房地產(chǎn)行業(yè)09年度投資策略(已修改)
2025-07-03 21:17 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)09年度投資策略一、 不得不談的話題——政府救市！政府緣何救市? 08年三季度數(shù)據(jù)，不得不救的房地產(chǎn)行業(yè)！ 2008年3季度，宏觀經(jīng)濟(jì)大幅下滑，創(chuàng)下2003年以來新低；當(dāng)季GDP同比增速僅9%，；與歷史平均水平的背離較前兩個(gè)季度明顯擴(kuò)大，顯示我國經(jīng)濟(jì)減速的趨勢在08年3季度明顯加強(qiáng)。第二產(chǎn)業(yè)增速放緩是拖累經(jīng)濟(jì)增長放緩的主要原因，而第一、三產(chǎn)業(yè)增長則基本與上季度持平或略有加速。3季度，%。相對應(yīng)的是，3 ％。 數(shù)據(jù)顯示，08年上半年，工業(yè)增長的放緩主要集中在輕工業(yè)部門；但進(jìn)入3季度以后，在輕工業(yè)繼續(xù)延續(xù)08年前兩個(gè)季度下滑勢頭的背景下，與房地產(chǎn)投資密切相關(guān)的重工業(yè)（如鋼鐵、水泥等）增速出現(xiàn)了快速下滑，從而直接導(dǎo)致3季度工業(yè)增加值大幅回落。而重工業(yè)增速的快速下滑，與房地產(chǎn)投資增速在3季度快速下滑密切相關(guān)。08年前3季度，%，較上半年增速大幅回落7個(gè)百分點(diǎn)，且截至10月，下滑趨勢有所加快。與之對應(yīng)的是，商品房施工面積和新開工面積月增幅在3季度進(jìn)入負(fù)增長。而房地產(chǎn)行業(yè)先行指標(biāo)的下滑恰恰源于房地產(chǎn)市場銷售狀況的持續(xù)低迷。圖表1：房地產(chǎn)投資增速在第3季度快速下滑圖表2：商品房新開工面積月增幅在第3季度首次出現(xiàn)負(fù)增長圖表3：商品房銷售面積、銷售金額在08年同比出現(xiàn)負(fù)增長在上述背景下，房地產(chǎn)上游相關(guān)產(chǎn)品（如水泥、鋼鐵、玻璃等）出現(xiàn)產(chǎn)量大幅下降的局面。圖表4：房地產(chǎn)上游產(chǎn)品產(chǎn)量增長率大幅下滑綜上所述，房地產(chǎn)市場的低迷，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，更關(guān)乎整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的未來?；诖耍醒胝桓膶Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)緊縮的調(diào)控政策，在08年10月23日之后陸續(xù)出臺了一系列力度空前的“救市”政策。政府救市，效果究竟幾何？ 08年10月23日，中央政府結(jié)束了長達(dá)6年的房地產(chǎn)緊縮性的調(diào)控政策，出臺了一系列力度空前的刺激需求的救市舉措。此次政策手段主要是3個(gè)：一則降低首付款比例；二則降低購房利率；三則通過言論及降稅改變市場預(yù)期。同年，中國人民銀行在11月11日對宏觀調(diào)控政策進(jìn)行重大調(diào)整，提出實(shí)行適度寬松的貨幣政策。這是中國貨幣政策近10年來首次提出“適度寬松”。一系列的救市政策無疑會一定程度上刺激房地產(chǎn)需求，但究竟多久能夠顯現(xiàn)效果，事實(shí)上，很難做出精確判斷。但回顧歷史，我們發(fā)現(xiàn)，這些手段也是在緊縮性調(diào)控的6年中抑制房地產(chǎn)需求的主要手段。而這些手段對房地產(chǎn)需求的影響存在著明顯的時(shí)滯。參照歷史，此次政策對需求影響將在09年二季度起陸續(xù)顯現(xiàn)。 首付款比例變化對市場需求的影響時(shí)滯 歷史上，提高首付款比例對需求影響時(shí)滯約為515個(gè)月，那么，此次降低首付比例對需求的影響最早在
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