【正文】 物流中心建設(shè)工程一、總 論(一)項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：物流中心建設(shè)工程承辦單位概況(1)單位名稱： (2)項(xiàng)目責(zé)任人： (3)單位概況：項(xiàng)目單位長期開展物流配送服務(wù)，初創(chuàng)時期的服務(wù)范圍相對較小，主要是為項(xiàng)目單位生產(chǎn)經(jīng)營的物流配送服務(wù)，經(jīng)過多年的實(shí)踐,從小做起，不斷發(fā)展壯大，逐步向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化的物流配送服務(wù)發(fā)展。項(xiàng)目單位通過積累資產(chǎn)，學(xué)習(xí)和總結(jié)物流業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在資產(chǎn)總額達(dá)到8140萬元，%，凈資產(chǎn)10730萬元，土地所有權(quán)190余畝，職工總數(shù)為310人。為進(jìn)一步提升物流配送的服務(wù)水平，項(xiàng)目單位于2008年3月組建濉溪縣玉龍物流配送服務(wù)中心，并按照現(xiàn)代企業(yè)制度和《公司法》的要求，規(guī)范化運(yùn)作，玉龍物流配送服務(wù)中心作為獨(dú)立法人的公司，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營，單獨(dú)核算，自負(fù)盈虧。2008年底，濉溪縣玉龍物流有限責(zé)任公司經(jīng)濉溪縣工商局注冊成立，玉龍物流有限公司選址在省級開發(fā)區(qū)——濉溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)內(nèi)，占地面積29729平方米，約45畝。在現(xiàn)有物流配送服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造和擴(kuò)建。目前，濉溪縣玉龍物流有限公司已完成資產(chǎn)分割，土地權(quán)屬確認(rèn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境評價、建設(shè)資金的籌集等前期工作，具備開工建設(shè)的條件。根據(jù)淮北市三產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，濉溪縣積極規(guī)劃建設(shè)全縣物流配送中心，按照縣委、縣政府的統(tǒng)一部署，濉溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)積極規(guī)劃籌建物流園區(qū)，堅(jiān)持“以信為本，以德招商，以誠待人，以和為貴”的理念。誠招天下商，以優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，贏得有識之士的信任，吸引有氣魄的民營企業(yè)家落戶濉溪，投資創(chuàng)業(yè)，大展宏圖，發(fā)展物流配送三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，提升濉溪縣三產(chǎn)服務(wù)業(yè)整體水平，充分發(fā)揮濉溪縣的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益。項(xiàng)目單位擬選址在開發(fā)區(qū)改擴(kuò)建物流配送中心，強(qiáng)化物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)?？尚行匝芯繄蟾娴木幹埔罁?jù)(1)項(xiàng)目單位編制可行性研究報告的委托書(2)省委省政府謀劃服務(wù)業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)大內(nèi)需工作意見(3)《商務(wù)部農(nóng)業(yè)部國家稅務(wù)總局國家標(biāo)準(zhǔn)委關(guān)于開展農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場標(biāo)準(zhǔn)化工作的通知》(商建發(fā)[2005]30號)(4)《安徽省實(shí)施重大項(xiàng)目“861”行動計(jì)劃》(5)《安徽省關(guān)于加快發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的決定》(6)《濉溪縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》(7)《淮北市物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》(8)《淮北市人民政府關(guān)于開展農(nóng)村商品流通改革和市場建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》(淮政[2006]7號)(9)項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)資料項(xiàng)目背景近年來，濉溪縣委、縣政府在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級總體思路的指引下，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，著力抓好以工業(yè)強(qiáng)縣為核心的各項(xiàng)事業(yè)，積極推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型化和新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；h域經(jīng)濟(jì)正以前所未有的速度向前發(fā)展。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步深化，縣級主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢已經(jīng)凸顯，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。而主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求。當(dāng)前，加快物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已成為服務(wù)工業(yè)強(qiáng)縣、產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展的一個重要舉措。(1)發(fā)展現(xiàn)代物流是經(jīng)濟(jì)發(fā)展對流通產(chǎn)業(yè)的必然要求物流是指物質(zhì)資料從供給者向需要者的物理性流動，是創(chuàng)造時間性、場所性價值的經(jīng)濟(jì)活動。它是生產(chǎn)領(lǐng)域的延伸，也是流通領(lǐng)域的起始。而現(xiàn)代物流是指原材料、半成品從起點(diǎn)至終點(diǎn)及相關(guān)信息有效流動的過程。它將運(yùn)輸、倉儲、裝卸、加工、包裝、整理、配送、信息處理等流通服務(wù)的環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，為用戶提供多功能、一體化的綜合服務(wù)。近年來，物流產(chǎn)業(yè)熱潮持續(xù)升溫，物流服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭相當(dāng)迅猛，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用受到前所未有的關(guān)注，人們越來越認(rèn)識到現(xiàn)代物流的發(fā)展是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益增長的“加速器”。物流產(chǎn)業(yè)作為提高市場競爭力的關(guān)鍵因素和影響眾多領(lǐng)域發(fā)展的巨大潛在市場，逐步受到人們的重視。發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。就淮北市的經(jīng)濟(jì)狀況來看，近年來全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在發(fā)展過程中調(diào)整優(yōu)化升級，國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速增長。2007年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到251億元，比上年增長12．1％，社會商品零售總額達(dá)到74．9億元。在工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活水平快速提高的同時，商品流通總量迅速擴(kuò)大，全市社會、經(jīng)濟(jì)、文化、人民生活等各方面的基礎(chǔ)建設(shè)也取得了重大進(jìn)展，全面建設(shè)小康社會正步入快車道，今后各方面的持續(xù)發(fā)展都需要與之相適應(yīng)的現(xiàn)代物流體系作支撐。(2)濉溪縣物流服務(wù)業(yè)近年取得了較大的發(fā)展，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要相比，仍顯得相對滯后改革開放以來，濉溪縣國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速的增長態(tài)勢，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，在工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活水平快速提高的同時，商品流通總量迅速擴(kuò)大，交通運(yùn)輸、倉儲、郵電通訊等各方面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了重大進(jìn)展，特別是高速公路從無到有，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭相當(dāng)迅猛，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用受到前所未有的關(guān)注，人們越來越認(rèn)識到物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益增長的“加速器”。各種類型的企業(yè)紛紛提出物流配送服務(wù)的需求，從事第三方物流的專業(yè)物流公司、物流中心也有新的進(jìn)展。但是，與蓬勃發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相比，物流產(chǎn)業(yè)顯得滯后，尚未形成足以支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步深化的現(xiàn)代物流體系。 (二)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概述本項(xiàng)目擬投資5000萬元人民幣，在濉溪縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地45畝(29729平方米)，建設(shè)以物資匯集、運(yùn)輸、倉儲、加工、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代物流配送中心。為濉溪縣發(fā)展現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)和商貿(mào)產(chǎn)業(yè)打造物流平臺，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，節(jié)約流通費(fèi)用，提高現(xiàn)代流通業(yè)水平和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，振興濉溪經(jīng)濟(jì)，加快三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并逐步形成縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理”的要求，全面提升物流配送中心的整體競爭力。引進(jìn)現(xiàn)代物流理念，實(shí)現(xiàn)向“智能化、信息化”的轉(zhuǎn)變。 物流配送中心將同各大區(qū)域物流中心建立網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)，在充分利用電子信息技術(shù)的基礎(chǔ)上，通過先進(jìn)的信息處理和傳輸系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)倉庫管理、堆場管理、集貨、分揀、加工、配送、發(fā)運(yùn)、訂載處理的網(wǎng)絡(luò)化、自動化和智能化。使客戶的訂貨、庫存管理、運(yùn)輸、流通實(shí)現(xiàn)一體化。同時客戶還可以方便地使用信息技術(shù)同物流中心進(jìn)行交流與協(xié)作，并可以即時得知相關(guān)貨物的啟運(yùn)、到達(dá)時間、在途狀況、儲存、運(yùn)輸準(zhǔn)備等情況，從而能更有效地進(jìn)行物流渠道中的商流、資金流、信息流管理，最大限度地做到信息共享，使商品安全快速準(zhǔn)確地到達(dá)目的地。選址方案項(xiàng)目選址在濉溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，隨著濉溪開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，未來35年，該宗土地將規(guī)劃建設(shè)成為商貿(mào)服務(wù)園區(qū)。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：(1)建設(shè)占地：29729萬平方米(約45畝)(2)建筑面積：(3)建設(shè)規(guī)模：平均每天物流作業(yè)量1000噸(每年30萬噸)主要建設(shè)條件(1)場地條件濉溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是縣城區(qū)的組成部分，位于安徽省的北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處。屬典型的暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候。氣候溫和、日照充足、四季分明，℃。是我國重要的煤炭、電力能源基地和優(yōu)質(zhì)糧、棉、畜禽、水產(chǎn)品基地。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于相山區(qū)與烈山區(qū)、濉溪縣的交界處，交通便利，千里平原，地勢開闊，交通基礎(chǔ)條件好。(2)交通狀況濉溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，鐵路、公路、水路、航空四位一體。有火車站、鐵路編組站、汽車站和內(nèi)河水運(yùn)碼頭。鐵路符夾線橫穿境內(nèi)，東連京滬線，北接隴海線，西入京九線。公路四通八達(dá)，105國道、202省道穿境而過，距離京臺高速公路和連霍高速公路出入口僅4公里和9公里，距離正在施工建設(shè)的鹽（城）許（昌）高速公路百善出入口13公里。徐州觀音機(jī)場距淮北市僅50公里。水運(yùn)距連云港國際碼頭僅200多公里。(3)產(chǎn)業(yè)政策濉溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)全方位開放投資領(lǐng)域，允許投資者充分利用當(dāng)?shù)氐牡乩?、土地、能源?yōu)勢興辦支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，加快推進(jìn)新型商業(yè)的對外開放。允許外商投資舉辦中外合作、合資物流企業(yè)，以加快發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)。積極推進(jìn)聯(lián)鎖經(jīng)營、物流配送等新型業(yè)態(tài)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。凡落戶開發(fā)區(qū)的企業(yè)全部享受省級開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠。(4）優(yōu)惠政策①土地優(yōu)惠政策：對入駐濉溪縣的企業(yè)，享受開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的同等優(yōu)惠，土地有償使用費(fèi)．除中央收取的30％外，縣政府應(yīng)收部分予以免收。對一次性支付出讓金有困難的項(xiàng)目，可以在依法、規(guī)范、尊重農(nóng)民意愿的前提下，采取土地租賃、農(nóng)民集體土地作價入股等方式使用土地。②稅收優(yōu)惠政策：經(jīng)營期10年以上的，從開始獲利年度起享受“二免三減半”，后三年減征15％。對外商投資企業(yè)，一律免收地方所得稅。③行政事業(yè)收費(fèi)優(yōu)惠政策：建設(shè)期和投產(chǎn)前三年，地方收入部分全部免繳。省繳部分按最低限度收取。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(1)項(xiàng)目建設(shè)投入資金總額：5000萬元(2)滿負(fù)荷年?duì)I業(yè)收入：9220萬元(3)(4)年均利潤額：(5)投資利潤率：％(6)財務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)：％(7)財務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)： ic=20％(8)投資回收期(稅后)：(含建設(shè)期)(9)盈虧平衡點(diǎn)：％(滿負(fù)荷年)二、市場預(yù)測(一)農(nóng)產(chǎn)品物流市場概述物流是指為了滿足用戶需求，實(shí)現(xiàn)商品物質(zhì)實(shí)體及相關(guān)信息從生產(chǎn)者到消費(fèi)者之間的物理性經(jīng)濟(jì)活動。具體地說，它包括商品生產(chǎn)、收購、運(yùn)輸、儲存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、配送、流通加工、分銷、信息活動等一系列環(huán)節(jié)，并且在這一過程中實(shí)