【正文】 2 報告綱要 第 1問：我們面臨什么市場環(huán)境？ 第 2問：我們要做什么產(chǎn)品？ 第 3問：我們?nèi)绾钨u掉這些產(chǎn)品？ 3 第 1問：我們面臨什么市場環(huán)境？ 4 項目解讀 一期住宅 特色優(yōu)化 園林建筑 唱業(yè)規(guī)劃 整體規(guī)劃 一期營銷 廣告策略 銷售策略 推廣策略 項目定位 項目規(guī)劃 市場解讀 市場解讀 ? 城市概況 ? 張家界房地產(chǎn)市場 ? 競爭樓盤分枂 5 城市概況 世界級旅游城市強勢資源 國家首批丐界自然遺產(chǎn)、丐界首批地質(zhì)公園、國家首批５Ａ級景區(qū)。 中國第一個國家森枃公園。 老院子、 普光禪寺、 玉皇洞等 8處文物。 國家級旅游景區(qū) 12處，５Ａ級景區(qū) 1處， 4Ａ級景區(qū) 5處。 交通便利，焦柳鐵路，常張高速呾荷花機場， 20余條航線。 張家界旅游立市，響譽國際 6 張家界全市總?cè)丝?，其中永定區(qū)（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口） ，武陵源區(qū) 萬人。 全市有土家族、白族、苗族、回族、蒙古族、壯族、瑤族、彝族、滿族、侗族、高山族、維吾爾族、布依族、土族、布朌族、水族、黎族等 17個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口 1176900人，占全市總?cè)丝诎m %。 人口基數(shù)少，民族成分復雜 城市人口較少，獨具民族風情 城市概況 1 7 167618781 6 7 9 . 1 31 8 4 7 . 7 42 4 0 4 . 8 20500100015002023250030002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年張家界近 5 年游客接待人次（萬人次）7 9 .3 89 1 . 2 58 3 . 4 91 0 0 .21 2 5 . 3 10501001502023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年張家界近 5 年旅游總收入（億元）入境人口數(shù)量龐大 全市年接徃游客 2400余萬，境外游客 148萬，過夜住宿者 1000萬人次。 境內(nèi)外旅客劇增，旅游經(jīng)濟發(fā)達 城市概況 8 張家界市房地產(chǎn)市場 全市在售項目約 25個 全市在售商品房總體量約 180萬方 張家界房地產(chǎn)處亍發(fā)展階段，高端樓盤稀缺 ◎ 3年土地開發(fā)量： 3000畝，約 700萬平方 2023年開發(fā)約 200萬方 2023年開發(fā)約 200萬方 ◎ 2023年預售 130萬方 銷售率： 60% 一年銷售 78萬方 單價： 3200—3700元 /平米 主打戶型： 110—130㎡ 50%左右客戶選擇按揭 1 9 競爭樓盤分析 藍色港灣 ——張家界唯一國際精裝社區(qū) 遠大住工旗下癿張家界藍色港灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，攜手丐界級大師美國 HOK及怡境國際景觀共同塑造，安全耐麗、節(jié)能環(huán)保、防水抗?jié)B、低碳環(huán)保等多頃國際前沿癿建筑主流功能，建筑癿外立面形態(tài)不耐用強度遠超傳統(tǒng)建筑，是國際流行丏富有生命力癿建筑。 樓盤名稱 藍色港灣 開發(fā)商 張家界藍色港灣房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 地址 張家界永定區(qū)且住崗 占地面積 155022㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)類別 普通住宅為主，裙樓底商 主力戶型 公寓、兩房、三房 銷售價格 38004200元 /㎡ 銷售情況 一期銷售 75%，共三期；一次性 按揭 預熱周期 2023年 5月底開始蓄客 銷售周期 2023年 9月開盤， 11月加推一半，目前銷售 70% 客戶定位 因為小戶型較多，并帶精裝修， 本地投資客及年輕人購買為主 項目賣點 帶精裝修，綠化率高，性價比高 10 競爭樓盤分析 鑫成君泰 ——29萬平米河畔豪宅 項目最大賣點就是靠近澧水河，二期項目自帶空氣霧森恒濕系統(tǒng)，首家應用人體指紋識別智能鎖，首家采納酒店級精裝三重大堂，從車庫電梯間到架空層大堂，再到入戶門廳，都采用高級酒店的豪華精裝。 樓盤名稱 鑫成君泰 開發(fā)商 湖南鑫成置業(yè)發(fā)展有限公司 地址 張家界市大庸橋旁且住崗助民路 占地面積 —— 建筑面積 290000㎡ 容積率 —— 綠化率 40% 物業(yè)類別 普通住宅，頂層復式，裙樓商鋪 主力戶型 三房、四房 銷售價格 37004200元 /㎡ 銷售情況 二期在預熱，一期全部售罄；辦卡五萬抵 六萬。一次性 ，按揭 預熱周期 一期大約 1年，二期從 2023年 12月開始蓄客， 2023年 2月中開始辦卡， 3月開盤 銷售周期 2023年 9月開盤， 2023年 12月售罄 客戶定位 因在市政府周邊，以公務(wù)員為主。投資客 相對較少，多數(shù)自住 項目賣點 空氣霧森恒濕系統(tǒng) 11 競爭樓盤分析 公園世家 首個帶中央空調(diào)銷售的樓盤 樓盤名稱 公園世家 開發(fā)商 張家界中樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址 大庸橋公園北側(cè) 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)類別 普通住宅為主，裙樓底商 主力戶型 兩房、三房 銷售價格 34804200元 /㎡ 銷售情況 一期 50%，共三期；一次性 按揭 預熱周期 2023年 6月開始蓄客 銷售周期 ，目前銷售 50% 客戶定位 因為居住環(huán)境較好，周邊及內(nèi)部配 套齊全，以本地自住為主。 項目賣點 地源熱泵中央空調(diào) 12 競爭樓盤分析 十字街 ——張家界目前唯一癿、也是觃模最大癿商業(yè)綜合體頃目 張家界市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，遠眺天門山，近觀澧水河，項目建成后將成為張家界市中心標志性建筑之一。項目定位為：集吃、住、玩、樂、游、購物于一體的 “城市商業(yè)綜合體 ”。 樓盤名稱 十字街 開發(fā)商 張家界維港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址 張家界市永定區(qū)回龍路十字街 占地面積 64000㎡ 建筑面積 23萬㎡ 容積率 綠化率 物業(yè)類別 商業(yè)為主，步行街，步步高商業(yè)廣 場、超市。輔以普通住宅 主力戶型 兩房、三房 銷售價格 住宅： 3800—4500 商業(yè)：二層均價 7000，一層內(nèi)街 18000—40000，一層臨街 80000 銷售情況 一期住宅基本售罄，商業(yè)一層基本售罄，二樓步步高 50%；二期在建；共三期；一次性 預熱周期 2023年 7月開始蓄客 銷售周期 2023年 11月開始步步高產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，當天 60%，目前 80% 客戶定位 商業(yè)項目。以較有實力和喜歡市中 心者為主。投資客 項目賣點 地段，商業(yè) 13 張家界房地產(chǎn)市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表（一） 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 建筑風格 主力戶型 產(chǎn)品組成 產(chǎn)品賣點 銷售價格 預熱周期 銷售周期 客戶定位 鑫成君泰 29萬㎡ 歐式 三房、四房 普通住宅，頂層復式，裙樓商鋪 空氣霧森恒濕系統(tǒng) 3700420 0元 /㎡ 一期大約 1年，二期從 2023年12月開始蓄客，2023年 2月中開始辦卡， 3月開盤 2023年 9月開盤， 2023年12月售罄 因在市政府周邊，以公務(wù)員為主。投資客相對較少，多數(shù)自住 公園世家 ㎡ 21萬㎡ 歐式 兩房、三房 普通住宅 ,頂層復式，商鋪 地源熱泵中央空調(diào) 34804200元 /㎡ 2023年 6月開始蓄客 ，目前銷售 50% 因為居住環(huán)境較好，周邊及內(nèi)部配套齊全，以本地自住為主。 藍色港灣 萬㎡ 45萬㎡ 歐式 公寓、兩房、三房 普通住宅為主，裙樓底商 帶精裝修，綠化率高，性價比高 38004200元 /㎡ 2023年 5月底開始蓄客 2023年 9月開盤， 11月加推一半，目前銷售 70% 因為小戶型較多，并帶精裝修，本地投資客及年輕人購買為主 14 張家界房地產(chǎn)市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表（二） 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 建筑風格 主力戶型 產(chǎn)品組成 產(chǎn)品賣點 銷售價格 預熱周期 銷售周期 客戶定位 東城首座 約 53畝 平米 中式，帶當?shù)孛褡逄厣L情 兩房、三房 普通住宅為主，裙樓底商 2600—3600元 /㎡ 2023年 6月開始蓄客 2023年 10月10日開盤，2023年 12月18日交房。目前基本售罄 因是河東項目價位相對較低，以周邊縣市、項目周邊居民為主 錦繡邊城 約萬㎡ 25萬平方米 中式 兩房、三房、四房 普通住宅為主，裙樓底商 河東首席，價格相對市區(qū)便宜 3100—3500元 /㎡ ；商業(yè)未開始 2023年 5月開始蓄客 2023年 11月26開盤，目前一期 70%左右 同上 十字街 ㎡ 23萬㎡ 中式，帶當?shù)孛褡逄厣L情 兩房、三房 商業(yè)為主，步行街，步步高商業(yè)廣場、超市。輔以普通住宅 地段，商業(yè) 住宅： 3800—4500元 /㎡ 商業(yè)：二層均價 7000元 /㎡ ，一層內(nèi)街 18000—40000元 /㎡ ，一層臨街 80000元 /㎡ 2023年 7月開始蓄客 2023年 10月23日開盤，目前一期住宅已基本售罄并入住，一期商業(yè)步行街也以開街。 2023年11月開始步步高產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，當天 60%，目前 80% 商業(yè)項目。以較有實力和喜歡市中心者為主。投資客 15 市場小結(jié) ◎ 張家界旅游經(jīng)濟發(fā)展迅速，商業(yè)市場已經(jīng)由傳統(tǒng)的社區(qū)底商逐步向具備休閑、娛樂、消費特色商業(yè)街發(fā)展，急需具備天然文化和景觀資源的特色商業(yè)規(guī)劃的引入； ◎ 張家界 住宅市場經(jīng)過多年的沉寂，迎來了多樣化競爭的時機。城市 氣候濕冷，使 中央空調(diào)等配套設(shè)施成為高檔樓盤迎合市場需求的解決方案。同時，市場需求更多創(chuàng)新產(chǎn)品的引入，提升城市的居住品味。 唱業(yè)具備城市資源優(yōu)勢 住宅呼喚高檔產(chǎn)品上市 16 第 1問：我們面臨什么環(huán)境？ 17 項目解讀 一期住宅 特色優(yōu)化 園林建筑 唱業(yè)規(guī)劃 整體規(guī)劃 一期營銷 廣告策略 銷售策略 推廣策略 項目定位 項目規(guī)