【正文】 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)工程項(xiàng)目成本控制體系剖析一、成本管理思路與方法房地產(chǎn)成本就是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的全部成本和費(fèi)用支出總額，是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價(jià)值投入。房地產(chǎn)成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本。是通過(guò)管理活動(dòng)，保證達(dá)到組織既定成本目標(biāo)的過(guò)程；或是在一定的約束條件下，為達(dá)到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動(dòng)?！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標(biāo)是將成本合理地揭示出來(lái)，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，以達(dá)到“效益（利潤(rùn)、品牌等）最大化”。第一部分 成本管理的內(nèi)涵及成本管理的原則 成本管理的內(nèi)涵成本管理是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過(guò)參與決策、拿地、定位策劃、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、材料采購(gòu)、竣工驗(yàn)收、后評(píng)估等各環(huán)節(jié)，分析對(duì)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益提升價(jià)值。成本管理的基本內(nèi)容合理確定成本與有效控制成本。成本管理的原則。公司所有員工都必須有成本意識(shí)，并貫徹于日常工作中。成本管理和控制不是單靠哪個(gè)部門(mén)就可以做好的事，需要靠公司所有員工、所有部門(mén)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，共同進(jìn)行成本控制，開(kāi)源節(jié)流。項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目的后評(píng)估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過(guò)程要有主動(dòng)、及時(shí)的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制；。所有預(yù)結(jié)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽定經(jīng)濟(jì)合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等； 目標(biāo)利潤(rùn)制約下的目標(biāo)成本管理原則。項(xiàng)目投資決策階段確定的項(xiàng)目收益水平是項(xiàng)目最終收益的下限，與此對(duì)應(yīng)的成本水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的項(xiàng)目成本目標(biāo)（上限）；、分部門(mén)控制原則。任何部門(mén)、任何個(gè)人不能單獨(dú)代表公司，獨(dú)立完成涉及公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作；業(yè)務(wù)操作實(shí)施前要按程序報(bào)批，操作與監(jiān)控相分離。各部門(mén)對(duì)自己的成本發(fā)生額度負(fù)責(zé)，在部門(mén)限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出限額控制值。業(yè)務(wù)操作及概算、預(yù)算、結(jié)算全過(guò)程應(yīng)有完整、詳細(xì)的記錄和檔案管理，預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可復(fù)查性第二部分 各階段成本控制的思路與方法由于房地產(chǎn)的成本控制是全員、全過(guò)程、全方位的項(xiàng)目，注定成本控制的過(guò)程是較為復(fù)雜、艱辛、敏感而又細(xì)致的系統(tǒng)工程。由于成本涉及面極廣，所以對(duì)房地產(chǎn)公司而言，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)可能要比獲取差異優(yōu)勢(shì)付出更多的努力。根據(jù)成本管理的原則，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各階段的成本控制的方法及要點(diǎn)匯總?cè)缦?。根?jù)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的成本控制主要經(jīng)歷以下5個(gè)階段： l 立項(xiàng)及策劃階段成本控制l 設(shè)計(jì)階段的成本控制l 招標(biāo)階段及施工階段的成本控制l 銷售階段的成本控制l 竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本控制 立項(xiàng)及策劃階段成本控制 控制要求：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況，了解當(dāng)?shù)氐恼缘氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合理確定估算基礎(chǔ)；準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品及組合（通過(guò)方案組合的比選測(cè)算確定）。 控制重點(diǎn)：項(xiàng)目所處的位置，地 質(zhì) 狀 況，地 下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；產(chǎn)品檔次（符合地塊價(jià)值），配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求。 控制方法： 充分做好市場(chǎng)調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤(rùn)水平下測(cè)算能承受的最大地價(jià)。 最大限度利用規(guī)劃條件，提高容積率，以獲得最大利潤(rùn)。 盡量搞好與政府部門(mén)的關(guān)系，根據(jù)同行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一些收費(fèi)力度比較弱的收費(fèi)項(xiàng)目，采取“拖”的辦法，爭(zhēng)取不交或少交。 能包干的費(fèi)用決不分開(kāi)交。例如：市政開(kāi)口費(fèi)、市政補(bǔ)償費(fèi)等。 盡量拖后，并分多次支付。設(shè)計(jì)階段的成本控制 各階段的控制要求： 方案設(shè)計(jì)階段:通過(guò)限額設(shè)計(jì)使經(jīng)濟(jì)合理性最大，方案優(yōu)化，制定目標(biāo)成本（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制定出圖計(jì)劃（時(shí)間）。 擴(kuò)初階段的要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場(chǎng)占有率較高。 施工圖設(shè)計(jì)階段的控制要求:保證圖紙的質(zhì)量和深度,能滿足施工圖預(yù)算的編制要求。 控制重點(diǎn)： 方案設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度；設(shè)計(jì)周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，基礎(chǔ)形式，特殊設(shè)備和功能要求。 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：設(shè)備參數(shù)的控制，將設(shè)計(jì)提供材料設(shè)備規(guī)格型號(hào)的要求前置，編制部品控制計(jì)劃。 施工圖設(shè)計(jì)階段：主要設(shè)計(jì)，細(xì)部設(shè)計(jì)，主要用料標(biāo)準(zhǔn)的確定。限額：鋼筋，砼，裝修，管線用量指標(biāo)；各專業(yè)之間的錯(cuò)漏碰缺。與責(zé)任成本值及目標(biāo)成本值對(duì)比，是否超標(biāo)。 控制方法： 要做到事前控制。在獲得土地后，應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目指標(biāo)測(cè)算；方案確定前，進(jìn)行各個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比；做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)師一個(gè)設(shè)計(jì)的限額指標(biāo)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用；應(yīng)聯(lián)合公司設(shè)計(jì)、工程、成本人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)；，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)。、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)；必要時(shí)可以委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行論證。 招標(biāo)階段及施工階段的成本控制 成本控制要求：招標(biāo)評(píng)審，定標(biāo)報(bào)告。具體為：根據(jù)工程計(jì)劃制定招標(biāo)計(jì)劃；供應(yīng)商考察與資格預(yù)審等。全面統(tǒng)籌，減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場(chǎng)地使用、進(jìn)度和方案。依據(jù)合同，事先核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)完備，資料齊全。 控制重點(diǎn)：召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議，明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分，詳細(xì)評(píng)標(biāo)，保證價(jià)格合理性；三通一平費(fèi)用的控制，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制，施工組織設(shè)計(jì)審查；圖紙會(huì)審交底，作好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量；重大變更：造價(jià)高，影響報(bào)建，影響品質(zhì)，影響工期，影響銷售承諾；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；每月動(dòng)態(tài)報(bào)表；相關(guān)索賠及時(shí)通知。 控制方法： 圖紙會(huì)審交底：這個(gè)階段包括擴(kuò)初圖會(huì)審、施工圖會(huì)審、分項(xiàng)分部會(huì)審及各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審。圖紙多層次會(huì)簽及審批制度，各專業(yè)互審互簽制度，力爭(zhēng)在開(kāi)工前將圖紙上存在的問(wèn)題修改完并提出最好最優(yōu)的方案，例如材料替代等。這個(gè)工作有設(shè)計(jì)部主導(dǎo)，工程、采購(gòu)、成本部門(mén)協(xié)助。對(duì)因銷售要求需設(shè)樣板間或變更的，銷售部應(yīng)提前介入，且銷售、工程要緊密結(jié)合，分清主體與精裝修的界限，杜絕出現(xiàn)土建施工完精裝修拆掉重新施工造成成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。如果出現(xiàn)，分析原因,避免以后類似情況發(fā)生。 設(shè)計(jì)變更：由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個(gè)重點(diǎn)，也是難點(diǎn)，控制不好不但會(huì)影響項(xiàng)目工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，更會(huì)增加不可控制的成本，因此必須對(duì)變更進(jìn)行嚴(yán)格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系。對(duì)工程變更，一定要先測(cè)算造價(jià)后再?zèng)Q定是否執(zhí)行。避免先施工后算帳的現(xiàn)象。對(duì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。及時(shí)評(píng)估變更對(duì)造價(jià)、銷售的影響，提倡優(yōu)化方案，降低造價(jià)的變更。盡量減少增加造價(jià)的變更。對(duì)于下發(fā)的變更，工程部人員應(yīng)跟蹤落實(shí)執(zhí)行情況，每月5日前，整理匯總上月1日30日（31日）發(fā)生完畢（施工完）的設(shè)計(jì)變更但，并在每張變更單上注明實(shí)施情況。匯總單經(jīng)主辦人及工程部經(jīng)理確認(rèn)后，送之成本部。成本部確定合適設(shè)計(jì)變更費(fèi)用后，作為工程結(jié)算價(jià)的一部分。 簽證：簽證項(xiàng)目發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍。對(duì)合同內(nèi)的項(xiàng)目一概不再簽證。對(duì)合同外的項(xiàng)目，一定要分清責(zé)任方。例如：由于施工方的原因造成施工工期滯后，原來(lái)該8月份完成的節(jié)點(diǎn)拖到9月份施工，在此期間，甲方指定的材料價(jià)格上漲，施工方提出材料調(diào)整認(rèn)價(jià)，是否應(yīng)該給？當(dāng)然不能調(diào)整。所以這要求大家平時(shí)多看合同、招標(biāo)文件、施工圖紙等，避免不必要的失誤，給公司的成本造成浪費(fèi)。對(duì)于簽證，公司有詳細(xì)的簽證制度，這里不再贅述。 合理的規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)： 工程進(jìn)度資金不到位時(shí)的索賠風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，在簽定合同時(shí)，約定進(jìn)度款支付超期時(shí)如何進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算的條款。其次，簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充條款，以免事件發(fā)生時(shí)間較長(zhǎng)，出現(xiàn)相互之間難以分清責(zé)任而發(fā)生不利于建設(shè)單位的扯皮現(xiàn)象。 對(duì)工程變更和現(xiàn)場(chǎng)工程簽證的成本控制。嚴(yán)格按照合同要求的約定時(shí)限和程序進(jìn)行。 作好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量。堅(jiān)決避免因重進(jìn)度輕質(zhì)量的現(xiàn)象，否則，不僅加大公司物業(yè)管理的難度，導(dǎo)致物業(yè)管理成本增加，還會(huì)降低公司的美譽(yù)度。 熟練運(yùn)用施工規(guī)范，在不影響工程品質(zhì)的前提下，對(duì)施工工藝、方案等多提方案創(chuàng)新，對(duì)超出使用要求、比較貴或使用量比較大的材料可提請(qǐng)更換，采用同樣滿足要求的價(jià)格低的材料代替。 銷售階段的成本控制 成本控制要求：制定營(yíng)銷方案；推廣計(jì)劃要合理有效；執(zhí)行過(guò)程的成本控制； 效果評(píng)估至關(guān)重要。銷售資料及營(yíng)銷承諾的多專業(yè)評(píng)審（保修期限的確定），營(yíng)銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)管理。 控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說(shuō)明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營(yíng)銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度支出。營(yíng)銷效果的及時(shí)跟蹤及后評(píng)估。 控制方法： 增強(qiáng)工作的計(jì)劃性、預(yù)見(jiàn)性，結(jié)合階段工作目標(biāo)和目標(biāo)成本細(xì)化科目預(yù)算，合理調(diào)配資源；在總額內(nèi)由營(yíng)銷中心提出使用項(xiàng)目和預(yù)算，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審查同意后執(zhí)行。 費(fèi)用使用應(yīng)與銷售進(jìn)度保持協(xié)調(diào)；分期（月、階段）使用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)成本管理部備案。 竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本控制 成本控制要求：及時(shí)性，合理性，全面性，系統(tǒng)性；落實(shí)維修責(zé)任；物業(yè)提前介入，把握全壽命期成本，獨(dú)立、健康運(yùn)營(yíng)，防止物業(yè)管理虧損。及時(shí)的進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估，實(shí)際成本與責(zé)任成本及目標(biāo)成本的對(duì)比。 控制重點(diǎn)：驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的確認(rèn)；對(duì)隱蔽和拆除工程和中間驗(yàn)收，入伙的配合及保修協(xié)議的落實(shí)；工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；工期和費(fèi)用索賠，有關(guān)質(zhì)量和配合處罰；超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，智能化系統(tǒng)，景觀燈具，水景；維修責(zé)任索賠辦理。項(xiàng)目總結(jié)評(píng)估。 控制方法： 加強(qiáng)結(jié)算資料的審核。對(duì)每一項(xiàng)變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責(zé)任。 加強(qiáng)成本分析及成本考核。通過(guò)投資目標(biāo)值與實(shí)際值的對(duì)比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，作為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的參考。二、萬(wàn)達(dá)工程項(xiàng)目成本控制體系大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游和連鎖百貨四大核心產(chǎn)業(yè)。2014年12月23日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港交所掛牌上市。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，已在全國(guó)開(kāi)業(yè)88座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第二，計(jì)劃