【正文】 潛江龍蝦文化美食城項目可行性研究報告潛江龍蝦文化美食城項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 4一、項目名稱及承辦單位 4二、報告編制單位 4三、項目提出的理由與過程 5四、可行性研究的依據(jù)及范圍 6五、項目概況 6六、研究結(jié)論 7第二章 項目建設(shè)背景和必要性 10一、項目建設(shè)背景 10二、項目建設(shè)必要性 11第三章 市場分析 13一、潛江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 13二、潛江市城市總體規(guī)劃 14三、潛江小龍蝦餐飲市場分析 15第四章 場地選擇、建設(shè)條件 17一、 建設(shè)地點(diǎn) 17二、 建設(shè)條件 17第五章 主要建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 22一、龍蝦美食一條街 22二、龍蝦技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流培訓(xùn)基地 22三、龍蝦文化廣場及配套設(shè)施 23四、圍墻、大門及其他綠化設(shè)施 24第六章 專業(yè)技術(shù)方案 25一、規(guī)劃設(shè)計原則 25二、總平面設(shè)計 25三、建筑設(shè)計 26四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 27五、給排水設(shè)計 28六、消防設(shè)計 30七、電氣設(shè)計 30八、弱電設(shè)計 32九、動力設(shè)計 35第七章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 37一、環(huán)境保護(hù) 37二、節(jié)能設(shè)計 42三、 項目耗能指標(biāo) 49第八章 項目組織管理、實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo) 50一、項目組織管理 50二、項目實(shí)施進(jìn)度 52三、項目招標(biāo)方案 53第九章　投資估算及資金籌措 55一、 投資估算 55第十章 財務(wù)效益及社會效益分析 59一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 59二、銷售收入 60三、成本費(fèi)用 60四、利潤、稅金及附加 61五、投資回收期 61六、盈虧平衡分析 61七、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 61第十一章 研究結(jié)論和建議 63一、結(jié)論 63二、建議 63 潛江龍蝦文化美食城項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目名稱及承辦單位項目名稱潛江龍蝦文化美食城項目承辦單位湖北潛江龍蝦城投資管理有限公司承辦單位基本情況本項目投資主體系中建香港投資有限公司，該公司在香港注冊，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的投資管理經(jīng)驗(yàn)，是一家能在內(nèi)地直接投資興業(yè)的知名企業(yè)。為響應(yīng)潛江市委、市政府“解放思想、跨越發(fā)展”主題實(shí)踐活動的號召，公司董事會經(jīng)過充分調(diào)研，反復(fù)醞釀，決定在潛江注冊成立“湖北潛江龍蝦城投資管理有限公司”，注冊資本 萬元，法人代表 ，籌資興建“潛江市龍蝦美食”項目。二、報告編制單位編制單位：潛江邦臣工程咨詢有限公司法人代表：證書編號：發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會三、項目提出的理由與過程據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2009年，潛江市小龍蝦野生寄養(yǎng)面積達(dá)18萬畝，創(chuàng)產(chǎn)值18億元。小龍蝦系列產(chǎn)品出口美國、歐盟、日本等30多個國家和地區(qū)，出口創(chuàng)匯8200萬美元。其養(yǎng)殖規(guī)模、加工能力、出口創(chuàng)匯均居全國之首。歐美每3只小龍蝦就有2只來自潛江，在世界上享有“世界小龍蝦看中國、中國小龍蝦看湖北、湖北小龍蝦看潛江”的美譽(yù)。2010年5月，潛江市被中國水產(chǎn)與加工協(xié)會評定為“中國小龍蝦之鄉(xiāng)”和“中國小龍蝦加工出口第一名”。潛江的“油燜大蝦”在短短的幾年時間，像紅色風(fēng)暴席卷了潛江、湖北、中國乃至世界。它以特色風(fēng)味帶動了潛江小龍蝦餐飲行業(yè)的迅速發(fā)展，“小李子”、“利榮”、“潛憨直”油燜大蝦已成為國內(nèi)知名的小龍蝦餐飲品牌。但與此相配套的基礎(chǔ)設(shè)施、文化品牌相對滯后。潛江市小龍蝦產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃指出：“要以“蝦稻連作新技術(shù)”、“油蝦魚養(yǎng)殖模式”、“蝦蟹鱖魚混養(yǎng)技術(shù)”作為生態(tài)養(yǎng)殖的突破口和切入點(diǎn)，將小龍蝦養(yǎng)殖引入傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)種植區(qū)、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)。……到2015年全市小龍蝦養(yǎng)殖面積達(dá)到25萬畝，其中蝦稻連作面積20萬畝，池塘養(yǎng)蝦5萬畝。池塘套養(yǎng)平均單產(chǎn)達(dá)200公斤/畝，蝦稻連作平均單產(chǎn)達(dá)150公斤/畝，年產(chǎn)小龍蝦4萬噸。”規(guī)劃目標(biāo)為本項目發(fā)展提供了資源保障。該規(guī)劃提出：“進(jìn)一步鞏固潛江“中國小龍蝦之鄉(xiāng)”、“中國小龍蝦加工出口第一市”的小龍蝦產(chǎn)業(yè)地位。在潛江市園林辦事處建立中國小龍蝦產(chǎn)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)中心……”，這為本項目的規(guī)劃選址提出了有力保障。該規(guī)劃同時提出：“潛江油燜大蝦味道醇和厚重、鮮香濃耶、麻辣柔和，以鮮、香、嫩、爽為特點(diǎn)，其味通老少，宜南北，食不上火，具有美容養(yǎng)顏，開胃健脾，明目益智等功效。潛江要積極支持“利榮”、“小李子”、“何鳳仙”、“五七油燜大蝦”、“潛憨直”等餐飲品牌發(fā)展……，以科學(xué)規(guī)范的管理搭建起商業(yè)直銷連鎖體系和一體化的營銷網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)“潛江油燜大蝦”品牌擴(kuò)張戰(zhàn)略，使?jié)摻蜖F大蝦品牌在省內(nèi)外享有盛譽(yù)?！边@為本項目的發(fā)展指明了方向。潛江市“十二五”規(guī)劃綱要指出：加快推進(jìn)餐飲、娛樂行業(yè)提檔升級，促進(jìn)規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，注重餐飲品牌建設(shè)，培育一批影響較大、帶動性較強(qiáng)的餐飲品牌?！С痔厣虡I(yè)步行街、特色美食街等重點(diǎn)項目建設(shè)。因此，在潛江興建“小龍蝦文化美食城”已勢在必行。 四、可行性研究的依據(jù)及范圍可行性研究的依據(jù)1）《潛江市城市總體規(guī)劃（20082020年）》2）《潛江市土地利用總體規(guī)劃（20062020年）》3）《潛江市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》4）國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參考》（第三版）；5）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；6）各專業(yè)技術(shù)規(guī)范；7）建設(shè)單位提供的各項基礎(chǔ)資料?？尚行匝芯康姆秶罁?jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)外部條件、市場研究、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行研究。五、項目概況項目擬建地點(diǎn)本項目位于潛江市園林辦事處，章華東路以東，城南河以西，北距馬家臺五組農(nóng)民公寓220米，南起紫月路。項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項目總占地面積150畝,主要建設(shè)龍蝦美食一條街、龍蝦技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流培訓(xùn)基地、龍蝦文化廣場及配套設(shè)施等。包括：龍蝦美食一條街項目，占地面積57830㎡。其中，建龍蝦美食店100家，占地20000㎡，建筑面積24000㎡；街道硬化，總面積29100㎡。龍蝦技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流培訓(xùn)基地項目，總占地7000㎡。其中，建龍蝦技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流培訓(xùn)大樓，占地2000㎡，建設(shè)面積20000㎡；建停車場及路面硬化，面積2000㎡；購置電梯、空調(diào)、車輛等設(shè)備10臺套；購置房間常用設(shè)施若干套。龍蝦文化廣場及配套設(shè)施項目，占地21860㎡。其中，建設(shè)主體文化廣場，包括露天舞池、音樂噴泉、龍蝦雕塑群等主體工程，建筑面積8000㎡；建游泳館1座，建筑面積1500㎡；建網(wǎng)球場8個，建筑面積5360㎡；建停車場1000㎡，道路硬化2000㎡。建設(shè)圍墻、大門；場地綠化30730㎡。項目總投資及資金來源,其中，%；銀行貸款14000萬元，%。六、研究結(jié)論按照國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》的規(guī)定，本項目屬于允許類項目。該項目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將有力地促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善和城市面貌形象的提升。，,。項目稅前投資回收期（不含2年建設(shè)期），稅后投資回收期（不含2年建設(shè)期）。本項目對安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入具有重大意義，可以提供700個左右的就業(yè)崗位,能夠帶動當(dāng)?shù)厝a(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,能夠較好地改善商業(yè)業(yè)態(tài),提升城市品位。從以上分析可知該項目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益顯著，項目是可行的。項目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：序號名 稱單位數(shù)量1總投資萬元2固定資產(chǎn)投資萬元3項目資本金萬元4營業(yè)收入（經(jīng)營期平均）萬元5營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均）萬元6總成本費(fèi)用（經(jīng)營期平均）萬元7利潤總額（經(jīng)營期平均）萬元8所得稅（經(jīng)營期平均）萬元9稅后利潤（經(jīng)營期平均）萬元10銷售利潤率%%11投資利潤率%%12財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%%13財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元14投資回收期（所得稅前,不含建設(shè)期）年15投資回收期（所得稅后,不含建設(shè)期）年16資本金收益率%%17資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營期第1期）%%18利息備付率（償還期內(nèi)平均）19償債備付率（償還期內(nèi)平均）20總投資收益率%%21項目資本金凈利潤率%%第二章 項目建設(shè)背景和必要性一、項目建設(shè)背景統(tǒng)計資料顯示，2009年，潛江市小龍蝦野生寄養(yǎng)面積達(dá)18萬畝，創(chuàng)產(chǎn)值18億元。小龍蝦系列產(chǎn)品出口美國、歐盟、日本等30多個國家和地區(qū)，出口創(chuàng)匯8200萬美元。其養(yǎng)殖規(guī)模、加工能力、出口創(chuàng)匯均居全國之首。歐美每3只小龍蝦就有2只來自潛江，在世界上享有“世界小龍蝦看中國、中國小龍蝦看湖北、湖北小龍蝦看潛江”的美譽(yù)。2010年5月，潛江市被中國水產(chǎn)與加工協(xié)會評定為“中國小龍蝦之鄉(xiāng)”和“中國小龍蝦加工出口第一名”。潛江的“油燜大蝦”在短短的幾年時間，像紅色風(fēng)暴席卷了潛江、湖北、中國乃至世界。它以特色風(fēng)味帶動了潛江小龍蝦餐飲行業(yè)的迅速發(fā)展，“小李子”、“利榮”、“潛憨直”油燜大蝦已成為國內(nèi)知名的小龍蝦餐飲品牌潛江市小龍蝦產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃指出：“要以“蝦稻連作新技術(shù)”、“油蝦魚養(yǎng)殖模式”、“蝦蟹鱖魚混養(yǎng)技術(shù)”作為生態(tài)養(yǎng)殖的突破口和切入點(diǎn)，將小龍蝦養(yǎng)殖引入傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)種植區(qū)、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)?！?015年全市小龍蝦養(yǎng)殖面積達(dá)到25萬畝，其中蝦稻連作面積20萬畝，池塘養(yǎng)蝦5萬畝。池塘套養(yǎng)平均單產(chǎn)達(dá)200公斤/畝，蝦稻連作平均單產(chǎn)達(dá)150公斤/畝，年產(chǎn)小龍蝦4萬噸?！币?guī)劃目標(biāo)為本項目發(fā)展提供了資源保障。該規(guī)劃提出：“進(jìn)一步鞏固潛江“中國小龍蝦之鄉(xiāng)”、“中國小龍蝦加工出口第一市”的小龍蝦產(chǎn)業(yè)地位。在潛江市園林辦事處建立中國小龍蝦產(chǎn)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)中心……”，這為本項目的規(guī)劃選址提出了有力保障。該規(guī)劃同時提出：“潛江油燜大蝦味道醇和厚重、鮮香濃耶、麻辣柔和，以鮮、香、嫩、爽為特點(diǎn)，其味通老少，宜南北，食不上火，具有美容養(yǎng)顏，開胃健脾，明目益智等功效。潛江要積極支持“利榮”、“小李子”、“何鳳仙”、“五七油燜大蝦”、“潛憨直”等餐飲品牌發(fā)展……，以科學(xué)規(guī)范的管理搭建起商業(yè)直銷連鎖體系和一體化的營銷網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)“潛江油燜大蝦”品牌擴(kuò)張戰(zhàn)略，使?jié)摻蜖F大蝦品牌在省內(nèi)外享有盛譽(yù)?！边@為本項目的發(fā)展指明了方向。潛江市“十二五”規(guī)劃綱要指出：“加快推進(jìn)餐飲、娛樂行業(yè)提檔升級，促進(jìn)規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，注重餐飲品牌建設(shè)，培育一批影響較大、帶動性較強(qiáng)的餐飲品牌。……支持特色商業(yè)步行街、特色美食街等重點(diǎn)項目建設(shè)?！痹谑形?、市政府的強(qiáng)力推進(jìn)下，潛江的小龍蝦品牌已形成，市場需求較大，湖北潛江龍蝦城投資管理有限公司看準(zhǔn)時機(jī)，搶抓商機(jī)，擬定興建“小龍蝦文化美食城”項目，正是順應(yīng)了市場的需求。二、項目建設(shè)必要性促進(jìn)失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入的需要。就業(yè)是民生之本，也是解決失地農(nóng)民問題的根本出路。優(yōu)化就業(yè)環(huán)境，廣辟就業(yè)渠道，全方位、大規(guī)模地促進(jìn)失地農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)，是城市化進(jìn)程中解決征拆矛盾的根本辦法。該項目建設(shè)不但可以增加農(nóng)民就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會、增加農(nóng)民收入，預(yù)計可增加700個就業(yè)崗位，；而且可以促進(jìn)征地、拆遷、安置、就業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)系統(tǒng)，有利于加快潛江的城市化進(jìn)程。推進(jìn)新型城市化建設(shè)，完善城市功能的需要。推進(jìn)新型城市化建設(shè)，必須大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)，改善商業(yè)業(yè)態(tài)，完善城市服務(wù)功能，提升城市品位。潛江的小龍蝦已經(jīng)走出潛江，走出湖北，并逐步發(fā)展成為國際國內(nèi)知名品牌，市場需求較大。但與之相配套的餐館、街道卻較為落后，與逐漸興盛的大產(chǎn)業(yè)、大品牌不相稱。因此，亟需建設(shè)一個商鋪集中、檔次較高，有一定品位的小龍蝦文化美食街，進(jìn)一步完善城市服務(wù)功能。該項目的建設(shè)正好滿足了這一需要。規(guī)范城市管理，創(chuàng)建文明城市的需要。潛江的小龍蝦餐飲店較多，東城區(qū)有，西城區(qū)也有，東門東方路有，西門麻紡廠有，還有育才路、章華北路、游泳池旁，等等，多如牛毛，存在于各個角落。一是極為分散，不利于城市管理；二是蝦殼、白色垃圾到處亂扔，影響城市環(huán)境衛(wèi)生；三是入夜后，噪音及油煙也容易打擾周邊住戶的休息；四是街道狹窄，影響城市交通安全。要創(chuàng)建衛(wèi)生文明城市，就必須將這些夜宵攤店劃行歸市，以方便相關(guān)部門管理。所以，建設(shè)龍蝦文化美食城項目勢在必行。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，支持甲殼素產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。目前，我市小龍蝦年產(chǎn)3萬噸左右，而用于油燜大蝦食用的年消費(fèi)量在2000噸以上。小龍蝦食用后其7080%的蝦頭、蝦殼作為廢棄物拋棄深埋，不僅污染環(huán)境，而且造成巨大的再生資源浪費(fèi)。在蝦殼和蝦頭里，富含地球上第二大再生資源甲殼素，甲殼素及其衍生物在食品、化工、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、環(huán)保等領(lǐng)域具有十分重要的應(yīng)用價值。而甲殼素可以分解出“人體第六生命要素”——?dú)ぞ厶?。殼聚糖在農(nóng)業(yè)上可以促進(jìn)種子發(fā)育，提高植物抗菌力，做地膜材料；在醫(yī)藥方面可用于制造降解縫合材料、人造皮膚、止血劑、抗凝血劑、傷口愈合促進(jìn)劑；在日用化工上可用于制造洗水香波、頭發(fā)調(diào)理劑、固發(fā)劑、牙膏添加劑等。對廢棄的蝦頭、蝦殼形成產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化