【正文】 目 錄第一章 總論 1 1 1 3 3 3 3 4第二章 項目提出背景及必要性 5 5 6第三章 項目選址分析 10**縣區(qū)位優(yōu)勢 10 11 13 13 14 16第四章 項目建設(shè)方案 18 建設(shè)規(guī)劃原則 18 18 1專業(yè)化設(shè)計 20 21 22 24 24第五章 建設(shè)內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟指標 26 26 27第六章 公用工程 2排水 2通信及安防系統(tǒng) 31 32 32第七章 節(jié)能節(jié)水 34 34 34 35第八章 環(huán)境影響分析 36 36 36第九章 物業(yè)管理及服務(wù) 41 41 41第十章 實施進度安排 42第十一章 投資估算 43 43 46 46第十二章 財務(wù)評價 47 47 48 48 49第十三章 不確定性分析 50 50 51第十四章 結(jié)論與建議 53 53 54附表：項目投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 利潤與利潤分配表 建設(shè)投資估算表 營業(yè)收入及稅金估算表 總成本費用估算表借款還本付息計劃表項目總投資使用計劃與資金籌措表工程費用投資概算表投資估算表55第一章 總論：**縣****舊城改造還建房項目：新建：**縣****：**縣**********有限公司：對**縣****老城區(qū)進行拆遷改造；征用商住建設(shè)用地20畝新建還建房；對****地塊拆遷改造后的35畝土地進行出讓。本項目建成后將極大地改善老城區(qū)的居民環(huán)境，使**城區(qū)建設(shè)格局更加科學(xué)、經(jīng)濟，推進“兩型社會”建設(shè)；能充分發(fā)揮鳳山城區(qū)交通區(qū)位及自然山水資源優(yōu)勢，拉開城鎮(zhèn)發(fā)展骨架，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，有利于大力培育服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)城區(qū)的跨越式發(fā)展，打造**山川園林的新形象，建設(shè)“社會主義新農(nóng)村”。**縣**********有限公司成立于2006年3月，是**縣人民政府按照《中華人民共和國公司法》和現(xiàn)代企業(yè)制度要求以羅政發(fā)[2006]7號文件批準成立的國有獨資公司，直屬縣政府領(lǐng)導(dǎo)。公司性質(zhì)為有限責任公司，注冊地址為**縣**鎮(zhèn)民建街，注冊資本1億元。公司主要經(jīng)營范圍為土地收購儲備、開發(fā)經(jīng)營；市政基礎(chǔ)設(shè)施的投資開發(fā)、建設(shè)營運；社會公共資源的冠名和廣告發(fā)布；城市公交路線及出租車的經(jīng)營權(quán)、停車收費權(quán)等經(jīng)營權(quán)的特許經(jīng)營；縣域企業(yè)（產(chǎn)業(yè)）項目的融資、投資、委托貸款；縣屬國有資產(chǎn)的經(jīng)營管理；投資咨詢服務(wù)等。公司按現(xiàn)代化企業(yè)管理體制，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制。公司內(nèi)設(shè)綜合辦公室、計劃財務(wù)部、資產(chǎn)經(jīng)營部（含國有土地儲備中心）、項目管理部等職能部門。在管理機制上，公司以利用銀行政策性貸款和商業(yè)性融資為綜合平臺，用經(jīng)營城市的理念，運用市場經(jīng)濟手段，實現(xiàn)城市資產(chǎn)作為公共資產(chǎn)到可經(jīng)營資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變；城市建設(shè)作為市政公用事業(yè)到資本經(jīng)營的轉(zhuǎn)變；城市政府作為城市資產(chǎn)所有者到經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變。把市場經(jīng)濟意識和經(jīng)營城市的意識滲透到城市建設(shè)和項目建設(shè)之中以及政府決策實施的所有行為中，充分發(fā)揮土地資源在城市建設(shè)過程中的作用，不斷拓寬城市建設(shè)投、融資渠道，促使土地資源向土地資本轉(zhuǎn)化，以地生財，努力實現(xiàn)收益最大化，從而優(yōu)化和提升城市功能，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益設(shè)施建設(shè)。進一步充分發(fā)揮政府資源的有效潛力，積累城市建設(shè)發(fā)展資金，保障國有資產(chǎn)的安全和增值，維護國有資產(chǎn)權(quán)益。對公益性城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資和建設(shè)實施管理，對非公益性城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目實行“有償投入、有償使用、有償服務(wù)”，確保資金投入的安全和增值，從而實現(xiàn)了公司良性循環(huán)的經(jīng)營模式，進一步促進了城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版**縣**********有限公司提供的各類資料。改善老城區(qū)人居環(huán)境，推進兩型社會建設(shè)；科學(xué)規(guī)劃，精心打造配套設(shè)施，推進老城區(qū)城鎮(zhèn)化進程，建設(shè)社會主義新農(nóng)村；顯示城市景觀特色，使人民群眾得實惠，催進和諧社會的發(fā)展。征用商住建設(shè)用地20畝，拆除****及新征用的原****處舊建筑，㎡。（1）征用商住建設(shè)用地20畝；（2）拆除****及新征用的原****處舊建筑共35300平方米；（3）于****原****㎡；（4）建設(shè)拆遷還建房小區(qū)道路、綠化等室外工程；（5）建設(shè)拆遷還建房小區(qū)室外供電、給排水、消防、弱電及智能化系統(tǒng)等其他工程。主要經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表項 目單 位指 標 1 總投資萬元6, 拆遷及建設(shè)投資萬元6, 建設(shè)期利息萬元 2 土地銷售單價萬元/畝 3 收入總額萬元17, 4總成本費用總額萬元10,5 利潤總額萬元3,6盈利能力指標　 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 1, 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 財務(wù)內(nèi)部收益（稅前）%% 財務(wù)內(nèi)部收益（稅后）%% 投資回收期(動態(tài))年 7 清償能力指標　 借款償還期年 第二章 項目提出背景及必要性，建設(shè)社會主義新農(nóng)村根據(jù)黨的十七大報告，我國到2020年實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會，再繼續(xù)奮斗幾十年，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。要實現(xiàn)這兩大階段性目標，必須穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化，扎實建設(shè)新農(nóng)村，雙輪驅(qū)動，協(xié)調(diào)前進。**縣目前大力實施“破繭化蝶”舊城變新貌。近年來一些農(nóng)民在政府引導(dǎo)下，自愿拆除舊房，到規(guī)劃的新社區(qū)建房，村莊集中、人口集聚，形成了一批按城鎮(zhèn)模式管理的新社區(qū)，實際就是小城鎮(zhèn)。以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和新型農(nóng)村住宅社區(qū)為載體，著力推進城鄉(xiāng)“發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、勞動就業(yè)、社會管理”六個一體化，加快人口和產(chǎn)業(yè)集聚，逐步實現(xiàn)“居住環(huán)境、公共服務(wù)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、消費方式”四個城鎮(zhèn)化，一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，有效解決了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民就業(yè)問題，推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)。，改善人居環(huán)境，建設(shè)兩型社會**縣****擬改造地塊現(xiàn)狀： 城市的快速發(fā)展，使得城市面積不斷膨脹，居民對住宅房大量擅自的翻建、新建和擴建，以及長期的無序開發(fā)建設(shè)和混亂管理導(dǎo)致了****舊城的諸多癥結(jié)，在對其一期拆遷的250戶居民的問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)以下問題： 戶均住房面積小，居民生活質(zhì)量差； 公共設(shè)施缺乏，社區(qū)居民業(yè)余生活單調(diào)； 用地無規(guī)劃，建筑密度高，基本無綠化；道路系統(tǒng)狹窄，交通擁堵；舊房年久失修，安全隱患大；****道路混亂現(xiàn)象突出，環(huán)境質(zhì)量日益惡化，要從根本上解決這些問題．全面整治改造才是唯一出路。 鑒于****現(xiàn)階段狀況和未來發(fā)展趨勢，本項目通過對其拆遷安置房建設(shè)，以“人民城市人民建，建好城市為人民”為目標，提高鳳山城區(qū)居民的生活質(zhì)量，增強鳳山城區(qū)的發(fā)展活力，美化城區(qū)的自然環(huán)境，將****規(guī)劃為地方特色突出、人文氣息濃厚、文化底蘊高、發(fā)展前景好、為后人造福的典范區(qū)域，從而提升**縣城市形象，為**經(jīng)濟社會發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，也為**縣在繁華地段儲備土地資源約35畝。當前，**經(jīng)濟正處于快速發(fā)展時期，隨著**縣及周邊交通運輸業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，進而推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為**縣的經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了前所未有的機遇。根據(jù)**縣經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，本次對**縣****舊城改造還建房項目將緊緊抓住這一歷史機遇，不失時機地推進城市化建設(shè)，加快實施舊城改造，竭盡全力打造“舊城新貌”的**縣，提高城市競爭力，加速產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚。舊城改造不是局部性問題，絕不是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是使其從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，使舊城機能得以完善，強調(diào)中心區(qū)的綜合功能，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，實現(xiàn)真正意義上社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。通過前幾年的開發(fā)建設(shè)，**縣城市框架迅速拉開，城市的集聚功能逐漸增強，城市活力日益旺盛，“小縣大城”的雛形逐步顯現(xiàn)。在這個背景下，舊街區(qū)、城中村面貌顯得很不協(xié)調(diào)，實施舊城改造是改革這一狀況提高城市品位的有效途徑。、提高當?shù)叵聧徛毠ぜ暗捅羯钏剑龠M社會主義新農(nóng)村建設(shè)**縣舊城區(qū)許多房屋為低層的磚混結(jié)構(gòu)建筑，大多為八十年代以前建造，規(guī)劃標準較低，間距小，巷道狹窄，居住環(huán)境擁擠破亂，公共配套設(shè)施嚴重不足，還存在私搭亂建、消防安全隱患等難以解決的問題，更談不上物業(yè)管理等綜合服務(wù)，與多處現(xiàn)代化住宅小區(qū)相比，生活水平、生活環(huán)境差距很大。因此，許多居民希望通過舊城改造，改變落后的生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量和品位。另外，本次舊城改造還建房項目中下崗職工及低保戶占大多數(shù)，因此本次拆遷安置房建設(shè)在一定程度上改善了當?shù)叵聧徛毠ぜ暗捅舻木幼…h(huán)境，使當?shù)叵聧徛毠ぜ暗捅糇∮兴樱捕鴺窐I(yè)，促進社會主義新農(nóng)村的建設(shè)。，建設(shè)和諧社會舊城改造不僅涉及到城市的發(fā)展方向，也涉及到居民的利益。在本次對**縣****的全面改造舊中，把和諧統(tǒng)一貫穿于舊城改造之始終，為構(gòu)建和諧社會作貢獻。一是認真處理拆遷安置問題。拆遷安置是舊城改造中的一個突出問題。對此，本項目中從構(gòu)建和諧社會的高度出發(fā)，高度重視群眾利益的保護，不論是房屋置換還是現(xiàn)金補償，不論是異地安置還是遷入新的居民點或社區(qū)，都尊重群眾，多為群眾就業(yè)、居住著想，切實解決群眾困難。對拆除的250戶老居戶，實現(xiàn)全部集中外遷至新的規(guī)劃居民點，既實現(xiàn)了外遷騰地，又很好地改善了還建居民的居住條件，政府、居民、社會都滿意。二是加強規(guī)劃、建設(shè)和管理。一個城市的品位不僅是規(guī)范建立出來的，更是科學(xué)管理出來的；一個城市的靈魂不是天生的，而是鑄造出來的。本次在舊城更新改造中，加強了規(guī)劃、建設(shè)、管理的行為規(guī)范，減少了開發(fā)建設(shè)活動的盲目性和投機性，做到?jīng)Q策科學(xué)化，從而減少了舊城改造的政府投資，使舊城改造更新健康發(fā)展。目前，我國中部地區(qū)已規(guī)劃成為承接發(fā)達國家和我國東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。武漢“8+1”城市圈獲批為“兩