【正文】 萊蒙水榭山花園3期經(jīng)營計(jì)劃書 深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司2009年2月25日 萊蒙水榭山花園3期經(jīng)營計(jì)劃書目錄：第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置二、宗地現(xiàn)狀三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境五、大市政配套六、規(guī)劃控制要點(diǎn)七、土地價格第二部分：項(xiàng)目市場分析一、深圳市別墅市場概況二、龍坂片區(qū)別墅情況三、目標(biāo)市場客戶層研究第三部分：項(xiàng)目定位及開發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢二、產(chǎn)品定位三、價格定位四、銷售計(jì)劃：五、工程計(jì)劃：第四部分：項(xiàng)目投資效益分析一、成本預(yù)測二、經(jīng)濟(jì)效益分析第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置中國深圳香蜜湖北，玉龍路東，如圖所示：二、宗地現(xiàn)狀已實(shí)現(xiàn)三通一平（通水、通電、通路、平整土地），西側(cè)入口玉龍路已經(jīng)通車，東側(cè)入口金龍路未修通，項(xiàng)目一期已于2008年11月28日入伙，二期施工中封頂頂落外墻，預(yù)計(jì)2009年8月28日入伙。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套現(xiàn)狀周邊住宅項(xiàng)目：目前僅有一個小區(qū)——圣莫麗斯，于2005年啟動，總占地面積為 ，建筑面積為33萬平方米，是別墅類物業(yè)與高層物業(yè)共同組成的社區(qū)。別墅類物業(yè)主要是AB組團(tuán)，以于2007年5月售完，現(xiàn)階段入住率已達(dá)到50%左右。未推售的C區(qū)產(chǎn)品。處于地塊北側(cè)，共15棟865套單位，面積區(qū)間在146509平米之間，主力面積區(qū)間為160~230平米，純大戶型設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)09年3月推出。圣莫麗斯社區(qū)配套：有雙會所、幼兒園、1000平米商業(yè)街、高爾夫練習(xí)場、體育公園、山體公園等配套設(shè)施。華潤萬家超市與其簽約，有100平方米左右的超市經(jīng)營面積為周邊居民提供服務(wù)。四、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)良，緊鄰面積約20萬平米的天然牛嘴子水庫，，且整個項(xiàng)目位于深圳市CLD區(qū)，被塘朗山郊野公園、羊臺山郊野公園、銀湖郊野公園三大郊野公園所圍擁，處于近百平方公里的城市綠肺中心。五、大市政配套項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)便捷，2007年福龍路通車，大大縮減項(xiàng)目與深圳CBD的距離，驅(qū)車10分鐘可以到達(dá)CBD核心，項(xiàng)目周邊有玉龍路、金龍路、白龍路、南坪快速，形成“井”字狀交通網(wǎng)絡(luò)，09年即將開通的地鐵四號線站點(diǎn)距離本項(xiàng)目約2公里，深圳市新客運(yùn)總站距離本項(xiàng)目約3公里。項(xiàng)目周邊生活設(shè)施便捷，距離項(xiàng)目2公里處規(guī)劃有 深圳市體育學(xué)校，從本項(xiàng)目出發(fā)，7分鐘能到達(dá)香蜜湖山姆會員店，十分鐘到達(dá)CBD中心區(qū)盡享中心區(qū)各項(xiàng)配套。向北，7分鐘車程到達(dá)中心區(qū)后花園定位的二線拓展區(qū)北組團(tuán)，享受近100萬平米CLD商業(yè)及寫字樓區(qū)配套。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)項(xiàng)目所處的二線拓展區(qū)內(nèi)，按照深圳市政府的規(guī)劃，分為三圈層用地結(jié)構(gòu)，北部圈層規(guī)劃以高層住宅為主， ；中部組團(tuán)規(guī)劃以城市市政、辦公及商業(yè)文化功能為主，東側(cè)存在配套高層住宅用地，；南部組團(tuán)規(guī)劃以居住用地為主，東側(cè)為高層住宅用地，；西側(cè)為低密度住宅區(qū)。本項(xiàng)目位于南部組團(tuán)的西側(cè)，總建筑面積85850平方米，建筑覆蓋率小于等于35%，會所及商業(yè)面積3000平方米，住宅面積82850平方米，是區(qū)域內(nèi)低密度高端住宅區(qū)為深圳少有的低密度純別墅區(qū)。七、土地價格：土地總開發(fā)成本為25328萬元。第二部分：項(xiàng)目市場分析一、深圳市別墅市場概況08年，深圳供應(yīng)別墅約約1610套（以批準(zhǔn)預(yù)售統(tǒng)計(jì)），銷售約802套，剩余約808套，整體銷售率約50%。07年存量約約340套，銷售約約200套，剩余約140套，現(xiàn)階段深圳別墅市場共有存量約948套。09年別墅初步統(tǒng)計(jì)共供應(yīng)大約約1509套與08年供應(yīng)量相當(dāng)，但加上08年的存量，09年的別墅整體供應(yīng)量大于08年。整體銷售率不高的原因說明：一：部分樓盤雖有別墅單位，但在08年并未正式推售；如皇庭港灣、曦灣等項(xiàng)目。二：部分樓盤主要以消化07年存量為主，如中海大山地，主要消化南區(qū)100余套別墅。附：08年深圳別墅供應(yīng)和存量統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型數(shù)量剩余入市時間開盤均價南山純水岸5期聯(lián)排2402008年6月5萬純水岸6期聯(lián)排1702008年9月7．8萬卓越維港聯(lián)排122722008年5月曦灣疊拼32322008年12月未推皇庭港灣雙拼/聯(lián)排13132008年12月未推香瑞園聯(lián)排2262008年7月龍坂水榭山1期聯(lián)排2422008年5月水榭山2期雙拼/聯(lián)排13952008年9月星河丹堤獨(dú)棟/聯(lián)排/疊拼103202008年9月溪山聯(lián)排+疊拼84842008年10月未推寶安招華曦城2期1批聯(lián)排97472009年1月招華曦城2期2批獨(dú)棟/雙拼54322008年9月蘭喬圣菲雙拼/聯(lián)排47142008年11月集信名城聯(lián)排15112008年12月龍崗水岸新都聯(lián)排82252008年5月公園大地聯(lián)排632008年8月果嶺海獨(dú)棟/雙拼/疊拼1331132008年5月3萬大山地北A區(qū)聯(lián)排84582008年11月聯(lián)排81122008年8月深業(yè)紫麟山雙拼/聯(lián)排2021772008年11月鹽田天麓一區(qū)獨(dú)棟20　2008年初68萬天麓七區(qū)獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排56102008年5月58萬萬科東海岸獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排/疊拼109602008年初天麓二區(qū)獨(dú)棟44122008年67萬合計(jì)　　1610808　　附：2009年深圳別墅統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目名稱/暫名開發(fā)商總占地面積(萬㎡)總售建筑面積(萬㎡)產(chǎn)品數(shù)量預(yù)計(jì)推售時間南山中信紅樹灣中信　　聯(lián)排/疊拼　122009年中純水岸七期1區(qū)華僑城　聯(lián)排別墅　　純水岸七期2區(qū)華僑城　聯(lián)排別墅　　三湘東填海區(qū)項(xiàng)目三湘地產(chǎn)　少量別墅12　東方花園N1區(qū)華僑城1獨(dú)棟別墅9未定泛海拉菲爾花園泛海建設(shè)28疊拼別墅602009年3月底4月初鴻威海怡灣畔鴻威地產(chǎn)　別墅302009年底龍坂水榭山3期水榭花都地產(chǎn)14聯(lián)排別墅822009年底十二橡樹莊園信義1032聯(lián)排別墅3002009年1月金光華龍岸金光華　　聯(lián)排622009年中萬科金域華府萬科和院別墅252009年1月寶安桂景園寶利來雙拼別墅802009年1月觀湖園和黃37獨(dú)棟\聯(lián)排702009年中中糧瀾山中糧地產(chǎn)811獨(dú)棟\雙拼\聯(lián)排222009年底萬科蘭喬圣菲二期萬科恒豐4聯(lián)排別墅502008年龍崗大山地北區(qū)中?！　‰p拼/聯(lián)排442009年中和黃御峰園和黃22 雙拼\聯(lián)排\疊拼862009年初公園大地鴻榮源約43少量別墅1002009年中振業(yè)城振業(yè) 聯(lián)排\疊拼3002009年4月紫瑞花園崇誠實(shí)業(yè)聯(lián)排\雙拼160未定 凱旋灣鼎盛實(shí)業(yè)8聯(lián)排\雙拼100未定 鹽田華僑城天麓華僑城111萬獨(dú)棟\雙拼\聯(lián)排1262009年6月天琴灣三期萬科25獨(dú)棟別墅482009年1月聯(lián)泰梅沙灣聯(lián)泰地產(chǎn)14聯(lián)排別墅66未定合計(jì)　　　　　1509　備注：統(tǒng)計(jì)時間截止2009月1月；統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：成交以《認(rèn)購書》為準(zhǔn)，供應(yīng)量包含疊拼、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟戶型。同時有項(xiàng)目雖然為取得推售，達(dá)到銷售條件但未推售的項(xiàng)目也計(jì)算為供應(yīng)量。二、龍坂片區(qū)別墅情況項(xiàng)目所在的龍坂片區(qū)09年共計(jì)有