合同關(guān)于房貸新政策下能否適用不可抗力和情勢變更來解除購房(已修改)
2025-06-11 02:04 本頁面
【正文】 省人民政府水行政主管部門建立水土保持監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，對全省水土流失動態(tài)進行監(jiān)測、預(yù)報，省人民政府定期將監(jiān)測、預(yù)報情況予以公告。縣級以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機構(gòu)，應(yīng)當建立執(zhí)法關(guān)于房貸新政策下能否適用不可抗力和情勢變更來解除購房合同關(guān)于房貸新政策下能否適用不可抗力和情勢變更來解除購房合同作者陳雪彥 近來由于房貸新政策的出臺，改變了二套房、三套房的認定標準，提高了首付比例。一時間，商品房買賣合同糾紛在中華大地上以迅雷不及掩耳之勢，鋪天蓋地地襲來，致使很多開發(fā)商、購房者一時措手不及。訴狀如雪片一般飛進法院，開發(fā)商起訴購房者要求承擔違約責任，購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同退還定金，雙方可謂紛紛擾擾、莫衷一是。為解決這個問題，本文依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定對房貸新政策下的商品房買賣合同糾紛的法律適用問題展開論述?！ 》抠J新政策導(dǎo)致產(chǎn)生諸多商品房買賣合同糾紛的根源在于，新政策改變了二套房、三套房的認定標準，致使很多原來認定為一套房、二套房的房屋，現(xiàn)在淪為二套房、三套房，同時新政策提高了二套房、三套房的首付比例，造成購房者無法按原計劃獲得充足的銀行貸款，而另一方面，與開發(fā)商之間的購房合同已簽訂，定金已支付，無法獲得充足的銀行貸款，就意味著無法按照購房合同來履行買方義務(wù)，按合同約定需承擔定金責任，購房者作為交付定金的一方將無權(quán)要求返還定金?！ ∶鎸﹂_發(fā)商的起訴，購房者提出了以“不可抗力”和“情勢變更”為主要理由的抗辯。一些購房者也主動起訴要求以“不可抗力”和“情勢變更”為由解除合同，返還定金。下面筆者將分別闡述“不可抗力”和“情勢變更”的理由是否成立，及如何操作?！ 逗贤ā穼⒉豢煽沽σ?guī)定為行使合同解除權(quán)的法定事由，一旦發(fā)生不可抗力，合同雙方均有權(quán)主張解除合同，而不用承擔違約責任。那么，什么是不可抗力呢?《民法通則》第一百五十三條把不可抗力規(guī)定為“不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況”，《合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任”。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件： 。不可抗力所指的事件必須是當事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件,它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當然,這種預(yù)料之外的偶然事件,并非是當事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非當事人完全不能預(yù)見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小,而被當事人忽略不計,把它排除在正常情況之外,但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了,這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件。在正常情況下,判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個不同的標準：一是客觀標準,即在某種具體情況下,一般理智正常的人能夠預(yù)見到的,該合同當事人就應(yīng)當預(yù)見到。如果對該種事件的預(yù)見需要一定的專門知識,那么只要具有這種專業(yè)知識的一般正常水平的人所能預(yù)見到的事件則該合同當事人就應(yīng)當預(yù)見。二是主觀標準,就是在某種具體
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