【正文】 編 寫 說 明本報(bào)告從掌握佛山市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)狀況入手，通過實(shí)地考察，重點(diǎn)對(duì)佛山市南海區(qū)羅村以及周邊發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)進(jìn)行剖析。u 調(diào)研目的通過全面深入調(diào)研，以獲知本項(xiàng)目地塊——廣東省佛山市三水區(qū)項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境及綜合市場(chǎng)環(huán)境，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體操作水平，從而為本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位提供有力的市場(chǎng)支持。u 信息來源本報(bào)告數(shù)據(jù)信息主要來源于佛山市統(tǒng)計(jì)局、三水市國(guó)土資源管理局、三水市建設(shè)局以及統(tǒng)計(jì)年鑒等官方數(shù)據(jù)，通過對(duì)市場(chǎng)實(shí)地考察獲取真實(shí)客觀資源。u 信息整理通過從各個(gè)渠道獲取的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步的提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場(chǎng)定位研究。u 報(bào)告說明本次項(xiàng)目研究中，對(duì)于未來需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等的預(yù)測(cè)是對(duì)未知事務(wù)的估計(jì)，應(yīng)被理解為對(duì)未來可能發(fā)生事務(wù)的預(yù)示性估計(jì)，而非完全確定的事實(shí)。對(duì)這些主要因素做出未來預(yù)測(cè)的過程包括了許多對(duì)外界非常敏感的變量，任何改變都可能對(duì)該報(bào)告的結(jié)果造成不同程度的影響。我們?cè)诖颂嵴?qǐng)各位閱讀者注意。報(bào) 告 摘 要第一章 項(xiàng)目背景分析一、佛山市狀況二、佛山市經(jīng)濟(jì)狀況三、三水區(qū)城市發(fā)展概況四、佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析五、三水區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第二章 項(xiàng)目概況分析一、開發(fā)商簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目概況介紹三、項(xiàng)目周邊配套四、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)群體結(jié)構(gòu)分析第三章 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)一、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求二、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案四、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度第四章 營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目分期原則二、項(xiàng)目分期策略三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)與產(chǎn)品組合競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略四、推售節(jié)奏與順序五、營(yíng)銷風(fēng)格第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、銷售定價(jià)分析二、財(cái)務(wù)成本利潤(rùn)測(cè)算三、項(xiàng)目敏感性分析四、資金籌措計(jì)劃 第一章 項(xiàng)目背景分析一、佛山市概況（一）中國(guó)廣東省主要城市地理：佛山市位于廣東省中南部，珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳，地理位置優(yōu)越。佛山市現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)。 人口：。氣候：氣候溫和，雨量充足，四季如春。屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，176。C。經(jīng)濟(jì)：佛山是廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、經(jīng)濟(jì)總量大、綜合實(shí)力強(qiáng)的地區(qū)之一。2003年以來，%，%；按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值60917元（折合7956美元），增長(zhǎng)18%。；，%；，%；。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。2003年以來，全市規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)年均增長(zhǎng)30%以上，2006年全市規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3432億元，%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的55%。（二）千年歷史的文化名城佛山“肇跡于晉，得名于唐（公元628年）”，距今已有一千三百多年的歷史，是中國(guó)的歷史文化名城。早在唐宋年間，佛山的手工業(yè)、商業(yè)和文化已鼎盛南國(guó)。明清時(shí)，更是發(fā)展成商賈云集、工商業(yè)發(fā)達(dá)的嶺南重鎮(zhèn)，是中國(guó)歷史上四大名鎮(zhèn)和“四大聚”之一。佛山的商業(yè)發(fā)展歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，有著“廣紗中心”、“南國(guó)陶都”的美譽(yù)。悠久的歷史，孕育了佛山獨(dú)具魅力的嶺南傳統(tǒng)文化：佛山是粵劇的發(fā)祥地；是中國(guó)飲食文化的主要發(fā)源地；是著名的武術(shù)之鄉(xiāng)，是中國(guó)功夫杰出代表黃飛鴻的故鄉(xiāng)和李小龍的宗祖地。今日的佛山已成為歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代氣息共同交融、經(jīng)濟(jì)與文化競(jìng)相輝映的現(xiàn)代化城二、佛山市經(jīng)濟(jì)狀況 2007年，全市上下堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，傳承歷史，開創(chuàng)未來，搶抓機(jī)遇，團(tuán)結(jié)實(shí)干，完成了年初市委市政府提出的主要預(yù)期目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。，%；按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值60917元（折合7956美元），增長(zhǎng)18%。，%；，%；，%；，增長(zhǎng)22%；，%，%。生態(tài)環(huán)保建設(shè)成效明顯。創(chuàng)建國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市通過國(guó)家環(huán)?？偩挚己蓑?yàn)收。%；主要污染物二氧化硫和化學(xué)需氧量排放量均比上年下降10%。 人民生活持續(xù)改善。城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位8萬個(gè)；城市居民人均可支配收入21754元，%；農(nóng)村居民人均純收入8958元，%。，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。，增長(zhǎng)1％；，％；，％。工業(yè)繼續(xù)成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，％?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快發(fā)展。全年累計(jì)投入農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)資金5500萬元；海峽兩岸農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利；農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)有新發(fā)展，新增省級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)5家。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。陶瓷、紡織、有色金屬等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升取得突破；汽配、液晶顯示器件、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、光電子、新能源與環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。南海奇美項(xiàng)目順利投產(chǎn)，二期項(xiàng)目獲準(zhǔn)立項(xiàng)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速。我市首個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園掛牌運(yùn)作；美的總部大樓和中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地正式奠基。以金融、物流、會(huì)展、商貿(mào)、旅游為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)掛牌運(yùn)作，美國(guó)友邦保險(xiǎn)有限公司簽約進(jìn)駐；匯豐集團(tuán)環(huán)球營(yíng)運(yùn)佛山中心開業(yè)。禪城、南海沃爾瑪?shù)葒?guó)際大型商業(yè)連鎖企業(yè)正式運(yùn)營(yíng)。第四屆佛山（國(guó)際）物流洽談會(huì)簽約98項(xiàng)。舉辦了包括物流洽談會(huì)、家電博覽會(huì)、金屬博覽會(huì)、陶博會(huì)、機(jī)械裝備展覽會(huì)等多個(gè)大型國(guó)際展會(huì)。成功舉辦佛山旅游文化節(jié)，承辦了廣東國(guó)際旅游文化節(jié)閉幕式。，%。內(nèi)外源型經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。，%。企業(yè)上市步伐加快，2家企業(yè)成功上市，20余家企業(yè)處于改制輔導(dǎo)期。企業(yè)參與聯(lián)合國(guó)采購(gòu)積極，新增聯(lián)合國(guó)注冊(cè)供應(yīng)商282 家。招商引資成果顯著。舉辦了佛山投資環(huán)境推介暨項(xiàng)目洽談會(huì)，推出169個(gè)優(yōu)質(zhì)招商項(xiàng)目，；先后赴日本、美國(guó)等國(guó)家和地區(qū)開展招商推介活動(dòng)。，%；，%；共引進(jìn)投資超千萬美元項(xiàng)目87個(gè)，新增世界500強(qiáng)項(xiàng)目17個(gè)。外貿(mào)工作取得新進(jìn)展。出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，機(jī)電產(chǎn)品、高新技術(shù)產(chǎn)品及傳統(tǒng)大宗商品出口繼續(xù)保持良好增長(zhǎng)勢(shì)頭。三、三水區(qū)城市發(fā)展概況（一）、三水區(qū)概況三水區(qū)位于佛山市西北部，地處珠三角腹地，毗鄰珠三角大中城市群及港澳地區(qū)。，三水籍旅居海外華僑和港澳臺(tái)同胞20多萬。 。轄有西南街道辦事處，白坭、樂平、蘆苞、大塘鎮(zhèn)和逕口華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)。2005年末全區(qū)總戶數(shù)為123952戶，戶籍人口440000人，%，%，%。三水籍旅居海外華僑和港澳臺(tái)同胞20多萬人，廣東省著名僑鄉(xiāng)。（二）三水區(qū)經(jīng)濟(jì)概況總體經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)◆ 國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）自2003年以來，三水區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良性快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)遞增，僅僅用四年時(shí)間就將全市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值翻了兩翻，GDP創(chuàng)13年新高。，％；，％。1到5月份，％。同時(shí)，財(cái)稅收入也獲得超過24％的大幅度提升。新簽各類招商引資項(xiàng)目79個(gè)，其中超億元項(xiàng)目有15個(gè)。此外，恒益電廠等一批加快推進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目，也成為該區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。上半年，%，%。其中，有92家企業(yè)產(chǎn)值超億元，比去年同期增加34家。全年工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元。，如折算成美元，將超過8455美元。2007年更是超過此數(shù)字。 按照世界發(fā)展銀行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論：當(dāng)人均GDP處于4000－8000美元之間，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于平穩(wěn)增長(zhǎng)期，經(jīng)濟(jì)水平達(dá)中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。這意味著三水整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)已處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)◆產(chǎn)業(yè)集群對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)優(yōu)勢(shì)明顯全區(qū)已形成飲料食品、紡織服裝、陶瓷和高級(jí)潔具等傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)和化工、金屬機(jī)械、電子電器、塑料制品等新興支柱產(chǎn)業(yè)。三水正逐步形成以制造業(yè)為主、集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也給三水帶來大量的外來人口，這也促進(jìn)了三水的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：工業(yè)發(fā)達(dá)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱三水區(qū)統(tǒng)計(jì)局獲悉，2007年前三季度區(qū)工業(yè)產(chǎn)值突破700億元，%，總量接近去年全年水平。%。據(jù)介紹，2007年三水加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐，整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)健康的發(fā)展趨勢(shì)。%。，%。%，%，主導(dǎo)地位進(jìn)一步明顯。1～9月，全區(qū)新簽項(xiàng)目計(jì)劃投資總額119億元，項(xiàng)目投資密度為174萬元/畝，比去年提高39萬元，其中超億元項(xiàng)目有21個(gè)。，%。18月，%。城市競(jìng)爭(zhēng)力 三水擁有豐富的自然生態(tài)資源及人文資源，有生態(tài)保持完好的云東海旅游度假區(qū)，以及荷花世界、蘆苞溫泉高爾夫球場(chǎng)、森林公園等旅游勝地，良好的自然人文環(huán)境給三水的房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。人口與生活水平 ， ， 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13449元。四、佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、2007年佛山市商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行總體狀況n 2007年佛山商品房銷售均價(jià)及市場(chǎng)成交量同比均大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)出現(xiàn)一些不理性現(xiàn)象，年底受宏觀調(diào)控影響兩者都有不同程度的回調(diào)。2007年佛山商品房成交面積同比增長(zhǎng)10％，相對(duì)深圳今年下滑的市場(chǎng)成交量，佛山今年坐穩(wěn)了全省各市商品房成交量排名中的第二名。商品住宅成交764萬平方米，也比去年增長(zhǎng)了9％。商品房成交均價(jià)4899元/平方米，同比增長(zhǎng)29％，商品住宅銷售均價(jià)4915元/平方米，％。n 佛山五區(qū)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，黃岐、獅山、羅村、西樵等南海鎮(zhèn)街市場(chǎng)成為市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。佛山2007年禪城、南海等五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展表現(xiàn)出不平衡，禪城保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)高居五區(qū)第一，但成交套數(shù)及成交面積在相對(duì)去年有一定的下降，主要是受到禪城高房?jī)r(jià)、高總價(jià)的影響，過高的房