【正文】 廈門竹壩豪生美廬度假村酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論…………………………………………………3…………………………………………………3………………………………………6…………………………………7………………………………7第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)理由………………………………9 ………………………………………………9 …………………………………………10第三章 市場(chǎng)分析……………………………………………13 ……………………………………13 ……………………………………15 …………………………………………15第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件………………………………17 ………………………………………………17 用地性質(zhì)、拆遷及地塊現(xiàn)狀………………………18 ……………………………………………19 ………………………………………20 ………………………………………25第五章 建設(shè)方案…………………………………………27 …………………………27 …………………………………………29 ………………………………………………30 …………………………………………………31第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能………………………………………35…………………………………………………35………………………………………………………39第七章 項(xiàng)目實(shí)施方案…………………………………………40 組織機(jī)構(gòu)與人力配置…………………………………40 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃……………………………………40第八章 投資估算及資金籌措…………………………………42 投資估算………………………………………………42 …………………………………46第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析……………………………47 、參數(shù)的選取……………47 ………………………………………………47 ……………………………………………53第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ……………………………………56 風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………56 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策………………………………………………57第十一章 社會(huì)評(píng)價(jià)……………………………………………60第十二章 主要結(jié)論與建議……………………………………62 主要結(jié)論………………………………………………62 問題與建議………………………………………63附件《廈門市同安區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)天核準(zhǔn)廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設(shè)項(xiàng)目的函》同發(fā)投[2008]函26號(hào)；建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；建設(shè)單位法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；廈門市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同書；廈門市土地房屋權(quán)證，廈地房證第地00006270號(hào)；廈國(guó)土房證第00746495號(hào)；廈門國(guó)土房證第00748373號(hào)；廈門市環(huán)境保護(hù)局同安分局關(guān)于廈門蓮福投資有限公司竹壩美廬度假村一期工程項(xiàng)目及環(huán)保配套設(shè)施建設(shè)情況確認(rèn)函；廈門市同安發(fā)展和改革局關(guān)天新圩云頭竹壩溫泉管道工程投資概算的函；關(guān)于“廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復(fù)：《準(zhǔn)予變更登記通知書》；果園地租憑合同；1廈門美廬豪生大酒店前期技術(shù)支持及委托管理框架協(xié)議；1該項(xiàng)目可行性研究的委托書；1《T2005G01掛牌地塊變更后界址圖》；1建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)通知書，含項(xiàng)目總平面圖及鳥瞰圖；1地質(zhì)勘探點(diǎn)平面布置圖。第一章 總 論167。167。⑴項(xiàng)目名稱：廈門竹壩豪生美廬度假村酒店。項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)時(shí)曾名命為“廈門竹壩美廬度假村酒店”并經(jīng)廈門市同安發(fā)展和改革局批復(fù)，在辦理一期的前期手續(xù)時(shí)均使用該名稱。因后與世界500強(qiáng)之一的豪生國(guó)際酒店集團(tuán)合作經(jīng)營(yíng)，故改為“廈門竹壩豪生美廬度假村酒店”。⑵建設(shè)單位：廈門蓮福投資有限公司。由廈門蓮福投資有限公司聯(lián)手世界500強(qiáng)企業(yè)豪生集團(tuán)合作開發(fā)。⑶項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：蘇聰凱。⑷建設(shè)地點(diǎn)：廈門市同安區(qū)竹壩華僑農(nóng)場(chǎng)。⑸建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模：主要建設(shè)別墅、公寓式酒店、客房等配套設(shè)施，全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修配套到位。酒店配套有SPA高級(jí)會(huì)所、多個(gè)高級(jí)會(huì)議中心、中西餐廳、精品超市、商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、高爾夫果嶺練習(xí)場(chǎng)以及4萬平米生態(tài)休閑果園。 m2，含有單棟別墅15套及聯(lián)排別墅68套。，含有一棟高層酒店和8棟獨(dú)棟別墅式酒店及一棟聯(lián)排別墅式酒店。⑹建設(shè)期限：一期工程主體已經(jīng)完工，進(jìn)入裝修階段。關(guān)鍵線路在二期工程。預(yù)計(jì)二期工程總工期為20個(gè)月，自2010年11月至2012年6月。⑺總投資：工程總投資20021萬元，其中建設(shè)投資18811萬元，建設(shè)期利息1210萬元。⑻資金來源：建設(shè)資金由建設(shè)單位籌集，其中資本金7021萬元，銀行貸款13000萬元。167。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總詳見表11。表11 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1工程指標(biāo)　　　　總用地面積㎡ 　　總建筑占地面積㎡ 　　總建筑面積㎡ 　　一期建筑面積㎡ 　　一期建筑占地面積㎡ 　　二期建筑面積㎡ 　　　其中：地上建筑面積㎡ 　　　 地下建筑面積㎡ 　　二期建筑占地面積㎡ 　　新建筑層數(shù)層 　　　建筑密度%%　　容積率　倍 　　綠化率%%　　總客房數(shù)間194 　　　其中：一期客房數(shù)間83 　　　 二期客房數(shù)間111 　　機(jī)動(dòng)車停車位輛145　　　其中：一期停車位輛83室內(nèi)　　 二期停車位輛62地上36輛(室內(nèi)12輛)2投資　　地下27輛　總投資萬元20021 　　其中：建設(shè)投資萬元18811 　　 建設(shè)期利息萬元1210 　　　　　　　　3經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　　平均年經(jīng)營(yíng)收入萬元13955 　　平均年利潤(rùn)總額萬元4483 　　平均年凈利潤(rùn)萬元3451 　　平均年投資收益率%%　　　資本金凈利潤(rùn)率%%　　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%所得稅前　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1748 所得稅前，ic=8%　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元570 所得稅后，ic=8%資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　　盈虧平衡點(diǎn)　　　　　盈虧平衡點(diǎn)（出售率）%　　　　盈虧平衡點(diǎn)（銷售額）萬元　　　利息備付率% 償債期平均償債備付率% 償債期平均167。項(xiàng)目開發(fā)單位廈門蓮福投資有限公司成立于2007年2月，最初名稱為廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司，于2008年10月更名為廈門蓮福投資有限公司。法定代表人：葉水省，公司法定住所：同安區(qū)竹壩華僑農(nóng)場(chǎng)88號(hào)105106室；公司代碼號(hào)：798054795；注冊(cè)資金：人民幣伍仟萬元；公司設(shè)立董事會(huì)，由葉水省當(dāng)任董事長(zhǎng)，具體股東組成情況：葉水省股東，蘇聰凱股東。公司經(jīng)營(yíng)范圍：從事生態(tài)旅游景點(diǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)投資、開發(fā)與經(jīng)營(yíng)；從事酒店經(jīng)營(yíng)管理；物業(yè)服務(wù)；承接土石方工程（不含開采）、房屋建筑施工工程業(yè)務(wù)；園林綠化。經(jīng)營(yíng)期限：2007年02月12日至2027年02月11日。167。本報(bào)告主要通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景、意義、需求分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模與方案、環(huán)境影響、總投資和綜合效益等進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境可行性做出評(píng)價(jià)。167。⑴《廈門市城市總體規(guī)劃》；⑵《廈門市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，2006年2月19日；⑶《廈門市同安區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)天核準(zhǔn)廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設(shè)項(xiàng)目的函》同發(fā)投[2008]函26號(hào)；⑷建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2007）廈規(guī)同用地第0226號(hào)；⑸廈門市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同書⑹；廈門市土地地房屋權(quán)證，廈地房證第地00006270號(hào)；廈國(guó)土房證第00746495號(hào)；⑺國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范；⑻項(xiàng)目工程地質(zhì)勘查報(bào)告； ⑼項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表；⑽建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料；⑾關(guān)于“廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復(fù)：《準(zhǔn)予變更登記通知書》（廈同）登記內(nèi)變字[zi008]第2042008100980004號(hào)；⑿《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)通知書》（2007）廈規(guī)同方案第0219號(hào)；⒀建設(shè)單位委托我公司開展該項(xiàng)目可行性研究的委托書。第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)理由167。根據(jù)《廈門市城市總體規(guī)劃（2004—2020年）》和《廈門市同安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，廈門城市總體規(guī)劃以建設(shè)我國(guó)東南沿海中心城市為總體發(fā)展目標(biāo)，以建設(shè)海灣城市、港口風(fēng)景旅游城市為發(fā)展核心。今后廈門總體發(fā)展策略為“優(yōu)化本島，整合灣區(qū)，拓展同安和翔安東部”。 廈門建設(shè)未來的組團(tuán)式海灣型城市，海島與海灣組團(tuán)組合式空間布局結(jié)構(gòu)將是“一心兩環(huán)、一主四輔八片”。即以廈門島為中心城區(qū)，同安區(qū)是“四輔”的關(guān)鍵輔城之一。同安十一五規(guī)劃指出：同安不僅要建設(shè)工業(yè)基地、物流集散基地，更要建設(shè)和發(fā)展休閑旅游基地。同安發(fā)展歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源十分豐富。應(yīng)充分發(fā)揮豐富的旅游資源和良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，依托原有的旅游業(yè)基礎(chǔ)，抓住21世紀(jì)休閑旅游的發(fā)展機(jī)遇，大力發(fā)展休閑旅游業(yè)，把同安建設(shè)成為“廈門市重要的休閑旅游基地”。旅游業(yè)的發(fā)展應(yīng)把著力點(diǎn)放在服務(wù)于廈門城市和周邊城市居民休閑度假旅游的市場(chǎng)上面，開發(fā)休閑旅游產(chǎn)品，健全各種旅游設(shè)施。廈門蓮福投資有限公司正是把握住十一五規(guī)劃的良好契機(jī)，響應(yīng)廈門市和同安區(qū)建設(shè)休閑旅游基地的規(guī)劃要求，致力于發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，充分挖掘同安區(qū)的人文、自然優(yōu)勢(shì)，凸顯文化、生態(tài)等特色，建設(shè)一套高檔次的旅游酒店服務(wù)設(shè)施和休閑游樂項(xiàng)目。一、土地情況：豪生美廬大酒店項(xiàng)目用地于2005年9月掛牌取得，土地批準(zhǔn)使用期限自2007年8月至2047年8月，為期40年。土地用途為酒店，（即地上可建筑面積45290平方米以下）。該項(xiàng)目擁有一個(gè)近60畝的后花園，后花園用地于2007年3月租賃取得，租賃期限自2007年4月至2057年4月，共計(jì)50年。二、建設(shè)情況：豪生美廬大酒店分為兩期進(jìn)行建設(shè)，共有單棟別墅15套及聯(lián)排別墅68套，此83套別墅式酒店具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可分割轉(zhuǎn)讓；，計(jì)劃建設(shè)商務(wù)酒店。在完成酒店一期建設(shè)的同時(shí)，后花園還興建了休閑會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等作為酒店項(xiàng)目的相關(guān)配套，并投入巨資進(jìn)行景觀綠化建設(shè)，將后花園打造成為環(huán)境宜人、綠樹成蔭的極佳休閑場(chǎng)所。酒店一期工程及相關(guān)配套已完成投資7000萬元，市價(jià)初步估計(jì)在2億元以上。三、經(jīng)營(yíng)模式： 酒店建成后，將委托世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)美國(guó)豪生集團(tuán)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。豪生國(guó)際酒店集團(tuán)是一家擁有世界多家連鎖飯店網(wǎng)的酒店管理公司,已經(jīng)發(fā)展成為全美最佳專業(yè)從事3~5星級(jí)高檔酒店管理的品牌企業(yè)。豪生美廬大酒店定位于會(huì)議度假酒店，致力于打造廈門島外休閑獨(dú)家第一品牌度假村。167。豪生美廬度假村酒店項(xiàng)目位于同安竹壩華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，由廈門蓮福投資有限公司聯(lián)手世界500強(qiáng)企業(yè)豪生集團(tuán)合作開發(fā)。項(xiàng)目建成后將擁有別墅、公寓式酒店、客房等配套設(shè)施，全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修配套到位。酒店配套有SPA高級(jí)會(huì)所、多個(gè)高級(jí)會(huì)議中心、中西餐廳、精品超市、商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、高爾夫果嶺練習(xí)場(chǎng)以及4萬平米生態(tài)休閑果園。作為世界酒店第一品牌定位在中國(guó)的會(huì)議度假酒店，將給同安帶來世界級(jí)的高端客戶，提升同安的區(qū)域影響力。（1）該項(xiàng)目符合《廈門市城市總體規(guī)劃（2004—2020年）》和《廈門市同安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》要求。依據(jù)廈門市總體規(guī)劃，同安區(qū)做為廈門島中心城區(qū)的四大輔城之一，旅游休閑娛樂業(yè)是其規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)之一?！稄B門市同安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出，同安竹壩區(qū)域規(guī)劃為休閑旅游區(qū)。本項(xiàng)目就位于同安竹壩休閑旅游規(guī)劃區(qū)域，符合規(guī)劃的主要建設(shè)項(xiàng)目要求，對(duì)實(shí)現(xiàn)我市十一五規(guī)劃目標(biāo)起著積極而重要的促進(jìn)作用。⑵促進(jìn)竹壩南洋休閑旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)竹壩不僅自然生態(tài)環(huán)境較好，而且擁有一批具備東南亞特色的人文旅游資源。以旅游商品為例，即有果酒、果醋及聯(lián)合國(guó)難民署援建的竹壩華僑酒廠原產(chǎn)的、被法國(guó)調(diào)酒師稱之為“在中國(guó)喝到的最好的白酒”——竹壩米酒，以及香甜的糯米酒、桂圓酒等，形成了竹壩獨(dú)特的酒文化。竹壩還生產(chǎn)大楊桃等名優(yōu)蔬果，并有眾多充滿異國(guó)風(fēng)味的南洋菜和糕點(diǎn)可供游客品嘗。對(duì)于竹壩南洋休閑旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)，市、區(qū)兩級(jí)政府都十分重視。同安區(qū)人民政府于2004年11月29日召開常務(wù)會(huì)議，要求各相關(guān)部門積極配合，群策群力，按照“統(tǒng)一策劃、中心啟動(dòng)、分批建設(shè)、多樣開發(fā)”的原則，進(jìn)一點(diǎn)促進(jìn)竹壩南洋休閑旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)。因此，我公司建設(shè)“竹壩美廬度假村酒店”，是竹壩南洋休閑旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)的需要，對(duì)于促進(jìn)竹壩經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的意議。⑶滿足廈門市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要廈門城市發(fā)展的目標(biāo)是現(xiàn)代化港口風(fēng)景旅游城市。按照省委、省政府關(guān)于海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一部署，廈門將發(fā)揮龍頭作用，構(gòu)筑海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)重要中心城市。旅游業(yè)作為廈門現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)經(jīng)