【正文】 .天上人間商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ..目 錄第一章 總 論 5一、項(xiàng)目基本情況 5二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 10三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 12第二章 市場(chǎng)分析 13一、中小城市的商業(yè)現(xiàn)狀分析 13二、酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 14第三章 規(guī) 劃 方 案 23一、指導(dǎo)思想 23二、規(guī)劃方案 23第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 25一、項(xiàng)目選址 25二、建設(shè)條件 25三、自然條件對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響 28第五章 經(jīng)營銷售策劃 29一、經(jīng)營方針 29二、銷售策劃 29第六章 項(xiàng)目定位及規(guī)劃目標(biāo) 31一、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 31二、項(xiàng)目定位 32三、規(guī)劃目標(biāo) 32第七章 建設(shè)方案 34二、工程建設(shè)方案 39第八章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 46一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) 46二、基本技術(shù)參數(shù) 46三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 47四、結(jié)構(gòu)計(jì)算 49五、供配電設(shè)計(jì) 50六、防雷與接地 50七、可視對(duì)講系統(tǒng) 50八、有線電視系統(tǒng) 50九、電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 51十、綜合布線系統(tǒng) 51第九章 公用工程 52一、供水 52二、排水 53三、供電 53四、弱電系統(tǒng) 56五、空調(diào)與通風(fēng) 60第十章 環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生及節(jié)能 62一、環(huán)境保護(hù) 62二、安全衛(wèi)生 64三、節(jié)能 64第十一章 消 防 專 篇 66一、建筑消防設(shè)計(jì) 66二、給排水消防設(shè)計(jì) 66三、電氣消防設(shè)計(jì) 69第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 71一、建筑工期 71二、實(shí)施進(jìn)度安排 71第十三章 投資估算與資金籌措 72一、投資估算 72二、資金籌措 73第十四章 經(jīng)濟(jì)效益分析 74一、經(jīng)營收入 74二、銷售稅金及附加和所得稅 74三、總成本費(fèi)用 74四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 76第十五章 工程招標(biāo) 77一、發(fā)包方式 77二、招標(biāo)組織形式 77三、招標(biāo)方式 78四、本項(xiàng)目招標(biāo)形式和招標(biāo)內(nèi)容 79第十六章 結(jié)論與建議 81一、結(jié)論 81二、建議 81天上人間商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論一、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：天上人間商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目單位：某某置業(yè)有限公司法人代表： 建設(shè)性質(zhì)：新 建建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)4處。（1）***縣天上人間風(fēng)雅苑東區(qū)位于淮海南路與汴河路交匯處東南側(cè)。（2）北區(qū)位于淮海南路與廣場(chǎng)交匯處西北側(cè)。（3）南區(qū)位于淮海南路與廣場(chǎng)交匯處西南側(cè)。（4）某花園位于淮海北路與濉河路交匯處東北側(cè)。占地面積：本項(xiàng)目總占地面積61160平方米，其中***縣天上人間風(fēng)雅苑東區(qū)占地面積14280平方米，北區(qū)占地面積21600平方米，南區(qū)占地面積13800平方米，某花園商住區(qū)占地面積11480平方米。建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)商貿(mào)城建筑面積71232平方米。其中：東區(qū)商業(yè)建筑面積14994平方米、北區(qū)商業(yè)建筑面積29160平方米、南區(qū)商業(yè)建筑面積11580平方米，某花園商業(yè)建筑面積15480平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模表序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積（萬平方米）備注1東區(qū)旅游購物特色街14994具有濃郁民族特色、商業(yè)特點(diǎn)的街區(qū)。2南區(qū)文化商貿(mào)街11580具有濃郁歷史文化、商業(yè)特色的街區(qū)。3北區(qū)多元式商貿(mào)服務(wù)區(qū)29160商貿(mào)流通、超市集群、休閑旅游、金融服務(wù)、餐飲娛樂和教育產(chǎn)業(yè)。4某花園區(qū)配套酒店公寓區(qū)15480酒店式公寓，完善的配套服務(wù)和社區(qū)管理。總 計(jì)71232項(xiàng)目投資：項(xiàng)目總投資22866萬元。所需資金全部由項(xiàng)目單位自籌。項(xiàng)目編制依據(jù)：（1）國家及***省有關(guān)擴(kuò)內(nèi)需、保增長的政策措施；（2）***省加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見；（3）***市、***縣關(guān)于***一體化建設(shè)規(guī)劃；（4）***市、***縣總體規(guī)劃；（5）***縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃；（6）項(xiàng)目單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。編制原則：（1）依據(jù)《***市總體規(guī)劃》、《***縣總體規(guī)劃》，結(jié)合***縣的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際，以能充分體現(xiàn)項(xiàng)目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)”的原則。（2）博采全國各地房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的原則，點(diǎn)線面結(jié)合，參與構(gòu)筑***縣的城市基礎(chǔ)設(shè)施框架，創(chuàng)造城市的新形象，新面貌。（3）根據(jù)規(guī)劃要求，本著科學(xué)、實(shí)用的原則，充分考慮***縣城區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與縣城總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機(jī)結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)調(diào)發(fā)展。（4）合理有效使用土地資源。（5）堅(jiān)持軟件建設(shè)與硬件建設(shè)同步推進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。以服務(wù)為宗旨，重視管理隊(duì)伍建設(shè)，廣開科技信息渠道，體現(xiàn)高效實(shí)用的原則。重視人才培養(yǎng)和人才引進(jìn)，提高企業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)和整體水平。（6）以改革的精神，開放的姿態(tài)，求實(shí)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)的法規(guī)和管理規(guī)定，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率，增強(qiáng)企業(yè)的競爭活力。（二）項(xiàng)目建設(shè)背景***縣位于***省北部，是***市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里，人口106萬。***承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分。***環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級(jí)開發(fā)區(qū)——***經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在10平方公里建成區(qū)內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)“九通一平”，服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)完成。一個(gè)以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺(tái)已經(jīng)構(gòu)建?！耙粭l龍”服務(wù)制度、“一站式”審批制度、縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報(bào)監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。公路交通國道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下省會(huì)合肥、東進(jìn)海濱城市連云港只需2小時(shí)左右。距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅有50公里。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長江，直達(dá)上海港。***物華天寶，資源富饒。礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，已探明煤炭資源儲(chǔ)量達(dá)60億噸，鐵、銅、金礦9700萬噸。國家級(jí)特大型企業(yè)***礦業(yè)集團(tuán)公司、皖北煤電集團(tuán)公司18對(duì)礦井座落在***境內(nèi)，年產(chǎn)原煤3000多萬噸；縣屬煤礦年產(chǎn)原煤200萬噸以上。電力供應(yīng)充足，電力裝機(jī)容量達(dá)200萬千瓦，是華東地區(qū)重要的電力供應(yīng)基地。城市化水平不斷提高。按照相濉一體化發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)縣城區(qū)面積20平方公里，并架構(gòu)起50平方公里的縣城區(qū)框架。%，低于全省平均水平。隨著煤炭資源的大規(guī)模開發(fā)，一方面縣城在短期內(nèi)將新增大量的煤炭產(chǎn)業(yè)職工和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的職工，另一方面采煤沉陷區(qū)造成大量失去土地的農(nóng)村居民，需要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住并發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。加快城鎮(zhèn)建設(shè)勢(shì)在必行。農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為***農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。***縣可耕地面積220萬畝，種養(yǎng)業(yè)種類多、產(chǎn)量大，小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物常年產(chǎn)量穩(wěn)定在90萬噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量300萬頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量2200萬只以上。勞動(dòng)力資源豐富，目前全縣有剩余勞動(dòng)力1015萬人，是全省重要的勞務(wù)輸出基地，勞動(dòng)力成本較低，為發(fā)展勞動(dòng)密集型企業(yè)提供了人力資源保障。***厚積薄發(fā)，活力四射。在國家促進(jìn)“中部崛起”戰(zhàn)略實(shí)施帶動(dòng)下，***人民正以前所未有的生機(jī)和活力，大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，優(yōu)先發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，積極開展招商引資，全面推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。***省“861”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)工程，投資總額近300億元的臨渙煤焦化電項(xiàng)目，一期工程已經(jīng)投產(chǎn)。投資額120億元，年產(chǎn)甲醇170萬噸的南坪煤化工項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)。投資額100多億元的***煤電基地建設(shè)如火如荼，11對(duì)新建煤、鐵礦井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江蘇等地的客商紛紛前來洽談合作、投資興業(yè)，恩遠(yuǎn)鋁業(yè)、杭淮鋼構(gòu)、順發(fā)食品、魯王制粉、金沙紡織、巨成化工等一大批骨干企業(yè)快速發(fā)展，已逐漸形成了以煤化工及精細(xì)化工、機(jī)械制造及新型建材、針織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等具有特色的四大支柱產(chǎn)業(yè)。***，這顆鑲嵌在淮海大地上熠熠生輝的明珠，正以豐富的資源，巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景，受到國內(nèi)外有識(shí)人士的青睞。東部的區(qū)位、西部的成本，便利的交通、快捷的通訊，已經(jīng)使***成為***省實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略、對(duì)接膠東半島的橋頭堡。***定會(huì)成為眾多商家投資的寶地，創(chuàng)業(yè)的樂園。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)工程是***縣實(shí)施科教興縣、開放帶動(dòng)、全面創(chuàng)新、可持續(xù)發(fā)展和城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要途徑之一，對(duì)體育健身、休閑旅游、文化教育、商貿(mào)、高新技術(shù)等方面發(fā)展起到重要作用，也是將***發(fā)展成為現(xiàn)代化工業(yè)、商貿(mào)、旅游城市必須的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。從***縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，要依托城市，立足國內(nèi)，面向世界，外引內(nèi)聯(lián)，綜合開發(fā)，全面開放，運(yùn)用社會(huì)主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，積極參與國際競爭加速與國際接軌進(jìn)程，推動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，必須加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，才能夠體現(xiàn)和發(fā)揮***縣獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，在吸引外資、對(duì)外貿(mào)易科教興縣等方面發(fā)揮基地和窗口作用。本項(xiàng)目的建設(shè)是實(shí)施***縣加快城鎮(zhèn)化發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要舉措。***縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，以外向型經(jīng)濟(jì)為主體。根據(jù)《***省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)的意見》，運(yùn)用社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，充分利用優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和爭取“三大”（大科研所、大學(xué)、大型企業(yè)）和民營科技實(shí)體進(jìn)入縣境，堅(jiān)持發(fā)展工業(yè)性項(xiàng)目為主、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主、外向型經(jīng)濟(jì)為主的“三為主”經(jīng)濟(jì)方針，協(xié)調(diào)發(fā)展商貿(mào)、科技、文化、教育等第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)于***的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，增強(qiáng)中心城鎮(zhèn)的凝聚力和輻射力，具有重要意義。因此，集中必要的財(cái)力和物力，加快***縣城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，才能吸引外商投資，即栽好梧桐樹，引來金鳳凰。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總占地面積61160平方米總建筑面積71232平方米項(xiàng)目總投資22866萬元綠化率不低于30%地震烈度設(shè)防7度第二章 市場(chǎng)分析一、中小城市的商業(yè)現(xiàn)狀分析％。它們構(gòu)成全國商品流通網(wǎng)絡(luò)的結(jié)點(diǎn)，縱橫交錯(cuò)、內(nèi)外銜接、上下溝通，是中國商業(yè)的基穿工業(yè)品從這里中轉(zhuǎn)或直接流向廣大農(nóng)村，擴(kuò)散到全國，農(nóng)產(chǎn)品在這里集聚，保持大城市、工業(yè)原料的需要，它是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的中心，直接關(guān)系到80％左右城市人口的生活質(zhì)量和生活方式；作為商品流通的中間環(huán)節(jié)和樞紐，又成為國家調(diào)節(jié)和監(jiān)控市場(chǎng)的中心。 中小型商業(yè)企業(yè)是中國商業(yè)的基礎(chǔ)和生力軍。全國100人以下的零售單位，占整個(gè)企業(yè)數(shù)的98．7％，從業(yè)人數(shù)占70．3％，提供了81．8％的社會(huì)消費(fèi)零售額。它們點(diǎn)多面廣，最貼近生活、貼近城鄉(xiāng)廣大消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)多功能、多方位服務(wù)，成為零售業(yè)的主體，對(duì)發(fā)展我國零售市場(chǎng)有不可替代的作用。綜上所述，***縣天上人間風(fēng)雅苑及某花園商貿(mào)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)將極大改善***縣的流通服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，提高公共基礎(chǔ)設(shè)施水平，使當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷纳钯|(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量得到進(jìn)一步改善，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益，因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。二、酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析中國酒店業(yè)現(xiàn)狀我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關(guān)，%左右，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深入，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、乃至廣州的亞運(yùn)會(huì)大型活動(dòng)的成功舉辦、2020年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動(dòng)向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會(huì)議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個(gè)不斷滿足市場(chǎng)多樣化需求的過程；（2）酒店集團(tuán)化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場(chǎng)目前，我國酒店集團(tuán)已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開始興起，國際酒店集團(tuán)從高端市場(chǎng)向中低客源市場(chǎng)推進(jìn)，國內(nèi)市場(chǎng)國際化步伐正在加快；（3）酒店個(gè)性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對(duì)技術(shù)溫度，光線的自動(dòng)調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機(jī)能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進(jìn)步；綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時(shí)尚。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，21世紀(jì)酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)也離不開這個(gè)方向。順應(yīng)這種趨勢(shì)、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動(dòng)中國酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時(shí)代，將是國內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。***酒店消費(fèi)者研究消費(fèi)者對(duì)商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，就***范圍來說，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利：就酒店位置來說，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如主干公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動(dòng)；商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會(huì)議甚至遠(yuǎn)程會(huì)議種種需求等；完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費(fèi)者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美體、球類等等；商務(wù)酒店對(duì)價(jià)格因素很