開創(chuàng)行業(yè)更加美好明天(已修改)
2025-07-10 17:59 本頁(yè)面
【正文】 開創(chuàng)行業(yè)更加美好的明天——萬(wàn)科集團(tuán)物業(yè)管理事業(yè)部首席執(zhí)行官朱保全十年之后我們?cè)谠O(shè)想未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展之時(shí)，往往會(huì)提到將來(lái)行業(yè)可能會(huì)有多少個(gè)上市公司，有多少個(gè)產(chǎn)值過(guò)百億元的企業(yè)，但我覺得我們更應(yīng)該去關(guān)注一些比較現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。今天我談幾個(gè)未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)的對(duì)行業(yè)有很大影響的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。首先是車位緊缺的問(wèn)題。今天，我們?cè)S多城市、許多小區(qū)都已經(jīng)是車滿為患，以萬(wàn)科10多年前開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目為例就可見一斑：上海春申萬(wàn)科城當(dāng)時(shí)的規(guī)劃車位配比為1：，車位總數(shù)為1728個(gè)，但目前小區(qū)的車輛總數(shù)為2079輛，現(xiàn)車位缺口為351個(gè)。深圳四季花城當(dāng)時(shí)規(guī)劃的車位配比為1：，車位總數(shù)為2244個(gè)，但目前的車輛總數(shù)為3350輛，現(xiàn)車位缺口為1106個(gè)。這說(shuō)明對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，停車管理的相關(guān)問(wèn)題必須提到議事日程上來(lái)，不管是對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是對(duì)物業(yè)服務(wù)公司來(lái)說(shuō)，都必須去高度重視。另外一個(gè)問(wèn)題就是停車位的改造，我也希望行業(yè)協(xié)會(huì)能召集大家開一個(gè)研討會(huì)，深入討論如何把現(xiàn)有的一些場(chǎng)地和設(shè)施加以改造，以提供更多的停車位。其次是設(shè)施設(shè)備壽命小于房屋本體結(jié)構(gòu)壽命的問(wèn)題。伴隨著10多年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)很多房屋的設(shè)施設(shè)備壽命一般都小于房屋本體結(jié)構(gòu)的壽命，并引發(fā)出了一系列的問(wèn)題。我們?cè)O(shè)想10年之后可能會(huì)出現(xiàn)的情況：大量的電梯需要更換，保養(yǎng)不好的要出人命；大量的水管開始滲漏，有的根本找不到漏點(diǎn)；大量的立面開始脫落，砸到車或者是砸死人。這些問(wèn)題一共牽涉到四個(gè)責(zé)任主體，分別是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司、開發(fā)商和政府，在這四個(gè)責(zé)任相關(guān)者中，實(shí)際上又分為承擔(dān)著有限責(zé)任和無(wú)限責(zé)任的兩類主體。譬如說(shuō)，開發(fā)商肯定是承擔(dān)有限責(zé)任，因?yàn)榉孔淤u完后，項(xiàng)目公司可能就注銷了；物業(yè)服務(wù)公司雖然也是有限責(zé)任公司，只承擔(dān)有限責(zé)任，但實(shí)際上他卻是與這些問(wèn)題極為密切相關(guān)的主體，可他卻又是這四個(gè)利益相關(guān)者中最沒有能力去承擔(dān)責(zé)任的主體；業(yè)主當(dāng)然與房子是分不開的，要承擔(dān)無(wú)限責(zé)任；政府對(duì)于這些問(wèn)題當(dāng)然也是最為關(guān)切的。其實(shí)今天在物業(yè)服務(wù)公司的開支中排在最前面的成本支出是什么，大家都知道是人工成本。我覺得這種現(xiàn)象是很不正常的，物業(yè)管理之所以能存在，其最根本的原因是需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)，但實(shí)際上現(xiàn)在我們的物業(yè)費(fèi)支出大部分用在為業(yè)主提供公共服務(wù)上，譬如萬(wàn)科物業(yè)的人工成本支出占物業(yè)費(fèi)的85%（這些人主要為業(yè)主提供服務(wù)），然后10%的物業(yè)費(fèi)用于能耗支出，物業(yè)費(fèi)中真正用于設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)的比例是非常低的，而且這個(gè)費(fèi)用也是在沒有非常專業(yè)的監(jiān)管的情況下用掉的，甚至也有一些企業(yè)實(shí)際上就把這塊工作忽視掉了，把這部分費(fèi)用挪作他用。大家知道萬(wàn)科物業(yè)率先把萬(wàn)科物業(yè)管理公司改為萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)公司，其實(shí)從我內(nèi)心的角度來(lái)說(shuō)，我覺得物業(yè)管理最重要的工作還是對(duì)物業(yè)建筑物的管理，因?yàn)殡x開了管理這兩個(gè)字，我們這個(gè)行業(yè)就失去了立足的根本。不過(guò)，遺憾的是，到目前為止，我們這個(gè)行業(yè)還處在一個(gè)被限價(jià)的階段。如果按照剛才的有限責(zé)任和無(wú)限責(zé)任來(lái)區(qū)分，你會(huì)發(fā)現(xiàn)對(duì)這個(gè)行業(yè)的限價(jià)所造成的后果最后要承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的其實(shí)還是業(yè)主和政府。譬如，假設(shè)這個(gè)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備本來(lái)是20年的使用壽命，但是當(dāng)它使用10年就出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，由于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司都是有限責(zé)任公司，可以隨時(shí)撤出小區(qū)，其實(shí)需要承擔(dān)責(zé)任的是業(yè)主。而業(yè)主是一個(gè)群體，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，他可能會(huì)上街游行或找政府上訪，那么這時(shí)候仍然需要由政府出面來(lái)解決問(wèn)題。那么，為什么設(shè)施設(shè)備使用10年就會(huì)出問(wèn)題，就是過(guò)低的物業(yè)費(fèi)把物業(yè)服務(wù)公司壓
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