【正文】 摘要本報告以確定西安市城東“幸福東岸”項目是否可行為目標(biāo)，主要是對項目背景及概況、項目市場分析情況、項目定位、項目的開發(fā)成本及未來的經(jīng)濟(jì)收益等進(jìn)行調(diào)查分析。然后通過一些經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，例如投資回收期、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資利潤率、投資利稅率及資本金利潤率以及不確定分析等對項目未來的經(jīng)濟(jì)效益作出客觀科學(xué)的評價。 本文主要包括十個章節(jié),分別為房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究總論；房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的市場環(huán)境分析與市場調(diào)查；房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域狀況與建設(shè)條件；房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案；房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)進(jìn)度安排；房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷方案；房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算及資金籌措、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結(jié)論及建議。關(guān)鍵詞：可行性研究 市場分析與調(diào)查 規(guī)劃與設(shè)計 財務(wù)評價 不確定性分析 AbstractThis report regard that whether the project of Happiness in East coast is feasible as the goal, which is mainly to investigate the background and general situation, market analysis, project positioning ,development costs and future economic benefits of the project .Then, through some economic index, such as the period for recovery of investment, internal rate of return, net present value, profit ratio of investment, profit and tax investment ratio and capital profit margin to make a objective evaluation for the economic returns in the future.This paper contains ten sections,which are the summary of feasibility study of exploitation project of real estate。 The construction conditions of exploitation project of real estate。 Planning and Design of exploitation project of real estate。 Arrangement of project development of exploitation project of real estate 。Marketing planning of exploitation project of real estate。 Investment estimate and found raising of exploitation project of real estate。 economic evaluation t of exploitation project of real estate. The conclusion and suggestions of feasibility study of exploitation project of real estate.Keywords: feasiblility research , market analysis and investigation , planning and design , finicial evaluation, nuncertailty analysis .目錄第一章 總論 1 1 1 1 1。 1，提高市民居住水平的需要 1 2 3 3第二章 市場分析 4 4 4 4 6（西安市） 7 7 8 9（城東地區(qū)） 10 11 11 16 16 16 17 20 20 20 20 20 21 21 21 21 25 25 25 26 26第三章 區(qū)域現(xiàn)狀與項目建設(shè)條件 28 28 29 29 29第四章 項目開發(fā)方案 31 31 31 31 32 32 33 33 33 33第五章 項目開發(fā)與進(jìn)度 35 35 35 36 36第六章 項目營銷策劃方案 38 38 38 38 38 39 40 40 40 40 42第七章 項目投資估算與資金籌措 43 43 43 43 43 44 44 45 45 46 46第八章 財務(wù)評價 47 47 47 47 48（稅前） 48（稅后） 48 49 49 50 50 50第九章 社會效益分析 52，提高城市品位 52，配合東郊發(fā)展步伐 52，提升房產(chǎn)價值 52，緩解城市就業(yè)壓力 53第十章 結(jié)論及建議 54 54 54參考文獻(xiàn) 55致謝 56附錄一：問卷調(diào)查表 57附錄二： 77附表二：總投資估算表 77附表三：銷售收入和稅金及附加表 78附表四：投資計劃與資金籌措表 79附表五：借款還本付息計算表 80附表六：項目投資現(xiàn)金流量表 81附表七：項目資本金現(xiàn)金流量表 82附表八：損益表 83附表九：資金來源于運(yùn)用表 8484 / 78第一章 總論（1）項目名稱：幸福東岸。（2）項目范圍和位置：“幸福東岸”位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處（千畝幸福林帶以東）。此處交通便利，周邊配套設(shè)施齊全。該項目大部分為住宅項目，一小部分為商業(yè)項目，建好的“幸福東岸”將打造成為環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)完善的精品社區(qū)。該項目規(guī)劃用地面積：㎡，總建筑面積：㎡，容積率：，計容積率面積：㎡，建筑密度：%，綠化率：35%。該用地性質(zhì)為一類居住用地，使用年限為70年。項目獲得土地使用權(quán)后將用于開發(fā)建設(shè)，將定位于環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的集生態(tài)、休閑、娛樂為一體的綜合住宅區(qū)。根據(jù)西安的城市規(guī)劃，未來的西安將是一個按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。因地制宜地穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。對房地產(chǎn)業(yè)來說，這就意味著發(fā)展機(jī)遇不僅僅停留在主城區(qū)，郊區(qū)臨縣都將有很好的發(fā)展空間。，提高市民居住水平的需要隨著西安市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均可支配收入也得到了相應(yīng)的提高，人們對改善居住條件的要求也日益強(qiáng)烈，加之城市化進(jìn)程的加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入市區(qū)，隨之而來對西安市城的居住、教育、衛(wèi)生等各項關(guān)系民生問題的設(shè)施提出了更高的要求。該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對實現(xiàn)西安市城市建設(shè)規(guī)劃、提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。綜上所述，該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，建成后將大大提高市區(qū)居民的住房條件，緩解城市人口交通壓力，擴(kuò)大城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋范圍，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置。具有可觀的經(jīng)濟(jì)和顯著的社會效益，其建設(shè)是非常必要的。（1）國家發(fā)展改革委員會關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計價格[2002]1980號）；（2）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價辦法與參數(shù)》（第三版），2006年；（3）國家發(fā)展計劃委員會制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）；（4）國家計委辦公廳《投資項目可行性研究指南》（試用版），2002年；（5）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）；（6）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（7）開發(fā)商有關(guān)情況及項目提出的背景；（8）擬建項目的土地費(fèi)用及其它相關(guān)基礎(chǔ)資料；（9）擬建項目的市政建設(shè)條件；（10）擬建項目市場調(diào)研、項目定位、營銷方案等方面的內(nèi)容；（11）擬建項目規(guī)劃設(shè)計方案的設(shè)想；（12）資金籌措與使用計劃的構(gòu)想；（13）西安市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的政策法規(guī)、定額、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（14）有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價的基本參數(shù)和指標(biāo)；（15）西安市建設(shè)委員會關(guān)于修訂《〈西安市建設(shè)項目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實施細(xì)則》部分內(nèi)容的通知（市建發(fā)[2005]122號）；（16）陜西省物價局、陜西省財政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》（陜價行發(fā)[2005]90號）；（17）類似工程估算、概算指標(biāo)；（18）市場調(diào)查收集的資料；財務(wù)評價指標(biāo)計算結(jié)果評價標(biāo)準(zhǔn)是否可行靜態(tài)投資回收期是動態(tài)投資回收期是投資利潤率%8%是項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%12%是資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%13%是項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）0是資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）0是盈虧平衡點%是（1）本文應(yīng)用SWOT分析方法對“幸福東岸”項目進(jìn)行可行性分析，其結(jié)果是合理的。（2）本文從市場狀況、區(qū)位優(yōu)勢、財務(wù)狀況等方面對“幸福東岸”項目進(jìn)行綜合分析，認(rèn)為該項目具有可行性。（3）項目財務(wù)評價的各項指標(biāo)均較好，經(jīng)濟(jì)上可行。（4）市場需求旺盛，銷售市場前景廣闊，企業(yè)回籠資金有保障。（5）項目建設(shè)具有明顯的社會效益，能夠得到社會和政府的大力支持。第二章 市場分析2011年貨幣政策收緊：央行年內(nèi)6次上調(diào)準(zhǔn)備金率，兩次加息。截至6月份，%。存款準(zhǔn)備金率和金融機(jī)構(gòu)的信貸規(guī)模有直接關(guān)系，而信貸規(guī)模又直接關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈。存準(zhǔn)率的連番上調(diào)是造成2011年大批房企資金鏈出現(xiàn)問題進(jìn)而大幅打折促銷的重要因素。7月，樓市新版“國五條”正式出臺今年兩會溫家寶在政府工作中指出鞏固房地產(chǎn)調(diào)控，溫總理要求：嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。今年要繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。2012政府將會繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，“三限”延續(xù)，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點。保障房加快建設(shè)，預(yù)計限購在2012將會繼續(xù)得到落實，房產(chǎn)稅試點范圍會加大。2011房地產(chǎn)市場拐點已至，2012勢必將是中國房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌年。2012年繼續(xù)政府將加大調(diào)控力度，促進(jìn)房價合理回歸，營造健康的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場壓力依然很大，短期內(nèi)回暖的可能性不大。2011年受國際形勢以及國內(nèi)對房地產(chǎn)調(diào)控的影響，GDP增速放緩。初步核算全年國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按可比價格計算，%。分季度看，%，%，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值47712億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值220592億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，%。從環(huán)比看，%。2012年經(jīng)濟(jì)形勢研判：受歐美債務(wù)風(fēng)暴及國內(nèi)固定資產(chǎn)等投資放慢的影響，加之房地產(chǎn)投資顯著下降，使內(nèi)需增長受到限制。2011年經(jīng)濟(jì)增長回落的趨勢將延續(xù)至2012年。2012年GDP增速預(yù)計將趨緩，%左右。2012年通貨膨脹有望得到緩解。預(yù)計年內(nèi)不會加息，存款準(zhǔn)配金率有下調(diào)的可能性。貨幣政策會有所放松，M2增速可能回至16%左右。房地產(chǎn)政策不會在加大緊縮力度，預(yù)計會有所調(diào)整?？傊?012年在經(jīng)濟(jì)普遍增速放緩。2011年受宏觀政策及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況影響，房地產(chǎn)開發(fā)呈回落態(tài)勢，商品房增速回落。2011年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，%（%），；%。房屋新開工面積190083萬平方米，%，；%。全國商品房銷售面積109946萬㎡，%。2011年為了抑制房價持續(xù)上漲，國家調(diào)控政策持續(xù)加碼，調(diào)控效果逐漸凸現(xiàn)出來。展望2012年，影響房地產(chǎn)市場走勢因素眾多：首先是長期性因素支持房價持續(xù)性上漲，居民收入持續(xù)增加、城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場剛性需求仍然強(qiáng)勁。土地價格可能在長期上推動房價上漲；其次市場供需狀況對房價形成一定的下行壓力。房地產(chǎn)市場存量供給增加。開發(fā)商資金面從緊，可能會降價促銷。部分城市成交低迷，市場觀望情緒濃厚；最后是政策因素促使房地產(chǎn)價格漲幅繼續(xù)回落，調(diào)控政策會加緊抑制房地產(chǎn)價格過快增長。房產(chǎn)稅試點進(jìn)一步擴(kuò)大和保障性住房的建設(shè)等供給面因素也會平抑房價。2012年在經(jīng)濟(jì)增速下調(diào)的宏觀背景下，預(yù)計2012年上半年房價會有所下降，下半年房價基本平穩(wěn)的可能性較大?？傮w預(yù)測：上半年調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量價繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，但全年銷售難有增長，總體不容樂觀。GDP增速與CPI雙降，換來一定的貨幣空間。購房者期望房價降價幅度大，而顯示中各地樓盤的降價幅度與之相差甚遠(yuǎn)，從而導(dǎo)致購房者預(yù)期發(fā)生明顯變化。從不同城市來看，與2010年和2011年類似，不同城市受政策的影響程度不同。由于限購政策將繼續(xù)得到落實，預(yù)計2012年一項下降幅度接近20%，二線降幅接近15%，三四線增速也將大幅下降至3%5%；價格方面，重點城市銷售均價下降5%左右，其中一線超過10%，二線微降，三四線小幅上漲。二線城市之間差異較大：重慶、天津、武漢等地過去幾年土地供應(yīng)量大、開發(fā)投資規(guī)模高，但受限購影響，其潛在需求不如一線城市旺盛，而其目前庫存量或潛在供應(yīng)量甚至超過一線，在2012年可能面臨更大壓力。而對多數(shù)中西部省會城市、過去幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展熱度不及重慶、成都等地，未來受影響程度不會太大。（西安市）2010年，針對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和存在的問題，國家建設(shè)部、國家發(fā)改委等出臺了許多相關(guān)政策規(guī)定，通過土地政策和金融政策