【正文】 第一章 旅游房地產(chǎn)概述 旅游房產(chǎn)簡介旅游房產(chǎn)是指旅游業(yè)元素注入以休閑度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，它的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游休閑功能。城市化進(jìn)程的加快、人民生活水平的不斷提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。同時，隨著旅游項(xiàng)目的變化，以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、運(yùn)動置業(yè)等為代表的舒適型住宅運(yùn)動正開始主宰新一輪的開發(fā)浪潮。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊，發(fā)展空間和市場潛力巨大，使旅游物業(yè)開發(fā)將成為未來１０年中國房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)之一。目前開發(fā)商對旅游房地產(chǎn)的認(rèn)識范疇已經(jīng)超越了過去的傳統(tǒng)認(rèn)識。有開發(fā)商認(rèn)為，第二居所、異地購房同樣也屬于旅游地產(chǎn)的范疇，因?yàn)椤艾F(xiàn)在普通住宅也可以用來度假，度假的地產(chǎn)也可以變成當(dāng)?shù)匾恍┖廊A住宅。”根據(jù)2003第3季度住宅市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，北京住宅的購買者有近3成為外埠人士，而其中高檔住宅所占比例更高。在這些高端購房者當(dāng)中，相當(dāng)多的人就是出于“休閑加投資”的目的而解囊的?！奥糜蔚禺a(chǎn)中的第二居所概念并不是‘在一個城市擁有一個住宅’這么簡單?！彼鼞?yīng)該是“除了硬件的建設(shè)以外，如果沒有軟件的建設(shè)，很難把常規(guī)地產(chǎn)真正變成旅游地產(chǎn)。”針對目前不斷升溫的旅游地產(chǎn)概念，高檔住宅向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)化，關(guān)鍵是要有專業(yè)的酒店管理公司或者物業(yè)公司來經(jīng)營。旅游地產(chǎn)既要把旅游項(xiàng)目經(jīng)營好，同時又要把房地產(chǎn)配套服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營好，這兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)產(chǎn)生雙重價值。在2003年“十一”黃金周期間，國家旅游局和中國旅游協(xié)會有關(guān)專家根據(jù)旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢，提出了“體驗(yàn)旅游”這一概念，指出在經(jīng)歷了較低層次的觀光旅游之后，隨著生活水平的提高，我國旅游業(yè)必將出現(xiàn)更為高級的消費(fèi)模式，即以情景化、體驗(yàn)化為特征，融高品位吃、住、行、游、購、娛活動為一體的“體驗(yàn)旅游”。而在旅游模式產(chǎn)生“質(zhì)變” 的過程中，房地產(chǎn)與旅游業(yè)以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的結(jié)合成了旅游開發(fā)的一種趨勢，從而派生了“旅游房產(chǎn)”這一融旅游、商業(yè)、服務(wù)為一體的全新開發(fā)理念。著名的上海新天地、云南麗江，以及近來被業(yè)界和商鋪投資者一致看好的周莊江南人家就是此類開發(fā)模式中較為著名的代表。 旅游房產(chǎn)的起源與發(fā)展軌跡 旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始，今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)推向高潮。1999年全球分時度假物業(yè)銷售額達(dá)到67．2億美元，540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)。大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，并取得了可觀收益。在亞洲，日韓泰等國近幾年大打“旅游度假牌”，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，并取得了可觀收益。風(fēng)雨幾十年，旅游房產(chǎn)在國外的發(fā)展已相當(dāng)成熟，成為國際房產(chǎn)界一個最具生命力的品牌；以家庭中的第二房產(chǎn)為主要形式，旅游房產(chǎn)被廣大中產(chǎn)階級普遍接受。 旅游房產(chǎn) ——非主流熱門 的原由旅游地產(chǎn)在上個世紀(jì)八九十年代曾活躍一時，主要集中于沿海地區(qū)。由于盲目開發(fā)、供大于求，出現(xiàn)大量閑置空置房。此次“復(fù)生”，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為有其客觀原因。首先，從國家政策上，黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策。為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的平臺。據(jù)國家旅游局透露，到2003年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國的地位。在旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的情況下，必將吸引大量投資，其中包括具有豐富開發(fā)和營銷經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商，對旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。 其次，從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速，從人均汽車的擁有量來看，北京已達(dá)到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車。對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個促進(jìn)其發(fā)展的利好消息。 　 第三，正在形成的旅游強(qiáng)國地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體，為我國旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。據(jù)國家旅游局透露，到1999年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位。“十五”計(jì)劃如能順利實(shí)現(xiàn)，旅游業(yè)將為國家提供外匯收入900億美元以上，增加國內(nèi)生產(chǎn)總值3萬億元以上，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會800萬人以上。到2005年，我國入境旅游人數(shù)將達(dá)到8500萬人次，其中過夜海外旅游者3450萬人次，旅游外匯收入220萬美元；國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入5000億元；出境人數(shù)將達(dá)到1636萬人次。第四，集中在旅游城市、沿海地區(qū)大中型城市周邊的空置房在積極尋找盤活資產(chǎn)、提高效益的新途徑，相對的，主流產(chǎn)品的飽和也促使地產(chǎn)資金另辟蹊徑，搶占先機(jī)。旅游房地產(chǎn)的概念和分類一般有以下幾類：■ 休閑度假區(qū)內(nèi)的住宅（別墅、度假村）：投資集團(tuán)、房地產(chǎn)商，利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。■ 旅游（休閑）培訓(xùn)基地、國際休閑度假中心：具有集旅游、觀光、休閑、度假、運(yùn)動健身、會議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。■ 時值度假型酒店：消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，作為選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時間。 引進(jìn)國外“分時度假”的概念和相關(guān)銷售模式，此類房地產(chǎn)又有多種小的分類，具體如下：① 產(chǎn)權(quán)酒店：即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費(fèi)居住權(quán)。② 時權(quán)酒店：即將酒店的每個單位分為一定的時間份，如將一年分為51周，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間如一周的居住權(quán)。③ 養(yǎng)老型酒店：指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。④ 時值度假型酒店：消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宅設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時間。在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假別墅。 快樂無窮的北京快樂假日大酒店是產(chǎn)權(quán)酒店，是此類房地產(chǎn)中著名的成功例子。 快樂假日大酒店建在旅游資源異常豐富的延慶，靠近延慶的六大景區(qū)26個景點(diǎn)，其中著名的有八達(dá)嶺長城、“塞外小漓江”——龍慶峽、松山原始森林自然保護(hù)區(qū)、康西草原、媯河漂流、滑雪場等。快樂假日大酒店一方面充分依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，一方面又設(shè)計(jì)建造了人工湖、人造沙灘、垂釣園、風(fēng)雨長廊、畫墻、射箭場、陶藝作坊、兒童樂園、網(wǎng)球場等三十余種配套娛樂設(shè)施來增強(qiáng)其休閑度假功能，更在其可與三星級酒店硬件相媲美的