【正文】 市場(chǎng)部 — — 千島湖旅游地產(chǎn) 度假酒店市場(chǎng)報(bào)告 目錄 Contents Part 1 : 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況 Part 2 : 典型案例 Part 3 : 千島湖旅游地產(chǎn)概況 Part 4 : 千島湖星級(jí)酒店市場(chǎng)特征 Part 1 : 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況 Part1： 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況 ?旅游地產(chǎn)的含義 旅游地產(chǎn)：指所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類型。 主要包括三類：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。 其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。 旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。一般以主題公園最為常見。 旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 旅游住宅地產(chǎn)：指依靠旅游景區(qū)、景點(diǎn)、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來(lái)的住宅物業(yè)。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型，這一類屬于第二住所，也就是我們所說(shuō)的度假地產(chǎn)；同時(shí)也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來(lái)居住的第一住所，此類物業(yè)的購(gòu)買者主要來(lái)源于旅游區(qū)所在地常住居民。 Part1： 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況 ?旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型 產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅 基本介紹 產(chǎn)權(quán)式酒店是將每間客房分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，像購(gòu)買住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產(chǎn)權(quán)。而投資者本人并不需要去經(jīng)營(yíng)，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，而投資者本人可以獲得年度客房紅利。同時(shí)投資者還可以獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。早在 20世紀(jì) 70年代歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家就出現(xiàn)了這種酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。 中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南，目前全國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到 200多個(gè)，而服務(wù)是產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個(gè)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。 Part1： 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況 ?旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型 產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅 功能的多樣性 （ 1）度假功能：一般說(shuō)來(lái)，產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)買者一般每年擁有 1個(gè)月左右的免費(fèi)居住權(quán)，可以滿足房產(chǎn)購(gòu)買者的度假需要。 （ 2）投資功能：由于產(chǎn)權(quán)式酒店本質(zhì)上是一個(gè)旅游產(chǎn)品，通過(guò)度假酒店的經(jīng)營(yíng)可以獲得收益，投資者可以獲得一定的回報(bào)，因而具有投資功能。由于擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓，因此隨著資源的升值，房產(chǎn)本身也有升值的功能。 （ 3）快速收回投資的功能：對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)的，做產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店功能沒有發(fā)生變化，但可以一次性收回投資，因而受到投資商的青睞。 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀 隨著近幾年房地產(chǎn)的火爆發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍在全國(guó)得到發(fā)展。南京周邊的香泉湖和白鷺島是經(jīng)營(yíng)比較成功的例子。 Part1： 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況 ?旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型 高尚復(fù)合型社區(qū) 基本概述 該產(chǎn)品主要是針對(duì)一些近郊或遠(yuǎn)郊地塊，本身做房地產(chǎn)具有一定的難度，通過(guò)先經(jīng)營(yíng)旅游景區(qū)的形式來(lái)營(yíng)造一種環(huán)境和人氣，提升地產(chǎn)的價(jià)值，然后通過(guò)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)來(lái)獲得收益。 該產(chǎn)品在中國(guó)是深圳華僑城首創(chuàng)，華僑城通過(guò)造主題公園的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價(jià)值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區(qū)是深圳價(jià)格最高的住宅房產(chǎn)。 該產(chǎn)品實(shí)質(zhì)也是房地產(chǎn)，只不過(guò)是通過(guò)造旅游的形式提升了土地的價(jià)值，如果沒有旅游純粹做地產(chǎn)，房產(chǎn)照樣具有價(jià)值，只不過(guò)價(jià)值低一些而已。 Part1： 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況 ?旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型 高尚復(fù)合型社區(qū) 復(fù)合型社區(qū)產(chǎn)品價(jià)值提升的原因 （ 1）優(yōu)美的環(huán)境：做旅游景區(qū)需要營(yíng)造大片的綠地和廣場(chǎng)，因此其建設(shè)的過(guò)程就是造環(huán)境的過(guò)程。環(huán)境的提升大大提升了土地的價(jià)值。 （ 2）良好的人氣：一個(gè)成功的景區(qū)伴隨而來(lái)的是大量的人流，大量的人流帶來(lái)很好的人氣，也帶來(lái)眾多的機(jī)會(huì)，人氣的提升同樣可以帶來(lái)土地的升值。 （ 3）完善的配套：土地的價(jià)值與周邊的配套緊密相連，而郵政、電信、銀行、學(xué)校等配套的完善需要一定的人口做基礎(chǔ)，這些人口包括流動(dòng)人口和常住人口，旅游的開發(fā)可以快速形成一定的人口，在利益的驅(qū)動(dòng)下，配套會(huì)加速完善，從而帶來(lái)土地的升值。 （ 4）開發(fā)商與社區(qū)的互動(dòng)效果：作為社區(qū)的居民，同時(shí)擁有景區(qū)的部分權(quán)益，如景區(qū)的演藝活動(dòng)在一些節(jié)假日可以與社區(qū)具名互動(dòng)，景區(qū)的一些高層次的展覽居民有免費(fèi)參觀的權(quán)利等。 高尚復(fù)合型社區(qū)在中國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀 在華僑城的帶動(dòng)下，全國(guó)各地掀起了一個(gè)主題公園地產(chǎn)熱，成都的芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。 Part1： 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況 ?旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型 時(shí)權(quán)酒店 時(shí)權(quán)酒店就是分時(shí)度假，消費(fèi)者通過(guò)比較低的價(jià)格獲得酒店的一段時(shí)間的消費(fèi)權(quán)利。 分時(shí)度假在國(guó)外是一種非常成熟的度假方式，但在國(guó)內(nèi)誠(chéng)信體系沒有建立起來(lái)之前，還有一段摸索和完善的過(guò)程。在未來(lái)的三五年，不會(huì)是一種主流的旅游地產(chǎn)方式。 Part1： 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況 ?旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型 養(yǎng)老公寓 養(yǎng)老公寓的市場(chǎng)需求 我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老，城市的福利院主要針對(duì)的是沒有子女的老人。但隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，時(shí)間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在郊區(qū)出現(xiàn)，被稱為是銀發(fā)市場(chǎng)。隨著中國(guó)老齡化的到來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)將日益龐大，而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。如果將醫(yī)療、老人游樂等設(shè)施加以完善，將會(huì)形成一個(gè)巨大的市場(chǎng)。 功能 （ 1）養(yǎng)老功能：養(yǎng)老公寓不僅可以解決老人的生理問(wèn)題，也能解決老人的心理問(wèn)題，而且由于地處郊區(qū)，價(jià)格不貴。 （ 2）投資功能：養(yǎng)老公寓可以出租，實(shí)現(xiàn)類似于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資功能。 養(yǎng)老公寓在國(guó)內(nèi)的發(fā)展 養(yǎng)老公寓在國(guó)外發(fā)展非常成熟，但國(guó)內(nèi)在“養(yǎng)兒防老”觀念的支配下，這個(gè)市場(chǎng)沒有啟動(dòng)，隨著觀念的逐步改善，必將產(chǎn)生一個(gè)巨大的市場(chǎng)。目前在上海等大城市就高端“銀發(fā)市場(chǎng)”已經(jīng)開發(fā)出了部分產(chǎn)品，眾多的距離中心城市較近的旅游區(qū)也在加大養(yǎng)老公寓產(chǎn)品的開發(fā)力度。 Part1： 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況 ?旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧本質(zhì)上與產(chǎn)權(quán)式酒店公寓一樣，但目前產(chǎn)權(quán)式酒店眾多的公共設(shè)施如大堂、餐廳等歸屬不明，因此產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)式客房。 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式客棧是一個(gè)獨(dú)立的度假產(chǎn)品，實(shí)質(zhì)是一個(gè)小型的酒店，只不過(guò)這個(gè)酒店是以客棧的風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產(chǎn)品。產(chǎn)權(quán)式客棧一般在在民族氣息濃厚的旅游目的地內(nèi)，以中西部為多，如云南麗江和湖南鳳凰等。 Part1： 中國(guó)旅游地產(chǎn)概況