全程策劃方案[001](已修改)
2025-05-07 00:22 本頁面
【正文】 29 / 29全程策劃的建議建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導入的科學方法并結合房地產行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內容包括：① 項目投資策劃② 項目規(guī)劃設計策劃③ 項目質量工期策劃④ 項目形象策劃⑤ 項目推廣策劃⑥ 項目顧問、銷售代理⑦ 項目服務策劃⑧ 項目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發(fā)項目理念系統化，并加強成本控制，為以后的開發(fā)總結經驗，提供依據。這個框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調整完善，力爭形成一個標準格式報告文件。案頭工作階段第一章 “某項目”投資策劃第一節(jié) 項目投資策劃的含義項目投資策劃是房地產全方位策劃關鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經營中就可以未雨綢繆。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環(huán)境、萊西房地產市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統準確的市場定位和項目價值發(fā)現分析，然后根據基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二節(jié) 某項目投資策劃的具體內容一、 項目用地周邊環(huán)境分析1． 項目土地性質調查地理位置 地質地貌狀況土地面積及其紅線圖 七通一平現狀2． 項目用地周邊環(huán)境調查地塊周邊的建筑物 綠化景觀自然景觀 歷史人文景觀環(huán)境污染狀況3． 地塊交通條件調查地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規(guī)劃項目對外水、陸、空交通狀況地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀4． 周邊市政配套設施調查購物場所 文化教育醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務郵政服務 娛樂、餐飲、運動生活服務 游樂休憩設施周邊可能存在的對項目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響二、 區(qū)域市場現狀及其趨勢1． 宏觀經濟運行情況2． 萊西房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī)3． 萊西房地產市場總體供求現狀4． 萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異5． 萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現6． 萊西商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析三、 土地SWOT分析1． 項目地塊的優(yōu)勢2． 項目地塊的劣勢3． 項目地塊的機會點4． 項目地塊的威脅及困難點四、 項目市場地位1．類比競爭樓盤調研2．項目定位：市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）功能定位 建筑風格定位五、 項目價值分析1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念商品住宅價值分析法：類比可實現價值分析法a選擇可類比項目b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重c分析可類比項目價值實現的要素的對比值d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價類比土地價值決定因素a類比土地價值：地段資源差異※市政交通及直入交通的便利性的差異※項目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質的差異※周邊市政配套便利性的差異b項目可提升價值判斷※建筑風格和立面的設計、材質 ※單體戶型設計※建筑空間布局和環(huán)藝設計 ※小區(qū)配套和物業(yè)管理※形象包裝和營銷策劃 ※發(fā)展商品牌和實力c價值實現的經濟因素※經濟因素 ※政策因素2．項目可實現價值分析類比樓盤分析與評價項目價值類比分析a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算六、 項目定價模擬1． 均價的確定2． 項目中具體單位的定價模擬七、 項目投入產出分析1．項目經濟技術指標模擬項目總體經濟技術指標 首期經濟技術指標2．項目受期成本模擬 成本模擬表及其說明3．項目收益部分模擬銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響八、 投資風險分析及其規(guī)避方式提示1．項目風險性評價價值提升及其實現的風險性a項目的規(guī)劃和建筑設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功2．資金運用的風險性
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