【正文】 1,提升步行街的商 業(yè)品 牌效益 ,打造 集購物 .餐飲 ,休閑 .娛樂于一體的 高 品位 ,低消費(fèi)的 商業(yè)集群 ,切實(shí)提供一流的商業(yè)化管理 .一流的物業(yè)服務(wù) ,特就步行街物業(yè)管理規(guī)范如下 ： 一、東風(fēng)路商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù)理念 ： 強(qiáng)化管理 ,健全制度 ,逐級負(fù)責(zé) ,責(zé)權(quán)明確 ,確保 業(yè)主、商家和顧客滿意 ,提供 一流 的商業(yè)服務(wù) 。 二 ,組織體制 ,隊(duì)伍精煉 .各施其 責(zé) ,逐級問責(zé) ,分工負(fù)責(zé)，團(tuán)結(jié)協(xié)作 。 設(shè)部長 1 人 ， 上對總經(jīng)理負(fù)責(zé) ,下對員工實(shí)施管理 ,并對物管部全面工作負(fù)責(zé) ,下屬客服服務(wù)組 ,工程維護(hù)組 ,保安部 ,衛(wèi)生保潔組 。 客戶服務(wù)組：設(shè)主管 1 人，客服專員 1 人，文員兼收費(fèi)員 1 人 。 2,工程維護(hù)組 ： 設(shè)主官 1 人 ,物 管員 1 人 ,水電班長 1 人 ,水電工 3 人 。 3,保安部 ： 部長 1 人 (物管部長兼任 ),副部長 2 人 ,分 5 個班 (特勤班 7 人 ,淘寶城班 4 人 ,普通班各 8 人 ,監(jiān)控室 3 人列特勤班管理 ),各設(shè) 班長 ,總?cè)藬?shù) 41 人 。 4,保潔班 ,設(shè)班長 1 人 ,副班長 2 人， 清潔工 19 人 。 三 ,職能職責(zé) 物管部部長職責(zé) 1 在 公司的領(lǐng)導(dǎo)下 , 全面落實(shí)公司有關(guān)決定、決議 , 按照 物業(yè)管理?xiàng)l例和國家相關(guān)法律和 大漢資產(chǎn)權(quán)責(zé)體系手冊 及 相關(guān) 法規(guī) 實(shí)施管理服務(wù) 。 2 負(fù)責(zé)在管物業(yè)區(qū)域的治安、消防、 環(huán)境衛(wèi)生、業(yè)戶接待、車輛 、公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)及社區(qū)文化建設(shè)等工作 。 2 3 負(fù)責(zé)在管物業(yè)區(qū)域人員定崗 , 人員招聘計(jì)劃的擬制 ， 定期對人員進(jìn)行考評 , 考評結(jié)果作為人員培訓(xùn)、晉升和崗位調(diào)整的依據(jù) 。 4 定期聽取業(yè)戶意見和建議 , 改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù) , 處理業(yè)戶對管理服務(wù)工作的投訴、意見與建議 。 5 制定社區(qū)文化建設(shè)工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章 制度 , 協(xié)調(diào)整合社區(qū)服務(wù)和社區(qū)活動的場地及設(shè)施 ,制定活動方案并組織實(shí)施 。 6 負(fù)責(zé)制定和完善 部門 的各項(xiàng)規(guī)章 制度 ,確保各項(xiàng) 制度 具有可操作性 ，熟悉 相關(guān)的法律法規(guī) ,提高 業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量 。 7 協(xié)助政府職能部門履行職責(zé) ,進(jìn)行社會綜合管理。 8,負(fù)責(zé)商業(yè)區(qū)廣告位、店鋪裝修、招牌制做和場地租用管理。 9,負(fù)責(zé)商業(yè)區(qū)水電及機(jī)械設(shè)備的管理。 工程主管 職責(zé) 1 對 物管部長 負(fù)責(zé) ,商業(yè)區(qū)零星工程 、設(shè)備設(shè)施改造方案制做 ,經(jīng)費(fèi)預(yù)算審核和實(shí)施 監(jiān) 管 。 2 水電和 設(shè)備 設(shè)施的管理 ,積極開展技術(shù)革新 ,圍繞提高各設(shè)備工作效能 ,節(jié)約和降低成本 ,加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) ,強(qiáng)化運(yùn)營管理 ,確保設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行 。 3 負(fù)責(zé)商業(yè)區(qū)內(nèi)部和戶外廣告位 ,場地租用 的設(shè)計(jì) 、 制作 、 招租等綜合管理 ,處理相應(yīng)關(guān)系和矛盾 ,切實(shí)拓展廣 告位商業(yè)領(lǐng)域 ,發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益 。 3 4,負(fù)責(zé) 編制商業(yè)服務(wù)功能性工程和 設(shè)備 設(shè)施 月度和年度維修 、 改造 、 保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織安排 改造 、 維修 、 保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施 ,并承擔(dān)其經(jīng)費(fèi)的預(yù)算審核 。 5,積極協(xié)助部長工作 ,當(dāng)好參謀 ,主動承擔(dān)和完成其它工作任務(wù) 。 6,審核店鋪裝修事項(xiàng) ,負(fù)責(zé)店鋪裝修監(jiān)督管理和驗(yàn)收 。 。 ,組織消防培訓(xùn)，組織消防演練。 物業(yè)管理文員崗位職責(zé) ,受理客戶商家業(yè)主投訴 ,代表物管部依據(jù)投訴情況 ,傳達(dá)處理指令 ,收集 處置信息 ,匯總報告部長 。 物業(yè)管理資料的收集整理和歸擋 ,建立明細(xì)的分類電子臺帳和手工臺帳 ,確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確 ,資料齊全 ,裝訂整潔 ,方便查找 ,并做好商業(yè)保密工作 。 ，對工作中的具體問題不扯皮推諉， 加強(qiáng) 各部門工作運(yùn)作和人際關(guān)系 的協(xié)調(diào) 。 ,適時督促各客服人員收繳費(fèi)用 ,填發(fā)收繳清單 ,負(fù)責(zé)受理廣告 、 場地租用手續(xù)辦理和報批 ,負(fù)責(zé)各類報表制做和有關(guān)信息的上報和交流工作 ,負(fù)責(zé)各類數(shù)據(jù)和報表統(tǒng)計(jì)工作 。 ，督促工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會議制度，增強(qiáng) 保密觀念，凡屬公司尚未正式 公 布的決定、決議、指 示 等，無權(quán)傳播 ,做好部務(wù)會議記錄 ,加強(qiáng)督查督辦 。 4 ,負(fù)責(zé)資料打印和辦事公文承辦工作 ,確保上傳下達(dá) ,確保信息暢通 。 物業(yè)管理員崗位職責(zé) 長和主官 領(lǐng)導(dǎo)下 開展工作 ，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。 商業(yè)區(qū) 清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。 商業(yè) 物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的 分布和性能 ,及時發(fā)生問題 ，并 協(xié)調(diào) 進(jìn)行維修 。 、 業(yè)主和客戶中去 ,積極主動和他們交朋友 ,了解物業(yè)服務(wù)情況 ,笫一時間受理其投訴 ,第一時間處理其問題 ,切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量 ,完善服務(wù)管理 ,嚴(yán)格執(zhí)行首問責(zé)任制 。 ,責(zé)任到人 ,對分管的商家 、業(yè)主基本情況要了解 (商家姓名 ,位置 ,面積 ,租賃形式 ,租金和物業(yè)費(fèi)收繳情況 ,店鋪經(jīng)營狀況等 )。 6。 協(xié)助處理商家之間 ,商家與業(yè)主之間 ,商家與客人之間矛盾 ,依法依規(guī) ,合情合理合法維護(hù)各方利益 。 ,學(xué)習(xí)商務(wù)合同 ,切實(shí)有理有節(jié)上門服務(wù) ,大膽處理違規(guī)的商業(yè)行為 ,理直氣壯地收取租金和物管費(fèi) ,年度獎金將與工作任務(wù)完成情況掛鉤 ,特別是分配的費(fèi)用收取任務(wù)未完成將 按比例扣發(fā)年終獎 。 ,熱情待客 ,不利于商業(yè)管理和服務(wù)的事不做 ,對首問不受理或推諉商家和客人者將嚴(yán)肅處理 ,完成 各級 交辦的各項(xiàng)任務(wù)。 5 、亂貼亂掛、店鋪裝修、門招牌制做安裝、廣告位租用、場地租用實(shí)施管理，凡管理不到位將承擔(dān)責(zé)任 ,造成影響和損失視情況批評教育 ,扣發(fā)工資獎金 ,情節(jié)嚴(yán)重將辭退。 工程維護(hù) 組 職責(zé) 工程維護(hù) 組 負(fù)責(zé) 商業(yè)區(qū) 的電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、消防、對講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修保養(yǎng) , 對 商家 提供有償服務(wù)及裝修工程的監(jiān)督管理工作。具體職責(zé)如下 ： 1 負(fù)責(zé) 商業(yè)區(qū) 設(shè)備 設(shè) 施交接驗(yàn)收 , 建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺帳 , 對交接驗(yàn)收設(shè)備或系統(tǒng)作現(xiàn)場標(biāo)識 , 并完成交接報告 。 2 制訂日常運(yùn)作、管理工作程序和規(guī)章 制度 及各人員的崗位職責(zé) , 建立設(shè)備、設(shè)施的操作、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 。 3 負(fù)責(zé) 編制 工程維護(hù)年月度預(yù)算、采購計(jì)劃、資金支付計(jì)劃、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)備大中修計(jì)劃 。 4 對所轄設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面、有效的管理 , 保持設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行 , 按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)； 確保滿足 商家 使用要求 , 設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢修的項(xiàng)目、 完好程度必須符合相關(guān)規(guī)定；運(yùn)行中所發(fā)生的設(shè)備故障應(yīng)得到正確、及時的處理 , 緊急情況發(fā)生時 ,能夠按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理 ,確保人員、設(shè)備設(shè)施安全 。 5, 負(fù)責(zé)業(yè)主 和店鋪 裝修方案 和廣告位 ,門牌招牌的制做安裝以及場地租用 的審核和施工現(xiàn)場的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理 。 6,負(fù)責(zé)商業(yè)區(qū)維修工程的預(yù)算 ,現(xiàn)場施工的監(jiān)督管理。 6 7 實(shí)施各專業(yè)、各系統(tǒng)設(shè)備、各機(jī)房的值班、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修 制度 ,按管理要求作好運(yùn)行記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙的收集整理、保存和歸檔工作；對儲存的記錄做好標(biāo)識、收集、儲 存、保護(hù)、查閱和處置 。 8 確保電力、供水、煤氣、通信、 空調(diào)、電子屏 電視等正常 運(yùn)行 , 按管理部門要求 , 定期完成電力、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測 。 9 負(fù)責(zé)抄錄公共區(qū)域的水、電表讀數(shù) ,制做水電消耗送物 管文員審核，跟進(jìn)業(yè) 主 ,商家 報修項(xiàng)目的返修工作 。 10 負(fù)責(zé)編制職責(zé)范圍內(nèi) 消防、突發(fā)事件 應(yīng)急預(yù)案并組織培訓(xùn)、演練和實(shí)施。 水電 維修工崗位職責(zé) 1,嚴(yán)格遵守公司員工 手冊 和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排， 積極 完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其他工程任務(wù)。 2,努力學(xué) 習(xí)技術(shù)，熟練地掌握 商業(yè)區(qū) 電氣設(shè)備 供水消防用水 的 性能 ,位置布局 ,基本參數(shù)和工作 原理及實(shí)際操作與維修。 3,制訂所管轄設(shè)備 和供水系統(tǒng) 的檢修計(jì)劃， 定期實(shí)施維護(hù)保養(yǎng) ,每天對所管設(shè)備設(shè)施進(jìn)行 2 次巡查維保 ,并填好 巡查 .維修 .保養(yǎng)和更換零部件 記錄 ,確保正常運(yùn)轉(zhuǎn) ,制訂電氣設(shè)備和供水應(yīng)急預(yù)案 ,。 4,配合電力和自來水公司查驗(yàn)抄摘電表水表數(shù)據(jù) ,填寫水電費(fèi)催繳清單 , 7 按時與財(cái)務(wù)部對接水電費(fèi)收繳清單 。 5,凡使用 ,借用 ,臨時接用公司水電 ,務(wù)必由使用人提出書面申請 ,到物管部填寫 《 水電使用申請表 》 ,由工程主官現(xiàn)場核實(shí)方案后 ,由 物管部長審核呈副總經(jīng)理簽字報總經(jīng)理審定 ,水電工嚴(yán)禁擅自接用 。 6,交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗 ,做好交接班記錄 。 7,積極配合空調(diào)和電梯及弱電的工作 ,熟悉基本知識和操作規(guī)程 。 8,水電工每天不少于 2 次設(shè)備設(shè)施運(yùn)行巡查 ,及時發(fā)現(xiàn)問題并排除 (每個水電工配 1 套常用工具 ,水電班造一份常用配件清單報批 ,始終保持其基數(shù) ),更換時屬淘寶城的由招商部管理人員在巡查登記表上簽字 ,其它地方由商家店鋪簽字證明 ,公共場所有 2 人以上人證明 ,堅(jiān)持以舊換新 ,200 元以上配件應(yīng)及時報批 ,涉及到公共利益設(shè)備應(yīng)邊報告邊維修 ,邊完善程序 。 (景燈冬黑后 30 分開啟，淘寶域關(guān)門后關(guān)閉，照明燈一般隨景燈關(guān)閉后開啟，天即將將亮?xí)r關(guān)閉，電子屏隨商鋪經(jīng)營時間而定，午休期間停播，晚上按淘寶城關(guān)門時間提前 1 小時關(guān)閉 )，違者追究當(dāng)班負(fù)責(zé)人責(zé)任，列入計(jì)效考核。 。 管鉗工崗位職責(zé) (由水電和設(shè)備維護(hù)員兼任 )