開發(fā)利潤率選取(已修改)
2025-07-05 17:26 本頁面
【正文】 利用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程過程中投資利潤率選取的案例探討摘要：假設(shè)開發(fā)法是評估在建工程價(jià)值的常用方法，在利用傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)需要確定合理的投資利潤，而開發(fā)利潤的合理與否關(guān)鍵是投資利潤率的選取，本文通過對利用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程過程中根據(jù)不同的形象開發(fā)進(jìn)度確定不同投資利潤率的案例，探討利用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程時(shí)如何確定投資利潤率比較客觀、合理。關(guān)鍵詞：在建工程 假設(shè)開發(fā)法 開發(fā)進(jìn)度 投資利潤率假設(shè)開發(fā)法是一種實(shí)用而科學(xué)的估價(jià)方法，只要是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等，因此在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法測算項(xiàng)目內(nèi)容與工程造價(jià)測算項(xiàng)目內(nèi)容、財(cái)務(wù)會計(jì)的利潤表項(xiàng)目內(nèi)容口徑一致，得到廣泛應(yīng)用，特別是在建工程估價(jià)時(shí)倍受青睞。其基本公式為：在建工程價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值取得稅費(fèi)后續(xù)開發(fā)成本后續(xù)管理費(fèi)用后續(xù)銷售費(fèi)用后續(xù)投資利息后續(xù)銷售稅費(fèi)后續(xù)投資利潤在建工程投資利潤率與投資開發(fā)進(jìn)度對應(yīng)關(guān)系：投資者投資在建工程所要求的投資利潤率與投資風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)因素包括時(shí)間和流動(dòng)性。一項(xiàng)投資所需的時(shí)間越長，它的投資利潤率就應(yīng)該越高； 投資在建工程所需的時(shí)間長短與其投資開發(fā)進(jìn)度密切相關(guān)，開發(fā)進(jìn)度越快，續(xù)建所需時(shí)間越短，投資者要求的投資利潤率越低；反之，開發(fā)進(jìn)度越慢，續(xù)建所需時(shí)間越長，投資者要求的投資利潤率越高，因此在建工程投資利潤率與投資開發(fā)進(jìn)度相對應(yīng)。筆者在日常評估工作中發(fā)現(xiàn)，在利用傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)在建工程價(jià)值時(shí)，往往直接根據(jù)不同物業(yè)類型按成本利潤率扣除投資利潤，投資利潤率未與開發(fā)進(jìn)度相匹配，沒有反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)成本與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)成本與投資風(fēng)險(xiǎn)都對時(shí)效性有很高的要
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