【正文】 第一章 總　論第一節(jié) 項(xiàng)目概要項(xiàng)目名稱：X市X新城地塊建設(shè)、道路基礎(chǔ)設(shè)施及沿湖綠化景觀工程建設(shè)規(guī)模：6平方公里建設(shè)內(nèi)容：地塊建設(shè)、道路基礎(chǔ)設(shè)施及沿湖綠化景觀工程建設(shè)投資總額：（含地塊建設(shè)費(fèi)用及流動資金500萬元）貸款金額：150000萬元貸款主體：市土地收購儲備中心（建設(shè)主體：市X地區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）法人代表： 傳真電話： 聯(lián)系地址： 郵政編碼：214002業(yè)主網(wǎng)址： 第二節(jié) X新城概況位于長江三角洲、太湖之濱，素以山水秀美、人文景觀眾多而著稱，被譽(yù)為“太湖明珠”。市城市總體規(guī)劃修編（2001~2020）確定了中心城“一主一副四組團(tuán)，山環(huán)水繞湖濱城”的總體布局，市于2001年制訂了“愛我、美化家園”行動綱要，明確提出城市現(xiàn)代化“一年一個樣，三年大變樣”的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過城市建設(shè)和環(huán)境綜合整治，拉開城市空間布局，南進(jìn)北伸，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，加快形成特大城市骨架和支撐經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的城市基礎(chǔ)設(shè)施及動態(tài)平衡的生態(tài)環(huán)境，初步形成湖濱城市、山水城市的城市特色。為了塑造湖濱城市的形象，營造高水準(zhǔn)的旅游環(huán)境，改善沿湖區(qū)域的景觀，提升城市的品位，根據(jù)總體部署，市將著力推進(jìn)X地區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。規(guī)劃的X地區(qū)位于市區(qū)西南部，東到蘇錫路，南到石塘橋，西到中犢山，北到梁湖路、太湖西大道，面積約20平方公里。其中規(guī)劃新建的X新城，為X地區(qū)的核心區(qū)，東起X大道，北至太湖西大道，西、南臨X，規(guī)劃面積約6平方公里。X新城空間布局形態(tài)為以太湖大道和X大道交匯處為中心的環(huán)形放射狀，區(qū)內(nèi)形成“三環(huán)三射”的道路骨干路網(wǎng)和“兩縱兩橫”的河道水系，建筑高度由北向南依次降低，體現(xiàn)從高密度、大尺度開發(fā)的城市景觀到自然形態(tài)的清晰轉(zhuǎn)變，建成一個由開放公園、居住區(qū)和城市基礎(chǔ)設(shè)施組成的旅游服務(wù)中心和高品質(zhì)的湖濱居住社區(qū)，創(chuàng)造一個高度互動的“新湖城”。 “新湖城”建設(shè)將結(jié)合人文歷史、自然景觀的特征和以人為本的設(shè)計理念，創(chuàng)造“新X十八景”和大型沿湖開敞綠地，由會議中心、林蔭大道、中央購物公園、演藝中心、情人港灣、水上噴泉、水族館等，形成一系列令人激動的湖濱景觀。 X新城建設(shè)規(guī)劃區(qū)涉及到X鎮(zhèn)和蠡園開發(fā)區(qū)的環(huán)湖村、東顧巷村、夏家邊村的部分用地和陸典橋村、長豐村、陳莊村、長橋村、蠡園村的全部用地，涉及農(nóng)村居民5118戶、12012人。X新城規(guī)劃建設(shè)將圍繞水環(huán)境綜合治理這根主線，全面實(shí)施道路基礎(chǔ)設(shè)施工程、沿湖綠化景觀工程、水環(huán)境綜合整治工程、地塊建設(shè)工程和農(nóng)民安置房建設(shè)工程等五大工程。圖11 X地區(qū)概念規(guī)劃圖第三節(jié) 貸款單位基本情況為進(jìn)一步深化市土地使用制度改革，加強(qiáng)城市國有土地資產(chǎn)經(jīng)營管理，有效調(diào)控土地一級市場，盤活城市存量土地，適應(yīng)政府經(jīng)營城市和建設(shè)特大城市的需要，根據(jù)市委常委會議精神，經(jīng)機(jī)構(gòu)編制委員會批準(zhǔn)，成立了市土地收購儲備中心。儲備中心為市國土資源局下屬全民事業(yè)單位，相當(dāng)于副縣（處）級建制，內(nèi)設(shè)綜合部、儲備部、經(jīng)營部三個部（相當(dāng)于副科級），核定人員編制15名，其中領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)3名，專業(yè)技術(shù)人員10名，工人2名，所需人員經(jīng)費(fèi)由市財政全額撥款解決。儲備中心的主要職責(zé)是代表市政府負(fù)責(zé)土地的收購、儲備。具體為：1. 依據(jù)市土地收購儲備管理委員會批準(zhǔn)的土地收購儲備計劃，對企事業(yè)單位需盤活的存量土地和其他需調(diào)整的土地適時地進(jìn)行收購；2. 根據(jù)土地利用和城市總體規(guī)劃以及市場需求，適量儲備土地，并做好儲備土地的信息發(fā)布、登記、招商和投放市場的前期準(zhǔn)備等服務(wù)性工作；3. 經(jīng)營和管理由政府依法收回的違法用地、閑置拋荒土地，并納入儲備土地；4. 多渠道、多途徑籌措資金。在市土地收購儲備管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督下，加強(qiáng)與各金融機(jī)構(gòu)的合作，通過抵押貸款、信譽(yù)貸款等形式取得土地收購、開發(fā)資金，并對該資金的使用進(jìn)行管理；5. 運(yùn)用市場機(jī)制通過公開招標(biāo)方式組織實(shí)施好儲備土地拆遷安置等前期開發(fā)的組織協(xié)調(diào)和驗(yàn)收管理工作；做好對土地收購、儲備、開發(fā)資金的測算平衡、綜合統(tǒng)計工作，并定期向土地收購儲備委員會報告運(yùn)作情況。第四節(jié) 建設(shè)單位基本情況為加強(qiáng)對X地區(qū)規(guī)劃建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo)，市政府專門成立X地區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由市委副書記、市長毛小平任組長，市政府副市長周敏煒、副秘書長孫志亮、林國忠、建設(shè)局局長沈建任副組長。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，市政府副秘書長、X地區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組副組長孫志亮兼任辦公室主任，市規(guī)劃局局長翁林敏、市建設(shè)局助理調(diào)研員楊志毅、市水利局副局長薛建良、市園林局副局長李曉紅、市國土資源管理局副局長朱明輝、濱湖區(qū)政府副區(qū)長吳正炎任辦公室副主任。楊志毅為辦公室總工程師，胡振東為辦公室總經(jīng)濟(jì)師。辦公室下設(shè)秘書處、計劃審計處、規(guī)劃設(shè)計處、工程技術(shù)處。人員從建設(shè)、規(guī)劃、財政、審計等部門抽調(diào)，開始在市水利培訓(xùn)中心租場辦公，后為便于組織工程實(shí)施，搬到現(xiàn)在的漁父島（本在退漁還湖時應(yīng)拆除的原河埒農(nóng)民療養(yǎng)院）內(nèi)辦公，實(shí)施市政府對X地區(qū)規(guī)劃建設(shè)的綜合協(xié)調(diào)和日常管理工作。負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計的組織、論證和審查；負(fù)責(zé)建設(shè)工程項(xiàng)目事實(shí)的協(xié)調(diào)與銜接；定期召開成員單位工作例會，研究解決規(guī)劃建設(shè)中的有關(guān)問題。 第五節(jié) 項(xiàng)目概況與建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目是X新城6平方公里建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，包括五大建設(shè)任務(wù)中的三大部分，具體為：道路基礎(chǔ)設(shè)施工程、沿湖綠化景觀工程和地塊開發(fā)建設(shè)工程。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，基本完善新城基礎(chǔ)設(shè)施，達(dá)到“七通一平”，整合、修復(fù)X生態(tài)環(huán)境，為新城的功能開發(fā)和建設(shè)的有序推進(jìn)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。（一） 道路基礎(chǔ)設(shè)施工程道路基礎(chǔ)設(shè)施工程包括道路、管線、河流等三個分項(xiàng)工程。X新城骨干路網(wǎng)為“三環(huán)三射”（20公里），河道水系為“兩縱兩橫” （）?！叭h(huán)”為環(huán)湖路（太湖西大道~金城西路）、鴻橋路（太湖西大道~金城西路）、隱秀路（太湖西大道~X大道）；“三射”為望橋路（隱秀路~寶界橋）、望湖路（隱秀路~環(huán)湖路）、望山路（環(huán)湖路~X大道）。所有管線隨路同步埋設(shè)，污水全部截流?！皟煽v”為蠡溪河和新城河，“兩橫”為丁昌橋浜和陸典橋浜。河道水系利用原有水系，結(jié)合道路走向適當(dāng)調(diào)整理順，保持水系的通暢。（二） 沿湖綠化景觀工程X沿湖景觀方案以X新城概念規(guī)劃為指導(dǎo)，以生態(tài)和自然綠化為主，結(jié)合的歷史文化，全面整治36公里湖岸線。結(jié)合退漁還湖，為豐富景觀層次，在湖中建成鷗鷺島、漁父島、西堤和120米高噴；結(jié)合湖岸整治和綠化工程，建設(shè)渤公生態(tài)島、X之光、X廣場和X公園等景觀節(jié)點(diǎn)；運(yùn)用多種照明元素和高科技手段，對沿湖岸線山體、主要建筑和環(huán)境景觀進(jìn)行了亮化，使X成為最大的全天候免費(fèi)開放的大公園、夜公園。（三） 地塊開發(fā)建設(shè)工程對X新城6平方公里土地實(shí)行統(tǒng)一征用（）。地塊開發(fā)采取先編制地塊規(guī)劃方案經(jīng)評審入圍后方可參加土地競標(biāo)。2001年底，市政府提出了建設(shè)特大城市的設(shè)想，進(jìn)一步把市“做大、做強(qiáng)、做優(yōu)、做美”。根據(jù)新一輪的《市城市總體規(guī)劃》，市中心城主要發(fā)展方向向南，而X地區(qū)正是在市中心城南拓主軸上，而其獨(dú)特的濱湖地理優(yōu)勢使得整個X地區(qū)的開發(fā)建設(shè)顯得十分慎重和必要。為此，市政府先于2001年委托上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計研究院、東南大學(xué)規(guī)劃設(shè)計研究院、市規(guī)劃設(shè)計院分別編制了《五里湖地區(qū)概念性規(guī)劃》，之后于2002年委托美國泛亞易道公司編制完成了《新湖城》概念規(guī)劃。在兩輪規(guī)劃基礎(chǔ)上，通過充分論證、汲取精華，在尊重現(xiàn)狀條件的基礎(chǔ)上，延續(xù)《新湖城》規(guī)劃的總體戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略部署，由市規(guī)劃設(shè)計院編制完成了X新城控制性詳細(xì)規(guī)劃方案。同時，市政府為加強(qiáng)對X地區(qū)規(guī)劃建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo)，于2002年11月專門成立了X地區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，負(fù)責(zé)對X地區(qū)規(guī)劃建設(shè)的綜合協(xié)調(diào)和日常管理工作。市X辦先期組織各領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位做了大量的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，徹底調(diào)查核實(shí)了X新城地區(qū)的現(xiàn)狀基本情況，對道路交通、市政管網(wǎng)、河道水系、綠化景觀等課題進(jìn)行了多層次、多方面的充分論證。主要道路、河道、環(huán)境景觀等規(guī)劃設(shè)計工作已全面啟動；部分重要道路、沿湖綠化景觀、環(huán)境治理項(xiàng)目已實(shí)施建成；首幅位于X新城東南部，湖濱飯店北側(cè)，隱秀路以南、蠡溪路以東、金城西路以北、X大道以西，總面積為45公頃的一號地塊已公開競拍成功。這些首期啟動項(xiàng)目受到全社會的廣泛認(rèn)可，取得了較好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。第六節(jié) 可行性研究內(nèi)容本可行性研究的主要內(nèi)容如下:1. 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析；2. X新城發(fā)展前景與土地開發(fā)需求分析；3. 項(xiàng)目建設(shè)方案的確定及建設(shè)條件分析；4. 工程建設(shè)方案的確定；5. 項(xiàng)目經(jīng)營管理方案的確定；6. 項(xiàng)目的投資估算；7. 項(xiàng)目的財務(wù)分析；8. 項(xiàng)目社會效益分析；9. 項(xiàng)目投資風(fēng)險分析。第七節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)編制可行性研究報告的主要依據(jù)如下：1．《市城市總體規(guī)劃》(2001~2020)，江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院、市規(guī)劃設(shè)計院；2．《市城市建設(shè)和環(huán)境綜合整治三年目標(biāo)的實(shí)施意見》，中共市委、市人民政府，2001年10月；3．X新城《新湖城》概念規(guī)劃，美國泛亞易道公司，2002年；4． “關(guān)于五里湖（X）地區(qū)概念規(guī)劃”的批復(fù)（錫政發(fā)[2002]365號），市人民政府，2002年12月20日；5．“關(guān)于市2003年度第三批次城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用的批復(fù)”（國土資函[2003]298號），中華人民共和國國土資源部，2003年9月3日；6．“關(guān)于批轉(zhuǎn)市2003年度第4批次城市建設(shè)用地的通知”（蘇國土資地函[2003]849號），江蘇省國土資源廳，2003年9月11日；7．《X新城控制性詳細(xì)規(guī)劃方案》，市規(guī)劃設(shè)計院，2003年；8．市X地區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、市規(guī)劃局提供的其它有關(guān)部門書面資料。第八節(jié) 可行性研究結(jié)論一、 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的X新城位于城市南進(jìn)發(fā)展主軸上，是城市核心區(qū)向外擴(kuò)展、向外輻射的橋梁紐帶，是城市性質(zhì)由經(jīng)濟(jì)中心向湖濱山水生態(tài)城市推進(jìn)的重要環(huán)節(jié)，是市區(qū)與風(fēng)景區(qū)的過渡區(qū)，是建設(shè)特大城市、湖濱山水名城的重要組成部分。X新城圍繞水環(huán)境污染進(jìn)行綜合整治，是創(chuàng)建“國家環(huán)保模范城市”，全面治理太湖水域污染、貫徹“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略所需。X新城建設(shè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，是優(yōu)化投資環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的需要，全面提升城市能級、提高市民生活水準(zhǔn)的需要。二、 項(xiàng)目土地開發(fā)具有一定的市場基礎(chǔ)X新城以其完善的基礎(chǔ)設(shè)施、合理的功能分區(qū)、親民的公共政策和高效誠信的管理模式，進(jìn)一步營造了優(yōu)越獨(dú)特的投資環(huán)境加之其獨(dú)特的地理位置、宜人的人居環(huán)境使X新城成為國內(nèi)外著名的投資熱土。三、 項(xiàng)目具有良好的建設(shè)條件X新城緊臨X，具有建設(shè)特色山水城市和湖濱城市的特有條件和優(yōu)越的外部交通環(huán)境，首期工程的順利實(shí)施并取得圓滿成功和顯著的成就，為下一步工程的開展積累了良好的經(jīng)驗(yàn)；市委、市政府對新城建設(shè)的高度重視，市長親自掛帥，政府各部門給予項(xiàng)目建設(shè)大力支持和配合，可確保項(xiàng)目順利實(shí)施；各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善和豐富的土地資源，使項(xiàng)目邊開發(fā)邊出讓、盡早回收投資的建設(shè)方案成為可能；規(guī)范高效的建設(shè)機(jī)制，使各項(xiàng)建設(shè)置于規(guī)范有序、高效節(jié)支和廉政的基礎(chǔ)之上。四、 項(xiàng)目工程方案標(biāo)準(zhǔn)高X新城建設(shè)采取科學(xué)的發(fā)展觀，按照“精心規(guī)劃、精打細(xì)算”的工作要求和“治理好X、安置好農(nóng)民、建設(shè)好新城”的工作目標(biāo)，統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)計劃、有序安排、規(guī)范運(yùn)作，堅持高標(biāo)準(zhǔn)定位、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工的原則，努力將X新城建成具有一流基礎(chǔ)設(shè)施、一流綠化景觀、一流旅游環(huán)境和高品質(zhì)居住條件、富有湖濱特色的現(xiàn)代化綜合新城區(qū)。五、 項(xiàng)目具有一定的投資回報率1. ， 萬元，流動資金500萬元。2. ，擬申請銀行貸款150000萬元。3. 項(xiàng)目計算期內(nèi)總營業(yè)收入669730萬元， 萬元。 %，財務(wù)凈現(xiàn)值大于0。4. 根據(jù)市土地儲備中心與農(nóng)業(yè)銀行的初步意向，貸款寬限期為2年，于2007年、2008年分2年還清。，項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資借款償還有可靠的保證。六、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1—1。表11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1建設(shè)規(guī)模開發(fā)面積平方公里6開發(fā)后可轉(zhuǎn)讓面積平方米22307702工程內(nèi)容拆遷戶戶5118拆遷民宅面積平方米804346拆遷企事業(yè)單位面積平方米538800場地平整土方立方米1961050道路米20010橋梁座31河道米8298給水管道米30234污水管道米23780雨水管道米44177燃?xì)夤艿烂?0769熱力管道米19384電力管道米43041信息管道米23097沿湖綠化景觀平方米11620003經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總資金萬元 　固定資產(chǎn)投資總額萬元 　流動資金萬元 　土塊開發(fā)投資萬元 　資金籌措萬元 　資本金萬元 　資本金占總投資比例%%　長期借款萬元 　流動資金借款萬元　　總營業(yè)收入萬元 計算期內(nèi)總營業(yè)稅金及附加萬元　計算期內(nèi)總成本費(fèi)用萬元 計算期內(nèi)利潤總額萬元 計算期內(nèi)全部投資贏利指標(biāo)　　　全部投資內(nèi)部收益率%%　全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 ic= %全部投資回收期年 含建設(shè)期自有資金贏利指標(biāo)　　　自有資金內(nèi)部收益率%%　財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 ic= %投資回收期年 含建設(shè)期第二章 項(xiàng)目背景與必要性分析X新城建設(shè)是市在城市總體規(guī)劃的指引下，圍繞