【正文】 華菱總部基地物業(yè)管理實施方案作者：日期：華菱總部基地物業(yè)管理實施方案制作時間: 2010年8月30日目 錄第一章 概述一、項目基本情況二、服務(wù)范圍三、制訂的基本原則①分階段設(shè)計的原則；②分區(qū)域管理的原則；③高標(biāo)準(zhǔn)的原則；④統(tǒng)一管理的原則；⑤定員對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則第二章 項目前期管理（辦公區(qū)、生活區(qū)）一、前期介入二、開荒清潔三、項目接管及入伙入住第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段）一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)四、 公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)五、 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)六、 會務(wù)管理服務(wù)七、 人員編制及人員素質(zhì)要求第四章 生活區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段）一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 五、 人員編制及人員素質(zhì)要求 第五章 應(yīng)急管理 一、 群訪事件的應(yīng)急處理二、 公共衛(wèi)生事件應(yīng)急處理三、 停電應(yīng)急處理四、 停水應(yīng)急處理五、 災(zāi)害及惡劣天氣時的應(yīng)急處理六、 電梯故障應(yīng)急處理七、 消防火災(zāi)應(yīng)急事件處理 八、 失竊應(yīng)急處理第六章 其他服務(wù) 一、 便民服務(wù)（特約服務(wù)）二、 社區(qū)文化三、 窗口、會所管理的管理四、 租賃服務(wù)第七章 幾點建議第一章 概 述第一節(jié) 項目基本情況一、項目基本情況華菱總部基地位于省政府西側(cè)湘府路與新聯(lián)路交匯處。，%；㎡，㎡；總建筑面積113552㎡。由辦公區(qū)（寫字樓6層，辦公樓12層，商務(wù)樓18層）、生活區(qū)（7棟16層高層，230套）住宅和新聯(lián)路臨街商鋪組成。規(guī)劃停車位644個（其中辦公區(qū)229個，生活區(qū)362個，地面53個）。建筑面積①㎡，230戶；商鋪、會所使用面積10727㎡，其中會所納入1908㎡按地面的面積分?jǐn)偟睫k公區(qū)和生活區(qū)；商鋪面積8819㎡納入生活區(qū)。②辦公區(qū)面積合計37406㎡：㎡,㎡,㎡，㎡。③㎡：㎡，㎡)。④㎡。設(shè)備設(shè)施① 電梯共25臺：住宅部分14臺（18站）；商務(wù)樓5臺（3臺8站，2臺20站），寫字樓2臺（8站），辦公樓4臺（14站）。② 10KV高壓配電室，采用雙回路供電。下設(shè)3個變電所、1臺400KW的柴油發(fā)電機(jī)組和2臺160KW戰(zhàn)時柴油發(fā)電機(jī)組，每個變電所均設(shè)置2臺630KVA的變壓器（SC11630kVA）。③ 辦公樓地下室一層設(shè)置200立方的生活水箱，生活水泵4臺（為恒壓變頻給水設(shè)備）。④ 消防水池：生活區(qū)B3棟和辦公區(qū)商務(wù)樓屋頂各設(shè)18 m3屋頂消防水池，地下消防水池864m3。⑤ 辦公區(qū)化糞池3個，生活區(qū)化糞池6個。積水井排污泵37臺。⑥ 消防設(shè)備：（1）、 辦公區(qū)消防栓165只，消防箱165只，滅火器161只，編址點型光電感煙探測器1297個，編址點型差定溫感溫探測器198個，非編址點型差定溫感溫探測器623個，噴淋頭4059個。（2）、生活區(qū)消防栓42只，消防箱42只，滅火器42，編址點型光電感煙探測器49個，編址點型差定溫感溫探測器27個，非編址點型差定溫感溫探測器782個，噴淋頭1836個。室內(nèi)室外消防主泵共4臺、室內(nèi)室外消防主泵穩(wěn)壓泵共4臺、噴淋泵2臺、噴淋泵穩(wěn)壓泵2臺。⑦ 弱電系統(tǒng)：機(jī)房工程、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與安全、綜合布線、多功能會議、安全防范（其中監(jiān)控攝像頭245個)、一卡通、可視對講、背景音樂與廣播、大屏幕電子顯示、一體化集中監(jiān)控管理系統(tǒng)。⑧ 辦公樓會議室：12樓董事長會議室、11樓集團(tuán)會議室、4樓階梯會議室、4樓多功能會議室、3樓視頻會議室，另外還有14個小會議室。⑨ 供暖熱水空調(diào)系統(tǒng): 開利19XR5555457DHS離心機(jī)1臺、開利30HXC350B螺桿機(jī)1臺、富一士特BOV2000真空熱水鍋爐1臺、富一士特BOV1300真空熱水鍋爐2臺，還有4臺冷卻泵和4臺冷凍泵，4臺冷卻塔置于辦公樓頂樓，空調(diào)熱水泵3臺，采暖循環(huán)泵3臺，熱水循環(huán)泵2臺。二、物業(yè)管理服務(wù)范圍1. 綜合管理服務(wù)；2. 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)；3. 公共場所和管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生； 4. 安全、保衛(wèi)服務(wù)；5. 會務(wù)服務(wù)；6. 其它服務(wù)第二節(jié) 制定物業(yè)管理實施方案的基本原則分階段設(shè)計的原則：按項目進(jìn)度，分為前期管理與正常管理兩個階段，分別設(shè)計服務(wù)內(nèi)容、要求及人員編制。分區(qū)域管理的原則：根據(jù)辦公區(qū)和生活區(qū)不同需求，分別制定物業(yè)管理方案。高標(biāo)準(zhǔn)的原則：辦公區(qū)按“國優(yōu)”管理標(biāo)準(zhǔn)、生活區(qū)按一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；基地兩年內(nèi)達(dá)到“省優(yōu)”，三年內(nèi)達(dá)到“國優(yōu)”。統(tǒng)一管理的原則：①中心花園、配電、供水、熱水供應(yīng)由辦公區(qū)管理；②生活區(qū)人員素質(zhì)、管理水平、服務(wù)效果同辦公區(qū)同質(zhì)化；配置對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則：服務(wù)范圍與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配備相對應(yīng)的原則第二章 項目前期管理（含辦公區(qū)和生活區(qū)）第一節(jié) 前期介入 時間跨度：從物業(yè)進(jìn)場到整體正式移交。 前期介入內(nèi)容 序號階段內(nèi)容要求1園林施工1. 了解綠化品種、分布及土質(zhì)情況，種植時土壤處理情況；2. 防止建筑垃圾直接回填；3. 綠化取水點設(shè)置建議；4. 對園林施工順序及成品保護(hù)提出意見；1. 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，督促供應(yīng)商進(jìn)行整改，并以周報的形式書面抄送指定部門；2. 選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員地進(jìn)行前期介入；3. 跟進(jìn)過程中，提出書面的優(yōu)化意見；4. 將工程技術(shù)人員分成四個小組參與設(shè)施的調(diào)試，分別參與供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、安防一體化監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實際情況，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。施工管理1. 建立監(jiān)督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進(jìn)行統(tǒng)計；2. 熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄；3. 對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；4. 了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況；5. 對影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運行的問題，及時書面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理2設(shè)備安裝調(diào)試 對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等； 出席有關(guān)工程的會議，參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案； 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報業(yè)主方。3竣工驗收及接管驗收 安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗收，并對驗收問題進(jìn)行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實情況檢查； 從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益； 對接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對存在的問題加以解決，直到完全合格； 做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗收問題的整改跟進(jìn)與反饋。 人員配置及素質(zhì)要求：項目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場，根據(jù)項目進(jìn)度派35名專業(yè)人員。電梯技工： 人員數(shù)量：1人 介入時間：電梯安裝至設(shè)備移交① 電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷；② 有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗；③ 了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯）空調(diào)技工：人員數(shù)量：1人 介入時間：空調(diào)安裝至移交① 有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗；② 具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書；③ 有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗2年以上。高壓運行維護(hù)技工：人員數(shù)量：2人 介入時間：配電房安裝至移交① 持高（電監(jiān)會頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）；② 一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗；③ 有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經(jīng)驗；有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗；弱電技工：人員數(shù)量：2人 介入時間：配弱電系統(tǒng)安裝至移交① 具有3年以上大型辦公摟、商場弱電系統(tǒng)（樓宇監(jiān)控、廣播、消防及通信等）維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗；② 職校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，并具備低壓電工安全操作證。第二節(jié) 清潔開荒時間跨度：交房前一個月。內(nèi)容：外墻玻璃清洗、石材清洗、公共區(qū)域及辦公區(qū)室內(nèi)開荒清潔等作業(yè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)容作業(yè)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)清潔工具大型吸塵、吸水機(jī)、多功能擦地機(jī)、玻璃套裝工具、梯子、水桶、雞毛撣子、云石鏟刀、起子、清潔球、百潔布、鋼刷、抹布、拖把、刀片若干。工具齊備藥水全能清潔劑、玻璃清潔劑、去漬劑、酸性清潔劑、不銹鋼光亮劑、家私蠟。藥水的使用必須按清潔規(guī)程使用擦玻璃先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹在玻璃上，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈后在重復(fù)涂抹藥水，再用泌水器從上到下刮干凈，最后用干毛巾擦凈框架上的水痕，玻璃用機(jī)皮擦凈；目視無水痕、手印、潔凈光亮；框縫無塵土、潔凈；窗臺手模光滑無塵土；衛(wèi)生間堅持由上而下的原則，認(rèn)清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是PVC或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進(jìn)行清潔；用清潔球或是百潔布清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙和瓷磚表面留下的膠漬、涂料、水泥漬等；用抹布清潔衛(wèi)生間的潔具、并注意馬桶底座的裝修污漬的清除方法；用洗地機(jī)對地面進(jìn)行最后的清潔，尤其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機(jī)清洗不到的地方進(jìn)行針對性除污，無遺漏后，再用干抹布把水龍頭及管件擦拭一遍；無雜物、無污漬，潔具觸摸光滑、有光澤、衛(wèi)生間內(nèi)無異味；門、門框分清門的材質(zhì)，用中性全能清潔劑稀釋后，用抹布從上到下進(jìn)行擦拭，不能死角、遺漏；手摸光滑、無污漬、沿口無塵土、無死角、有光澤。地腳線用抹布擦拭，在擦拭過程中，如遇到各種膠漬、涂料等先用刀片清除，在抹干凈；無塵土、潔凈、無膠漬；地面的清洗在地面的清洗過程中，也要分材質(zhì)，地毯、瓷磚、還是石材，各種材質(zhì)有不同的清潔方式：A . 地毯；使用帶地毯刷和打泡器的單盤擦地機(jī)、地毯梳或耙、吸塵器，地毯高泡清潔劑按操作程序處理；B. 瓷磚：用檫地機(jī)進(jìn)行清洗，并清除各種污漬；無塵土、無污漬、地板光華有光澤，石材光亮；石材清洗對其室內(nèi)石材用多功能擦地機(jī)通過藥水進(jìn)行反復(fù)研磨石材表面有如鏡面光澤度開荒順序：①室內(nèi)優(yōu)先原則，開出一間鎖閉一間，再進(jìn)行公共區(qū)域開荒保潔，然后再樓梯扶手等；②石材養(yǎng)護(hù)、園林小品及特殊工藝養(yǎng)護(hù)，根據(jù)業(yè)主與供貨單位合同對保養(yǎng)有關(guān)要求進(jìn)行。費用標(biāo)準(zhǔn): 單開荒（一次）市場價 預(yù)計人工：30人*10天。 附：地面養(yǎng)護(hù)程 序標(biāo)準(zhǔn)與要求說 明準(zhǔn)備準(zhǔn)備好打蠟工具及有關(guān)物品，如起蠟水、洗地機(jī)、防滑告示牌、水桶抹布、吸水機(jī)等；起蠟將起蠟水按1:20比例與溫水調(diào)好；均勻地將稀釋后的起蠟水灑在地面上；等候10～20分鐘等后，用起蠟機(jī)并放入黑色纖維刷擦洗蠟面；用清水反復(fù)沖洗干凈，用吸水機(jī)吸干起蠟水與地面充分發(fā)生反應(yīng)過水給已起蠟的地面用清水再洗1～2遍，徹底清除殘留起蠟水；用吸水機(jī)吸干蠟水污漬，并用抹布擦拭邊角至干凈，必要時可用吹風(fēng)機(jī)吹干。抹布可用報廢布上底蠟待地面晾干，檢查無污跡后，用打蠟專用地拖把打蠟水均勻地涂抹在地面上；涂2～3遍，每遍間隔以晾干為準(zhǔn)。一般涂2遍打面蠟待底蠟干后，用專用地拖涂上面蠟；尚遍面蠟，每遍間隔時間以能晾干為標(biāo)準(zhǔn)。拋光用拋光機(jī)快速拋磨地面至光亮；用塵推推干凈拋出的蠟屑。復(fù)位還原把原先搬移的物品重新復(fù)位；撤出打蠟工具。第三節(jié) 項目接管及入伙入住一、 時間跨度：入伙前三個月至正式入伙二、 服務(wù)內(nèi)容：①協(xié)助開發(fā)商做好物業(yè)備案手續(xù)；②物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位；③物業(yè)管理人員的招募與培訓(xùn)；④資料清冊及裝備到位；⑤協(xié)助開發(fā)商做好標(biāo)識標(biāo)牌、垃圾桶、垃圾站；⑥制定入伙方案、舉行入伙儀式三、 服務(wù)要求或標(biāo)準(zhǔn)序號項目內(nèi)容要求1物業(yè)備案手續(xù)① 指導(dǎo)業(yè)主方準(zhǔn)備全套報送的招標(biāo)資料和中標(biāo)資料。② 協(xié)助報建人員向物業(yè)監(jiān)管處辦理物業(yè)用房審批手續(xù).2物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位① 根據(jù)物業(yè)實用角度提出物業(yè)用房裝修方案；② 跟進(jìn)物業(yè)用房裝修，并協(xié)調(diào)辦公用品及時到位；3物業(yè)管理人員的招募與培訓(xùn)① 確保所聘人員達(dá)到合同的要求素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；② 確保人員及時到位；③ 進(jìn)行有針對性的物業(yè)知識培訓(xùn)和交房知識培訓(xùn)4資料清冊及裝備到位所有資料裝備按時按質(zhì)到達(dá)現(xiàn)場；5協(xié)助開發(fā)商做好標(biāo)識標(biāo)牌、垃圾桶、垃圾站① 協(xié)助開發(fā)商制定標(biāo)識方案（標(biāo)識類別，設(shè)置位置及數(shù)量等）；② 提供垃圾桶和垃圾站的建議方案，并跟進(jìn)施工，協(xié)助開發(fā)商督促供貨方履行合同義務(wù)6制定入伙方案、舉行入伙儀式① 制定入伙工作計劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督入伙全過程；② 組織、協(xié)調(diào)、落實入伙手續(xù)各項工作的順利實施；③ 協(xié)調(diào)好水、電、氣、有