是否在項目管理方面應該是得心應手呢？– 設計周期不夠– 設計風格難以把握– 工程防滲漏節(jié)點– 工程工期– 工程質量難題– 工程成本控制– 周邊配套問題……—— 新的建筑風格帶來困惑究竟什么是西班牙？? 摸索出來的效果? 模仿的世界? 名詞解釋：拱、坡屋面、陶瓦、線條、鐵藝、質感涂料、實墻、艷麗色彩、三色磚 ……考驗工程人員的建筑學知識二、西班牙想說愛你不容易■ 圖紙設計周期：?設計周期 :●03年 8月 ~04年 3月， 有效時間 ，包括從概念設計到地一版本施工圖紙。?圖紙設計最短周期： 9個月（非標）。?存在問題：● 國外 設計公司不愿或趕工效率低，滿足不了本項目短平快的開發(fā)要求；●引進 創(chuàng)新 新產品，方案階段花費時間長，施工圖紙設計的周期短●分批 出圖，前后圖紙矛盾或發(fā)現前期圖紙問題，修改頻繁●施工圖設計過程中，各 專業(yè) 沒有足夠的時間進行核對和協調；●施工圖紙質量粗糙， 三邊 工程再度重演?！?設計管理和圖紙問題二、西班牙想說愛你不容易■ 建筑形式?屬于創(chuàng)新設計，立面復雜?；?40種，變異 100多種。戶型總數多達 140種?西班牙的 特殊符號 ：外立面 283個不同的收口節(jié)點， 132種裝飾線條線腳?存在問題：●萬創(chuàng) 花費大量精力研究西班牙符號的設計和定樣；工程部 忙于收集市場所有與項目相關的材料和供方單位；項目部 同事苦于再三樣板模擬施工組織和等待確定樣板后的采購協調工作；全新的建筑風格增添項目管理風險—— 設計管理和圖紙問題二、西班牙想說愛你不容易■ 圖紙版本變更 ： 指圖紙完全更換 ?2023年 3月 27日第一版，第一版圖根本目的是報建性質；?2023年 5月第二版，外立面修改，門窗修改；?2023年 6月第三版， LOFT停工修改；?存在問題：●設計圖紙修改三版，圖紙質量不高部分諸如 LOFT等變更影響較大●三邊工程，產生大量變更和返工，致使質量風險增加，成本增加；在特殊的年代，在原 圖 修改的 圖紙用于 戰(zhàn) 斗 現場—— 設計管理和圖紙問題■ 設計變更問題：?截止 04年 9月底，共收到設計變更 320份?截止 04年 12月底，共收到設計變更 460份序號 圖紙問題描述 對項目影響分析 備注1 外立面分色圖紙未能按時確定，造成鋁合金門窗設計延誤延誤工期 25天 多次方案修改2 欄桿安裝后設計后，設計方案變更 增加成本 10萬，延誤工期 12天3 人工湖方案變化不定 延誤工期 7天 多次方案修改4 外墻按照加氣砼砌塊設計，后改成紅磚延誤工期 7天，增加結構風險經公關同意采用5 成品線條無節(jié)點做法，需重新設計 延誤工期 10天，影響外架拆除增加成品線條設計工期6 C3樓建筑調整引起結構變化 延誤工期 7天 ,補償 15萬 . 施工方提出高達 50萬元的索賠7 平地洋房地下室改造 工期 25天，成本 287萬元影響制約室外園建序號 圖紙問題描述 對項目影響分析 備注8 開盤區(qū)域門洞尺寸修改 影響工期 15天，增加成本 10萬公司領導現場修改設計不足9 小高層增加屋頂混凝土構架 影響外架拆除 15天增加成本 30萬元小高層主體結構完工后10 B區(qū)路網的調整 成本增加 8萬 道路施工完畢后進行11 A3A5部分線條鑿除 影響外架拆除，增加成本 5萬12 C1/C4結構梁鑿除與加高 /A3A5/B1B5反梁改造工期 30天，增加成本 80萬結構標高未能滿足建筑要求13 小高層 1樓 /1樓室內外標高的調整 增加成本 20以上僅為金額超過 5萬元的部分設計變更，變更對項目影響僅從工期和成本兩個方面進行了分析，因此引起的質量隱患、質量成本、人力資源等管理成本和現場協調工程量成倍增加無法量化，但設計 /成本 /項目經辦工程師疲于奔命足以說明一切。 二、西班牙想說愛你不容易■節(jié)點設計問題：?設計院施工圖紙在立面節(jié)點做法，建筑和結構不符；?各種構造做法、節(jié)點細部做法均未做詳細說明和圖紙示意；?防滲漏節(jié)點方面存在嚴重的滲漏隱患；無防滲漏節(jié)點做法面對：●全新設計風格●3版更新的設計圖紙●460份設計變更●抽象設計圖紙●類似設計師也會疑惑的顏色收口問題●商業(yè)與住宅的巨大差異……設計也不容易，我們該怎么辦？—— 設計管理和圖紙問題二、西班牙想說愛你不容易■事前設計輸入： 輸入設計要求和《經驗教訓一覽表》?！鎏崆敖槿耄?項目部在設計階段即介入和跟蹤設計管理?！龀闪Q策領導小組 ：縮短辦事流程和加快決策進程（從公司層面授權，對項目高度重視）■集中辦公：?成本、設計、項目和工程均到 項目現場辦公 ，加強信息溝通和集體決策?設計院定期到項目現場辦公，每人每天 150元 —— 緩解萬創(chuàng)人員不足?直接與設計院溝通，加快溝通效率?定期召開設計問題現場協調例會和現場巡視 —— 過程控制— 設計問題的對策■ 建立樣板示范區(qū) ：進行材料、做法和工藝研究，加快決策過程；委派專人進行協調、跟蹤和管理作用巨大?。?事后分析，還是晚了一些。
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