【正文】 項目建議書及可行性研究報告住宅小區(qū)項目建議書目　　錄一、項目概況............................................................................3（一）項目名稱、項目單位、負責人等................................3（二）項目背景、依據(jù)及其建設的必要性............................3（三）項目單位基本情況........................................................4二、市場分析............................................................................5三、項目選址............................................................................6四、項目擬建內(nèi)容及建設規(guī)模................................................7（一）項目擬建內(nèi)容................................................................7（二）建設規(guī)模........................................................................7五、環(huán)境保護及消防安全........................................................8（一）環(huán)境保護........................................................................8（二）消防安全........................................................................8六、物業(yè)管理............................................................................8七、投資估算和資金籌措設想................................................8八、項目實施進度安排............................................................9九、經(jīng)濟與社會效益估價........................................................9十、結(jié)論與建議........................................................................10一、項目概況（一）項目名稱、項目單位、負責人等項目名稱：時代花園項目建設單位：X氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司建設性質(zhì)：新建　項目建設地址：關東科技工業(yè)園內(nèi)項目總投資規(guī)模（二）項目背景、依據(jù)及其建設的必要性項目背景東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標。時代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。項目編制依據(jù)　國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策　武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要　武漢市2002002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報　武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）　東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃　房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額　《武漢市市區(qū)基準地價》　武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料　投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 編制《報告》的委托合同 其他有關依據(jù)資料項目建設的必要性房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)時代花園。東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標。時代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。（三）項目單位基本情況承辦單位是X氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進取。X氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)X氏房地產(chǎn)集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高X氏集團人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報以長遠利益回報X氏集團股東二、市場分析（一）市場調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前武漢市住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,%%承受總價格在4150萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在2030萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。（二）供需預測根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。，%。，%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，99年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。（三）價格預測據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。今年武漢市基礎建設將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機，這將導致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2200元。三、項目選址眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網(wǎng)絡等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)造就武漢市建設規(guī)劃的要求。適應小區(qū)投資項目的要求。適應小區(qū)房屋用途的要求。擁有便利的交通條件。滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎設施等因素需要。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟管理大學，南至南湖。選址位置二：擬建于關東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。選址位置三：擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質(zhì)大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。四、項目擬建內(nèi)容及建設規(guī)模（一）項目擬建內(nèi)容小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項目在充分研究規(guī)劃地塊現(xiàn)狀、用地特征形態(tài)的基礎上，以滿足現(xiàn)代居民對居住環(huán)境提高的需求，合理設計住房結(jié)構(gòu)比例。根據(jù)總量與項目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)居民家庭生活水平，合理安排商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結(jié)構(gòu)比例，根據(jù)當?shù)刈》空{(diào)查的實際狀況以及土地、能源、社會需求等綜合承載能力，分析住房需求，合理確定商品住房套型結(jié)構(gòu)比例。道路系統(tǒng)及停車場地道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。新建車庫及停車場地配套，方便居民。綠地規(guī)劃建設使綠地與社會各主要功能聯(lián)系在一起，中心綠地、帶形綠地、院落綠地有機連接，營造十分舒適的人文居住環(huán)境。（二）建設規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬平方米，（），總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行…………五、環(huán)境保護及消防安全（一）環(huán)境保護本項目屬于商住房社區(qū)性項目，項目建成后，只有生活用水、生活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建規(guī)劃布局，達標排放。生活垃圾經(jīng)過運轉(zhuǎn)站運往垃圾處理場進行填埋，對周圍無任何污染。衛(wèi)生用水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。（二）消防安全本項目消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。本項目依據(jù)國家及湖北省有關消防的規(guī)定，嚴格按照《設計防火規(guī)范》要求，參照本行業(yè)的先進經(jīng)驗，本著高度重視，積極穩(wěn)妥，經(jīng)濟可行預防為主題，設施管理并存的原則，密切設防，整體配套，重點建設，確保防火安全。消防用水量：室外30L/S，室內(nèi)15L/S；火災延續(xù)時間：室內(nèi)外消火栓為2h，室外消防用水302＝216m3。六、物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項目聘請知名物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導，挑選從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務眾多高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富公司。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新區(qū)道路設有兩個側(cè)門，供車輛出入。小區(qū)入口設保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想