【正文】 高密機(jī)電職高項目 市場可行性評估報告 策源機(jī)構(gòu) 咨詢研發(fā)中心 2020年 12月 高密市康成大街項目 市場可行性評估報告 我司在綜合考察分析了高密市城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場供求，區(qū)域競爭市場，結(jié)合本案所在的地理位置的特點(diǎn)，做出以下市場研判： ? 項目市場前景 ? 經(jīng)過對高密整個房地產(chǎn)市場的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)雖然高密雖然經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展期，但是其房地產(chǎn)市場仍處于初級階段，整體開發(fā)水準(zhǔn)較低。 ? 而由于高密市近年來土地供應(yīng)較大，特別是 0506年高密市房產(chǎn)供應(yīng)呈爆發(fā)式增長，且未來開發(fā)及供應(yīng)量依然龐大，將造成未來房地產(chǎn)市場供大于求的局面。 ? 消費(fèi)者分析 ? 高密房產(chǎn)消費(fèi)卻處于封閉階段，需求大都來自于本區(qū)域城鎮(zhèn)人口，而總體全市人口 規(guī)模為 86萬人，其中主城區(qū)人口僅 25萬人，房地產(chǎn)市場容量小，剛性需求有限。 ? 價格成為影響高密房地產(chǎn)消費(fèi)的主要因素。消費(fèi)者的對多層、小高層、別墅不同物業(yè)類型的消費(fèi)有特殊偏好，多層住宅由于占據(jù)龐大的市場份額以及符合區(qū)域客戶的居住偏好而成為是消費(fèi)的首選，小高層具有一定的市場抗性。 ? 市場價格分析 ? 房地產(chǎn)市場均價經(jīng)過 0305年的快速增長后， 2020年穩(wěn)定增長，結(jié)合市場的未來供應(yīng)情況，保守預(yù)測年均增長率為 810％。 ? 項目定位研判 ? 根據(jù)調(diào)研高密市全市沒有一個真正意義的中高檔綜合住宅項目，為避免后期的同質(zhì)化競爭，因 此本項目定位在中高端市場上，以減少競爭對項目未來銷售的影響。 ? 建議本項目在營銷推廣階段，在宣傳策略上突出中高檔概念，以確立本項目作為高密地標(biāo)性綜合住宅社區(qū)的地位。 報告概述 1. 項目概況分析 ............................................................ 4 項目地塊特質(zhì)分析 .................................................... 4 項目位置與四至 ................................................ 4 項目規(guī)劃指標(biāo) .................................................. 4 項目地貌特征 .................................................. 5 項目周邊環(huán)境 ....................................................... 6 2. 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 ..................................................... 7 高密市宏觀環(huán)境研究 .................................................. 7 高密市城市概述 ................................................ 7 高密市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 ............................................ 8 高密市域總體規(guī)劃 ............................................. 10 高密 主城區(qū)規(guī)劃 ............................................... 10 高密市房地產(chǎn)市場分析 ............................................... 12 高密市土地市場分析 ........................................... 12 高密市房產(chǎn)市場分析 ........................................... 12 高密市區(qū)動遷改造分析 ......................................... 13 3. 項目周邊房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 .............................................. 14 周邊房地產(chǎn)市場概述 ................................................. 14 高密市區(qū)房地產(chǎn)分布格局 ....................................... 14 高密市區(qū)房地產(chǎn)市場分析 ....................................... 16 競爭市場分析 ...................................................... 18 板塊市場分析 ................................................. 18 南湖板塊市場分析 ............................................. 21 老城區(qū)板塊市場分析 ........................................... 23 城北板塊市場分析 ............................................. 25 ........................................... 26 市場總結(jié) .......................................................... 28 4. 項目 SWOT分析 .......................................................... 30 5. 項目可操作性及市場定位建議 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 類比樓盤分析 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 地塊可提升價值判斷 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 類比樓盤土地價值因素比較 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 地塊可提升價值研判 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 市場定位建議 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目整體定位建議 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 議 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 項目初步市場價格研判 .......................... 錯誤 !未定義書簽。 項目開發(fā)建議 ...................................................... 37 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示 ....................................... 37 市場風(fēng)險分析 ................................................. 37 經(jīng)營管理風(fēng)險分析 ............................................. 38 投資周期風(fēng)險 ................................................. 38 目錄 第 4 頁 1. 項目概況分析 項目地塊特質(zhì)分析 項目位置與四至 高密康成大街項目地塊位于高密市城東地區(qū)，城市主干道康城大街以南。項目地塊的四至范圍是：東至規(guī)劃道路（以目前的“天碩電訊商鋪”為界），南至目前高密唯一純別墅“膠河花園”項目，西隔規(guī)劃道路與膠河相望，北至康成大街。 項目規(guī)劃指標(biāo) 項目總用地面積為 253207 平方米，約合 380 畝，綜合容積率為 ，建筑密度 26%,綠化率 67%。 規(guī)劃總建筑面積為 325167 平方米，其中 住宅建筑面積為 306097 平方米，住宅類型分多層、小高層公寓、疊加別墅、聯(lián)體別墅四種。公建總建筑面積為 19070 平方米，其中商業(yè)建面為 15030 平方米、會所建面 3640 平方米、配套建面 400 平方米。 圖 11：本項目地塊位置圖 ★本項目 市區(qū)方向 青島方向 膠州方向 第 5 頁 項目地貌特征 項目地塊西隔規(guī)劃道路與膠河相望，地塊內(nèi)目前大部分為待平整土地，土地地勢較低，平整時須大量填土。除此之外，地塊上尚有未完成拆遷的廠房及沿康成大街商鋪。 膠河 待平整土地 沿街商鋪 廠房 圖 12：項目地塊現(xiàn)狀圖 第 6 頁 項目周邊環(huán)境 ? 項目基地處于高密市東經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)姚哥莊鎮(zhèn)，南臨高 密唯一純別墅項目“膠河花園”，周邊以民宅、農(nóng)田、商鋪為主。 ? 基地以北為高密主干道康成大街 (雙向四車道 )，由此可通往青島，道路情況較好。 ? 基地西側(cè)為天然景觀河道膠河，從而為本項目提供良好的景觀條件支撐。 ? 基地東面大都姚哥莊鎮(zhèn)的民宅、商鋪及廠房，生活環(huán)境不甚理想。 ? 周邊文教配套包括：姚哥莊中心小學(xué)、姚中及職業(yè)中專等各級學(xué)校。 ? 周邊醫(yī)院設(shè)施有：姚哥莊醫(yī)院 ? 周邊商業(yè)配套有：商業(yè)主要集中于康成大街，以餐飲、通訊、銀行為主 。 圖 13：項目周邊環(huán)境圖 膠河花園 康成大街 餐飲店 銀行 第 7 頁 2. 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 高密市宏觀環(huán)境研究 高密市城市概述 高密已 有 2200 多年的歷史。高密市版圖面積 1605 平方公里， 總 人口 86 萬，轄 17個鎮(zhèn)、 3 個街道。高密有良好的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通條件。位于膠東半島和山東內(nèi)陸的結(jié)合部，東臨旅游名城青島，西依世界風(fēng)箏都濰坊。氣候宜人，四季分明。境內(nèi)膠濟(jì)鐵路、膠新鐵路、濟(jì)青高速公路縱橫貫穿，高等級公路四通八達(dá)，連接濟(jì)南、青島、濰坊、煙臺、日照等開放城市和港口城市，距青島、濰坊機(jī)場不足 70 公里，是山東沿海地區(qū)通往內(nèi)陸腹地的交通樞紐。 圖：高密市區(qū)位分析圖 第 8 頁 高密市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 高密位于青島經(jīng)濟(jì)圈，是接軌山東半島城市群中的中小城市之一，也是 山東省膠東半島制造業(yè)基地的未來發(fā)展城市。 高密有明顯的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 工業(yè)已形成輕工、紡織、印染、工藝品、機(jī)械、化工、建材、醫(yī)藥、釀造、服裝等支柱產(chǎn)業(yè)，其中紡織、食品加工和機(jī)械制造三大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯。 為高密實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展提供了歷史性機(jī)遇。 ? 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快度發(fā)展，綜合實(shí)力顯著提高 20202020 年高密市 GDP 統(tǒng)計 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年計劃 地區(qū) GDP（億元） 160 人均 GDP（元） 11957 15120 1860 數(shù)據(jù)來源：《高密 2020 統(tǒng)計年鑒》 /《高密 2020 國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃》 經(jīng)初步核算， 2020 年全市實(shí)現(xiàn) 億元，按可比價計算比 2020 年增 %，創(chuàng)經(jīng)濟(jì)增長新高。 2020 年計劃達(dá)到 160 億元，比 2020 年增長 23%。 “十五”時期，高密實(shí)現(xiàn) GDP 年均增長 %，在經(jīng)濟(jì)增長周期的上升軌道上快速前行。 ? 建設(shè)投資力度不斷加大，發(fā)展后勁明顯增強(qiáng) 20202020 年高密市經(jīng)濟(jì)投資統(tǒng)計 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年計劃 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 149 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） / 數(shù)據(jù)來源：《高密 2020 統(tǒng)計年鑒》 /《高密 2020 國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃》 2020 年全市實(shí)施項目推進(jìn)，強(qiáng)化和改進(jìn)招商引資，狠抓重點(diǎn)項目建設(shè)，全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，“十五”期間累計完成投資 億元，年均增長 48％，其中 2020 年房地產(chǎn)投資為 億元。 2020 年高密市計劃全社會固定資產(chǎn)投資將達(dá)到 149億元。 ? 城市建設(shè)取得新突破，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快 隨著城市建設(shè)按照“一個中心，三個板塊”的規(guī)劃布局，通過城市建設(shè)工程的全面 第 9 頁 實(shí)施， 20202020 年高密市共完成房地產(chǎn)和舊 城改造面積 260 萬平方米，城區(qū)人均綠化面積達(dá)到 平方米。城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，中心城市規(guī)模、現(xiàn)代化水平和輻射帶動能力不斷提高，城市功能進(jìn)一步完善。 2020 年高密市全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 ％。 ? 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突顯 自 2020 年高密市大力實(shí)施產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，全力打造產(chǎn)業(yè)新格局。按照高密市“十一五規(guī)劃”引導(dǎo)工業(yè)項目向園區(qū)集中?，F(xiàn)已規(guī)劃建設(shè)了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城北經(jīng)濟(jì)新區(qū)河南部