第二章物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)(已修改)
2025-01-08 03:04 本頁面
【正文】 第二章 物業(yè)管理的理論基礎(chǔ) 華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 陳峰 通過本章的學(xué)習(xí) ， 了解產(chǎn)權(quán)理論 、 物品理論 、委托 — 代理理論的基本內(nèi)容 ， 掌握產(chǎn)權(quán)理論 、 物品理論和委托 — 代理理論在物業(yè)管理中的指導(dǎo)意義 ， 同時(shí)運(yùn)用產(chǎn)權(quán)理論 、 物品理論委托 — 代理理論解決物業(yè)管理中的問題和糾紛 。 目錄 現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論 物品理論 委托代理理論 項(xiàng)目管理理論 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 什么是產(chǎn)權(quán)？ 綜合定義： 產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系。它不僅是人們對財(cái)產(chǎn)使用的一束權(quán)利，而且確定了人們的行為規(guī)范，是一些社會(huì)制度。 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 什么是產(chǎn)權(quán)？ ◆理解產(chǎn)權(quán)應(yīng)把握的幾點(diǎn)（ 4點(diǎn)）： ●把產(chǎn)權(quán)視為人們對物的使用所引起的相互關(guān)系；即是一種人與人之間的基本關(guān)系，而不是人對物的關(guān)系 ●強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)是一組行為性權(quán)利、即一個(gè)“權(quán)利束”； 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 什么是產(chǎn)權(quán)？ ◆理解產(chǎn)權(quán)應(yīng)把握的幾點(diǎn)（ 4點(diǎn)）： ●把某一物品所附著的權(quán)利數(shù)量及其強(qiáng)度視為該物品經(jīng)濟(jì)價(jià)值大小的決定性因素； ●把產(chǎn)權(quán)看作是一些社會(huì)制度等等。 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 產(chǎn)權(quán)由什么構(gòu)成？ ◆由四種基本權(quán)利構(gòu)成： ● 所有權(quán) ● 使用權(quán) ● 用益權(quán) ● 讓渡權(quán) 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 產(chǎn)權(quán)由什么構(gòu)成？ ◆所有權(quán) ●所有權(quán)是指在法律范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)主體把財(cái)產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)客體）當(dāng)作自己的專有物，排斥他人隨意加以侵奪的權(quán)利。 第一，它表明產(chǎn)權(quán)主體對客體的歸屬、領(lǐng)有關(guān)系，排斥他人違背其意志和利益侵犯他的所有物（有形財(cái)產(chǎn)或無形財(cái)產(chǎn)）。 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 產(chǎn)權(quán)由什么構(gòu)成？ ◆所有權(quán) ●第二，所有者對他的所有物可以設(shè)置法律許可的其他權(quán)利，即對他的所有權(quán)進(jìn)行分解的權(quán)利。 ●第三，利用所有者權(quán)能收取一定的經(jīng)濟(jì)利益。 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 產(chǎn)權(quán)由什么構(gòu)成？ ◆使用權(quán) ●使用權(quán)是指產(chǎn)權(quán)主體使用財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。 ●財(cái)產(chǎn)使用的三種情形： 第一，使用而不改變其原有形態(tài)和性質(zhì)。 第二，部分改變其形態(tài)，而根本性質(zhì)不變。 第三，完全改變，甚至使其原有形態(tài)完全消失，轉(zhuǎn)換成其它的存在形式。 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 產(chǎn)權(quán)由什么構(gòu)成？ ◆用益權(quán) ●財(cái)產(chǎn)的用益權(quán)是指獲得資產(chǎn)收益的權(quán)利。 ●“用益權(quán)的所有者僅對財(cái)產(chǎn)的果實(shí)擁有排他權(quán)，不擁有帶來果實(shí)的資產(chǎn)”。 ●在實(shí)施用益權(quán)的過程中需要遵守某些限制（例如承包土地）。 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 產(chǎn)權(quán)由什么構(gòu)成？ ◆讓渡權(quán) ●讓渡權(quán)是指以雙方一致同意的價(jià)格把所有或部分上述權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其他人的權(quán)利。 ●讓渡權(quán)是體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)完整性的最為重要的組成部分，它確定了產(chǎn)權(quán)主體承擔(dān)資產(chǎn)價(jià)值的變化的權(quán)利。 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 產(chǎn)權(quán)由什么構(gòu)成？ ◆產(chǎn)權(quán)的分解和相對意義 ●產(chǎn)權(quán)只有在多個(gè)權(quán)利主體之間進(jìn)行權(quán)利界定時(shí)，才有存在意義。 ●離開了其他方權(quán)利主體，面對一個(gè)單獨(dú)存在的權(quán)利主體，就無從談及產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，這就是產(chǎn)權(quán)的相對意義。 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 產(chǎn)權(quán)的分類 ◆ 根據(jù)產(chǎn)權(quán)的排他性程度 ●私有產(chǎn)權(quán) (private property rights) ●共有產(chǎn)權(quán) (munal property rights) ●國有產(chǎn)權(quán)（ state— owned Property rights） 產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵 產(chǎn)權(quán)的分類 ◆共有產(chǎn)權(quán) ● 共有產(chǎn)權(quán)，是將權(quán)利分配給共同體的所有成員。 ●最重要的特點(diǎn)在于共有產(chǎn)權(quán)在個(gè)人之間是完全不可分的，即完全重合的。 ●共有產(chǎn)權(quán)在共同體內(nèi)部不具有排他性，因此，這種產(chǎn)權(quán)常常給資源利用帶來外部效應(yīng)。 產(chǎn)權(quán)的功能與屬性 產(chǎn)權(quán)的三個(gè)功能 ◆ 激勵(lì)和約束功能 ◆ 外部性內(nèi)在化 ◆ 資源配置功能 產(chǎn)權(quán)的功能與屬性 產(chǎn)權(quán)的三個(gè)功能 ◆ 外部性內(nèi)在化 ●產(chǎn)權(quán)的所有者擁有他的同事同意他以特定方式行事的權(quán)利。很顯然，產(chǎn)權(quán)是界定人們?nèi)绾问芤婕叭绾问軗p，因而誰必須向誰提供補(bǔ)償以使他修正人們所采取的行動(dòng)。所以，德姆塞茨指出：“產(chǎn)權(quán)的一個(gè)主要功能是引導(dǎo)人們實(shí)現(xiàn)將
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