房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件審理實務(wù)初探(已修改)
2025-05-10 08:15 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件審理實務(wù)初探內(nèi)容提要：新企業(yè)破產(chǎn)法確立了重整這一破產(chǎn)預(yù)防制度。重整制度有助于挽救那些雖已陷人債務(wù)困境但仍具有挽救價值與希望的企業(yè)，并可以更好地維護各方當(dāng)事人權(quán)益。目前在司法實踐中，破產(chǎn)重整程序被廣泛適用并呈增加態(tài)勢。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)如何具體適用破產(chǎn)重整程序以及司法實踐中存在的相關(guān)法律難題進行探討，以總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整之經(jīng)驗。 新企業(yè)破產(chǎn)法確立了破產(chǎn)重整法律制度，彌補了舊破產(chǎn)法在破產(chǎn)預(yù)防制度方面的立法空白，完善了破產(chǎn)法的體系。理論界和司法實務(wù)界對重整制度的立法本義、制度價值判斷、具體程序適用等問題不斷進行深入的探討，以求正確的適用法律。在破產(chǎn)重整制度的實務(wù)研究中，需要耐一些具有不同典型特征的企業(yè)的重整案件進行分類研究，如金融機構(gòu)、上市公司、房地產(chǎn)企業(yè)等特殊企業(yè)，要考慮到其業(yè)務(wù)類型、財產(chǎn)特點等，解決法律的針對性適用問題。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的特點出發(fā)，對其適用重整程序的一些司法實踐問題提出解決思路和立法完善建議。 一、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的特點與破產(chǎn)重整程序的適用 (一)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的特點 房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，管理和服務(wù)活動的企業(yè)，其營業(yè)內(nèi)容涉及建設(shè)、出售、出租、物業(yè)管理等圍繞房地產(chǎn)開展的各項相關(guān)業(yè)務(wù)。在實踐中，主要是從事房地產(chǎn)開發(fā)及包租經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)。開發(fā)商需要對房地產(chǎn)項目在較短的時間內(nèi)投入較大的資金，如遇到經(jīng)濟政策、經(jīng)濟形勢、市場業(yè)態(tài)等方面因素的不利影響，則很可能導(dǎo)致其資金回收困難，出現(xiàn)因資金鏈斷裂而不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的情況。此外，也有部分從事商業(yè)房地產(chǎn)包租經(jīng)營的企業(yè)，可能由于對出租率預(yù)期錯誤、包租成本過高等原因發(fā)生不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件具有以下一些特點： 第一，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是開發(fā)商主要是因資金鏈斷裂、不能清償債務(wù)而破產(chǎn)，但其資產(chǎn)實際價值并不一定不足以清償全部債務(wù)，如果能夠緩解支付閑難，解決不動產(chǎn)變現(xiàn)的實際障礙，可能避免破產(chǎn)清算。 第二，房地產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)變現(xiàn)受到市場因素影響較大，房市變化、區(qū)域環(huán)境影響以及政策因素等均可能導(dǎo)致不動產(chǎn)的變現(xiàn)價值不確定，以破產(chǎn)清算程序中拍賣、變賣的方式對不動產(chǎn)進行變現(xiàn)，可能不利于實現(xiàn)不動產(chǎn)價值的最大化。 第三，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算往往是無財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人受償比例最低的破產(chǎn)案件。以開發(fā)項目及所占土地使用權(quán)向銀行抵押貸款取得部分建設(shè)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)商采用較多的資金運作模式。一旦開發(fā)商破產(chǎn)，銀行在破產(chǎn)清算程序中可就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，而無財產(chǎn)擔(dān)保的其他債權(quán)人的債權(quán)受清償?shù)谋壤艿汀?第四，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)可能影響相關(guān)行業(yè)企業(yè)的正常經(jīng)營。開發(fā)商在建設(shè)過程中與建筑材料供應(yīng)方、建筑設(shè)備出租方、房屋設(shè)施安裝方、裝飾工程承攬方等形成較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，開發(fā)商的破產(chǎn)會造成這些債權(quán)人的經(jīng)營困難，影響相關(guān)行業(yè)的穩(wěn)定。而對于從事包租經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，破產(chǎn)清算程序的進行必然影響商業(yè)承租人的正常經(jīng)營，經(jīng)營環(huán)境的破壞會嚴重影響商業(yè)秩序的穩(wěn)定。 第五，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)可能影響社會秩序的穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)必然涉及對個人購房者群體利益的保護，這不僅在案件審理中涉及復(fù)雜的法律問題，還可能對社會秩序的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，爆發(fā)群體性事件。目前已出現(xiàn)因房地產(chǎn)包租經(jīng)營企業(yè)破產(chǎn)，影響二百余名個人業(yè)主債權(quán)人的利益而發(fā)生多次群訪事件的案例。因而，審理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件，應(yīng)重視社會穩(wěn)定問題，避免引發(fā)群體性事件。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中對重整程序的適用 1．影響重整程序適用的因素 關(guān)于破產(chǎn)重整制度的適用范圍，各個國家或地區(qū)立法規(guī)定不盡相同。日本以及我國臺灣地區(qū)規(guī)定重整制度適用于股份有限公司，美國破產(chǎn)法將其適用范圍寬泛至公司及合伙等自然人企業(yè)。我國企業(yè)破產(chǎn)法沒有對破產(chǎn)重整的適用主體范圍進行限制，但在實踐中，并非所有具有破產(chǎn)原因的企業(yè)均適宜適用破產(chǎn)重整程序。 首先，現(xiàn)代破產(chǎn)法的立法宗旨以及破產(chǎn)重整的制度價值取向?qū)τ谄飘a(chǎn)重整制度的適用具有影響。破產(chǎn)重整制度的確立體現(xiàn)了破產(chǎn)法立法宗旨從債權(quán)人本位到債權(quán)人與債務(wù)人利益平衡本位、再到社會利益本位變化的過程，同時，破產(chǎn)重整也突出體現(xiàn)了破產(chǎn)法律制度的多元化價值取向，即需從債權(quán)人利益、債務(wù)人利益以及企業(yè)存續(xù)與否對社會經(jīng)濟秩序的影響等多方面價值衡量，而對債權(quán)人或者債務(wù)人權(quán)益的適度限制也是因為考慮到所維護的社會利益更為重要。因此，當(dāng)債務(wù)人破產(chǎn)所造成的對社會利益、社會經(jīng)濟秩序的不利影響較為嚴重，而其又具有挽救價值與希望時，就可以適用破產(chǎn)重整程序，適度限制債權(quán)人或者債務(wù)人的權(quán)利。 其次，破產(chǎn)重整程序的高成本特點對
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