【正文】 工程精細化管理 龍湖地產工程管理剖析 2022年 4月 工程精細化管理 第一部分、工程精細化管理提出的背景 第二部分、房地產企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題 第三部分、龍湖地產工程質量管理要點剖析 第四部分、龍湖地產工程質量精細化管理應用講解 第五部分、不同施工階段的質量管控重點 第一部分：精細化管理提出的背景 一、房地產行業(yè)發(fā)展背景對工程管理的要求 二、房地產行業(yè)內、外部資源對工程管理的影響 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響 設計單位對工程管理的影響 監(jiān)理單位對工程管理的影響 施工單位的工程管理的影響 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響 國家現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響 企業(yè)內部架構、業(yè)務流程對工程管理的影響 客戶驗房需求工程管理的影響 外部資源背景對工程管理的要求 該項目施工圖屋面防水設計除構造做法要求外，其余均為細部節(jié)點圖集引注 思考 60秒：防水設計在構造做法上存在哪些問題？ 外部資源背景對工程管理的要求 思考 60秒：倒置式屋面最大的設計隱患是什么？ 設計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？ 外部資源背景對工程管理的要求 思考 60秒 該設計圖紙什么部位存在嚴重的設計隱患？為什么？ 外部資源背景對工程管理的要求 室外地坪室外地坪思考 60秒 該設計圖紙存在什么設計質量問題？對工程質量有何影響？ 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 一些其他地產公司曾經出現(xiàn)的設計錯誤： 設計施工圖往往僅提供構造做法，不提供節(jié)點詳圖及構造節(jié)點要求 外部資源背景對工程管理的要求 思考 60秒 該設計圖紙什么部位存在嚴重的設計隱患？為什么？ 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 監(jiān)理單位對工程管理的影響 盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理費用遠低于設計費、銷售代理費，顯示出行業(yè)內普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 監(jiān)理單位對工程管理的影響 如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？ 哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？ 如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？ 監(jiān)理檢驗批驗收和隱蔽工程驗收的管理區(qū)別？ 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 施工單位對工程管理的影響 建筑施工企業(yè)總體素質不是太好，注冊資本低資信差，質量保證體系形同虛設。需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術、管理標準，協(xié)助其建立質量保證體系 勞務隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術能力有限，責任心不強。甲方到位的技術指導及嚴格的過程控制，是施工質量保證的重要前提 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 國家現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響 為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈、屢 禁不止的工程質量問題？ 為什么工程驗收合格，項目交付時還會存在 大量的工程質量問題？ 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 國家相關驗收規(guī)范無法滿足企業(yè)需要： 鋁合金門窗分項工程驗評表中，對房地產企業(yè)重點關注的門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗項目和檢驗要求 對檢驗項目沒有約定明確的檢驗方法 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產業(yè)務開發(fā)流程與工程管理： 投資 決策 規(guī)劃 設計 施工 準備 施工 （ 含保修 ） 物業(yè) 管理 后評估 資金、策劃與銷售 工程管理 （ 常規(guī)理解 ） 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產業(yè)務開發(fā)流程與工程管理： 施工準備階段和施工階段（含保修）是建筑產品的實現(xiàn)階段，是工程管理的主要內容，是房地產開發(fā)的不可或缺的環(huán)節(jié) 房地產企業(yè)的工程管理還涉及投資決策、規(guī)劃設計、銷售、物業(yè)管理和后評估等階段。 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產業(yè)務開發(fā)流程與工程管理： 房地產企業(yè)管理分工的細化，導致設計、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。大量由于設計、招標采購、成本合約等部門一流的工程質量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質量已經無法由工程部門完全掌控 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產業(yè)務開發(fā)流程與工程質量管理： 設計對工程質量保障： 材料對工程質量保障： 招標采購對工程質量保障： 合約條款對工程質量保障： 成本、付款對工程質量保障： 施工階段現(xiàn)場管理質量保障： 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產業(yè)務開發(fā)流程與工程進度管理： 設計對工程進度保障： 招標采購對工程進度保障 合約條款對工程進度保障 報批報建對工程進度保障 市政工程對工程進度保障 成本、付款對工程進度保障 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 現(xiàn)場工程部管理職責不清： 相當一部分房地產企業(yè)的甲方工程部，在權責設計上既負責施工現(xiàn)場的工程管理，還承擔了大量的招標采購配合（招標文件及招標計劃編制、招標考察及評審）、報批報建配合及大量的內部協(xié)調、跟蹤等一系列額外工作。致使現(xiàn)場工程師很難把全部精力投入到施工現(xiàn)場的一線管理 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 客戶驗房需求對工程管理的影響 從業(yè)主投訴的角度看待工程質量管理重點的問題 安全性質量問題 適用性質量問題 功能性質量問題 觀感性質量問題 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 安全性質量問題的主要體現(xiàn) ： 樁基工程質量問題 鋼筋、混凝土工程質量問題 外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質量問題 基坑、邊坡支護工程質量問題 … … 欄桿、護欄、人車行通道質量問題 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 功能性質量問題的主要體現(xiàn) ： 鋁合金門窗滲漏工程問題 外墻滲漏工程質量問題 屋面滲漏工程質量問題 衛(wèi)生間滲漏工程質量問題 … … 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 觀感性質量問題的主要體現(xiàn) ： 內墻空鼓、開裂工程質量問題 內部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等 門窗、設備、管線污染、劃痕等質量問題 外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質量問題 … … 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 適用性質量問題的主要體現(xiàn) ： 客戶居住使用功能的合理性問題 客戶居住使用功能的舒適性問題 客戶居住使用功能的協(xié)調性問題 客戶居住使用功能的經濟性問題 … … 第二部分：工程管理容易出現(xiàn)的問題 一、工程質量管理容易出現(xiàn)的問題 二、工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 三、工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 四、工程供方管理容易出現(xiàn)的問題 工程質量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質量管理容易出現(xiàn)的主要問題 ： 工程質量管理理念需要完善 施工階段工程質量控制深度需要加強 工程合約條款設計質量防控部分內容需要明確 對工程質量控制細節(jié)的重視度不足 工程質量管理執(zhí)行力考核需要量化 工程質量管理理念需要完善 ■ 工程質量管理理念需要完善 國內大多數(shù)房地產企業(yè)的工程質量管理，主要集中在施工階段的工程質量檢驗，沒有形成項目開發(fā)全過程的工程質量控制保障體系 忽視針對企業(yè)工程質量控制的設計預防、招標采購預防、合約預防、材料預防、施工質量控制檢驗要求等全過程的工程質保體系管理 工程質量管理理念需要完善 一級“檢驗” 二級 “質量保證” 三級“預防” 四級“完美” 特點 ：通過工程檢驗保證質量 缺乏質量意識和專業(yè)知識 方法 ：低效率／錯誤的使用質量保證方法 特點 : 改進工程質量管理過程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評估、質量圈等工具 特點 : 開發(fā)設計、工藝能力和生產管理能力 與供應一體化 方法 ：設計評估、質量問題模式分析評估 特點 : 以最終客戶為服務目標和超一流產品 質量文化 方法 ：質量功能調配、與客戶供方一起進行設計評估 質量管理的提高 工程質量管理理念需要完善 ■ 工程質量管理理念需要完善 工程質量 ≠ 施工質量 工程質量不只是工程管理部門的責任 工程質量預防管理的起點首先是設計部門對施工質量缺陷、施工質量通病等采取有效的設計防控措施 工程質量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 問題的案例： 某別墅項目將每層退臺式露臺設置為種植庭院的方式，以增加銷售賣點。圖紙設計審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗收，甲方閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴。 工程質量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 問題的案例： 一個不屬于龍湖地產的項目案例 某項目外墻設計有外墻空調板用于放置空調室外機：圖紙設計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付后只要一下暴雨， 80％以上空調板的根部就會出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠 工程質量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 問題的案例： 某項目采用下沉式衛(wèi)生間設計為保證衛(wèi)生間防水質量，設計采用兩道柔性防水層。圖紙設計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方閉水試驗驗收合格。項目交付三個月后， 30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏 工程質量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 問題的案例： 某項目屋面采用倒置式屋面設計防水層選用甲指 SBS改性瀝青防水卷材，在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼。施工單位嚴格控制材料、工藝和節(jié)點。監(jiān)理按規(guī)范驗收合格，甲方工程部屋面閉水試驗復檢，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結露 工程質量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 問題的案例： 某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩子嚴格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏 工程質量管理理念需要完善 ■ 對上述案例的共性（簡單小結）： 采購環(huán)節(jié)未考慮工程構造做法對材料的特殊要求，不考慮工程施工現(xiàn)場管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關材料的兼容性匹配要求 屬于以采購質量責任為主的工程質量事故 工程質量管理理念需要完善 ■ 對上述案例的共性（簡單小結）： 招標文件、合約文件對施工質量管控的質量標準、技術要求、重點及特殊工藝要求 工程檢驗管理要求等沒有明確約定 屬于以招標、合約文件條款設計與現(xiàn)場施工管理雙重責任的工程質量事故 施工過程中施工方案審批環(huán)節(jié)存在缺陷 工程質量管理理念需要完善 ■ 通過設計預防解決飄窗滲漏的示例： 飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？ 針對飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質量預防措施和質量控制方法？ 飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？ 思考 60秒，請三位同行談一下自己的理解 工程質量管理理念需要完善 ■ 對飄窗防滲漏案例的簡單小結： 實際工程施工過程中，過于強調甲方工程師和監(jiān)理工程師的不間斷檢查和不疏漏部檢查，在當前環(huán)境背景下，幾乎不現(xiàn)實 實際施工過程中，要求勞務工人百分之百嚴格按規(guī)范、圖集和施工工藝要求進行施工，在當前勞務素質背景下，幾乎不現(xiàn)實 施工質量控制深度需要加強 ■ 施工現(xiàn)場質量管理方法有待提高： 國內大多數(shù)房地產企業(yè)的施工現(xiàn)場質量管理，主要依靠隱蔽驗收、分部分項工程驗收等事后檢驗的管理方法。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗范圍、檢驗時間、檢驗要求均無法保證的前提下，其檢驗效果根本無法保障，工程質量也無法得到有效控制 施工質量控制深度需要加強 ■ 施工階段應加強工序檢驗的過程質量控制： 工程項目的施工過程，是由一系列相互關聯(lián)、相互制約的工序所構成。工序質量是基礎，直接影響到工程項目的整體質量。施工中甲方對很多工程質量控制不深入到工序、檢驗批的控制深度，根本無法保障工程質量 施工質量控制深度需要加強 ■ 工序質量控制的四個主要內容： 嚴格遵守工藝規(guī)程： 施工技術、施工工藝交底、施工質量防治措施、施工樣板檢驗 主動控制工序活動條件的質量： 明確工序質量控制保障體系具體要求、實行工序責任管理 施工質量控制深度需要加強