【正文】 上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)第1頁(yè)共26頁(yè)上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)目錄、一、工程部架構(gòu)組成二、工程部物資配備三、工程部主要工作職能四、工程部管理制度五、工程部崗位職責(zé)六、工程部工作程序一、工程部架構(gòu)架構(gòu)圖萬(wàn)能維修工共崗位設(shè)置/人員配備工程主管土建維修第2頁(yè)共26頁(yè)維修操作工序號(hào)崗位配置基本要求工作說(shuō)明調(diào)整時(shí)間備注1工程主管1工程/電腦/主觀/計(jì)劃性/分析邏輯/吃苦等工程介入/應(yīng)急維修/房屋設(shè)施設(shè)備維保/裝修審核/裝修管控等8月底現(xiàn)有人員轉(zhuǎn)崗2維修員4土建、配套、水電等應(yīng)急維修/房屋維修養(yǎng)護(hù)/設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理等8月底項(xiàng)目交付需求新增3合計(jì)5人商業(yè)街/辦公樓/小區(qū)序號(hào)品名數(shù)量說(shuō)明備注1鋁合金梯子(1m、2m、3m)1*32液壓鉗3萬(wàn)用表14數(shù)字萬(wàn)用表15鉗型電流表16潛水泵17沖擊鉆1序號(hào)崗位名稱崗位配備班組計(jì)數(shù)班次運(yùn)作工作描述備注1工程主管1*1班日班2萬(wàn)能維修工1*1班翻班值班長(zhǎng)3土建維修1*1班翻班4維修操作工2*1班翻班5合計(jì)5人合計(jì)上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)作息時(shí)間及班次運(yùn)轉(zhuǎn)安排日班：09：00—17：30 值班：17：30—次日09：00翻班：做五休二，依此類推。工程人員任職條件二、工程物資配備第3頁(yè)共26頁(yè)8手槍鉆19電錘110搖表111管道疏通器112砂輪機(jī)113溫感、煙感測(cè)試儀114切割機(jī)115維修工作臺(tái)116對(duì)講機(jī)217大、中管鉗118隨身工具419總計(jì)上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)三、工程部主要工作職能制定所轄范圍內(nèi)各設(shè)備的安全操作規(guī)程及設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并保證這些計(jì)劃按預(yù)定的規(guī)范、要求按時(shí)/按質(zhì)完成。負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的日常維修、保養(yǎng)工作。定期巡檢小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)完成各種工作報(bào)表的記錄與整理工作。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的水、電能耗統(tǒng)計(jì)工作，及時(shí)提出節(jié)能措施，爭(zhēng)取最大限度的減少公司的開(kāi)支。安排并跟進(jìn)物業(yè)及設(shè)備安裝的交接、驗(yàn)收工作，并建立完整的檔案。協(xié)助洽談、評(píng)估、監(jiān)督工程外判項(xiàng)目，并組織跟進(jìn)質(zhì)量驗(yàn)收。配合其他部門(mén)做好日常的管理工作。完成上級(jí)下達(dá)的其它工作指令。四、工程部管理制度（一）、上門(mén)維修文明守則維修人員上門(mén)服務(wù)時(shí)，應(yīng)著裝整潔，舉止言談文明禮貌。維修人員根據(jù)維修工作單的內(nèi)容，按照業(yè)主預(yù)約的時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。第4頁(yè)共26頁(yè)上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)維修人員到達(dá)業(yè)主家門(mén)時(shí)，要有間隙地按門(mén)鈴，若三分鐘后，無(wú)人應(yīng)答時(shí)，可輕叩房門(mén)，若再過(guò)三分鐘后，仍無(wú)人應(yīng)答時(shí)，可用紙留言說(shuō)明情況，塞入業(yè)主門(mén)縫內(nèi)，回工程部后須告知值班長(zhǎng)，以便及時(shí)和業(yè)主再聯(lián)系。維修人員上門(mén)時(shí)，須向業(yè)主出示服務(wù)胸卡，核對(duì)維修工作單的內(nèi)容，得到業(yè)主同意后，在門(mén)口脫鞋換上自帶鞋套，然后入室服務(wù)。維修人員維修服務(wù)時(shí)，要多為業(yè)主著想，工具要輕拿輕放(使用維修工作布)，維修要保質(zhì)保量，不留施工尾巴。維修人員維修服務(wù)結(jié)束后，要及時(shí)清理維修場(chǎng)地，并將維修工作單交之業(yè)主簽字，若業(yè)主提出額外的維修項(xiàng)目，可在力所能及的情況下，盡量滿足業(yè)主的要求，然后補(bǔ)辦維修工作單。（二）、設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)定為保證小區(qū)的公共設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，能早期發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施的隱患和劣化程度，以便采取有效措施，及時(shí)加以消除，以延長(zhǎng)其使用壽命，必須對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期定點(diǎn)巡視檢查。樓頂水箱變頻增壓泵變頻增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常，每隔半年利用清洗水箱間隙，進(jìn)入水箱對(duì)變頻增壓泵及支架進(jìn)行檢查。變頻增壓泵控制箱：檢查電壓、電流、壓力是否正常。水箱及附件檢查水箱管道及閥門(mén)是否滲水，每季度開(kāi)關(guān)閥門(mén)一次，保證其靈活性。屋頂泛光照明和航空障礙燈屋頂泛光照明檢查泛光照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時(shí)更換。檢查泛光照明控制箱。航空障礙燈檢查航空障礙燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時(shí)更換。檢查航空障礙燈控制箱。消防樓梯照明和樓層電梯廳照明檢查消防樓梯照明和樓層電梯廳照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時(shí)更換。檢查樓梯景觀照明BA控制箱。水籠井內(nèi)給水減壓閥檢查給水減壓閥壓力是否正常。底層大廳底層大廳照明第5頁(yè)共26頁(yè)上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)檢查底層大廳照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時(shí)更換。底層大廳門(mén)禁、門(mén)機(jī)系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)：測(cè)試供電電壓；緊固接線樁頭螺絲；清除浮塵。門(mén)機(jī)系統(tǒng)測(cè)試供電電壓（門(mén)機(jī)電鎖）；清潔電鎖；檢查門(mén)機(jī)是否有漏電現(xiàn)象；檢查導(dǎo)向論、止動(dòng)輪、吊輪；緊固機(jī)械部分，清潔導(dǎo)軌，導(dǎo)向槽內(nèi)加注潤(rùn)滑脂。底層大廳安防系統(tǒng)攝像機(jī)供電電壓測(cè)試，亮度、聚焦角度調(diào)整；Qg頭檢查，鏡頭位置調(diào)整；清潔罩殼，傳動(dòng)部位加儀表油；檢查攝像機(jī)支架牢固程度；定期與監(jiān)控中心聯(lián)動(dòng)操作試驗(yàn)。可視對(duì)講系統(tǒng)測(cè)試系統(tǒng)前端、末端及系統(tǒng)供電電壓；緊固樁頭螺絲；清除浮塵。配電間每天檢查配電柜電壓、電流是否正常。每月對(duì)配電柜作外部保潔，并結(jié)合電試周期，進(jìn)行柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。風(fēng)機(jī)房每天檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常，不應(yīng)有過(guò)大的嘈聲和震動(dòng)。每天檢查控制柜的電壓、電流是否正常。定期檢查風(fēng)機(jī)的傳動(dòng)皮帶，如有松，及時(shí)收緊或更換新皮帶。定期檢查更換風(fēng)機(jī)軸承的潤(rùn)滑脂。誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)每天檢查誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常，不應(yīng)有過(guò)大的嘈聲和震動(dòng)。地下層水