【正文】 物業(yè)管理的類型與內(nèi)容（一）物業(yè)管理的類型 物業(yè)管理可按不同的分類標準進行分類。一般可以按物業(yè)的類別、物業(yè)的性質(zhì)等標準分類。 按物業(yè)的類別分類。物業(yè)的類別按其使用特征可以分為：住宅、工廠、寫字樓、綜合商貿(mào)樓、別墅等形式。相應的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為：住宅（區(qū)）物業(yè)管理、工廠（區(qū)）物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理、商貿(mào)樓（城）物業(yè)管理等形式。同時針對不同的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點亦有所不同，如工廠（區(qū)）的管理側(cè)重于確保水、電供應和區(qū)內(nèi)道路的暢通，寫字樓宇的管理側(cè)重于電梯管理、消防安全和安全保衛(wèi)等等。按物業(yè)的性質(zhì)劃分。根據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)，物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)，因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理和非收益性物業(yè)管理。收益性物業(yè)主要是指經(jīng)營性房屋，它通過房屋的經(jīng)營實現(xiàn)其經(jīng)濟價值。如酒店、寫字樓、商貿(mào)樓、出租住宅公寓等。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經(jīng)營輔助設施或消費品而使用的房屋。如企業(yè)經(jīng)營所必須的辦公樓宇設施、工廠廠房設施、倉庫設施以及住宅等等。對于非收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容主要是管理和服務，目的在于保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全、舒適、清潔的使用和居住環(huán)境。對于收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容除了管理與服務外，更為重要的是代理業(yè)主對房屋進行經(jīng)營，寓管理、服務、經(jīng)營為分體，其目的是保證業(yè)主能夠取得最好的經(jīng)營效益，并使物業(yè)能夠保值、增值。應當注意的是收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的劃分并不是絕對的。有時非收益性物業(yè)，作為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略計劃中的一部分，亦會出現(xiàn)購置、租賃、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營內(nèi)容。這里的劃分，是根據(jù)對物業(yè)的整體觀察及其大的使用方向而確定的。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理是一種綜合性、全方位的管理和服務，其具體業(yè)務內(nèi)容跨度大，而且比較瑣碎繁雜。同時，不同類型、不同檔次的物業(yè)管理的具體內(nèi)容又會有所差異，因此若想非常全面地總結(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容并非易事。這里，我們根據(jù)國內(nèi)外現(xiàn)行物業(yè)管理的內(nèi)容，對其簡單地進行歸納。1．管理方面的內(nèi)容：（1）物業(yè)開發(fā)建設的協(xié)調(diào)與管理； （2）公共設施及設備的運行管理?！?（3）物業(yè)產(chǎn)權、產(chǎn)籍及業(yè)主、使用者管理；（4）綠化環(huán)衛(wèi)管理；（5）車輛、道路、停車等方面的管理； （6）房屋租賃管理； （7）物業(yè)裝修管理。2．服務方面的內(nèi)容： （l）房屋及附屬設備的維修養(yǎng)護；（2）治安保衛(wèi)及消防；（3）清掃保潔； （4）委托性服務。3．經(jīng)營方面的內(nèi)容： （1）物業(yè)租賃、銷售及購置； （2）場區(qū)停車場、空地廣告及招牌的經(jīng)營； （3）場區(qū)康樂及其相關設施的經(jīng)營；（4）其它經(jīng)營活動。 上述三方面的內(nèi)容，在實踐中是相宜融合三位一體的。一般還可根據(jù)物業(yè)項目規(guī)模及特點，在內(nèi)容上做適當?shù)脑鰷p。 住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構成 住宅小區(qū)公共性服務費用由九個部分構成： (1)管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費； (2)房屋共用部位、共用設備、設施日常運行維修(小修)及保養(yǎng)費； (3)綠化管理費； (4)清潔衛(wèi)生費。 (5)保安費； (6)辦公費： (7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費； (8)法定稅費； (9)合理利潤 關于物業(yè)管理服務項目的收費標準，主要根據(jù)具體服務項目的不同而有所差異。一般而言，上述服務項目的收費標準大都由政府定價，當然不一定是逐項定價，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務內(nèi)容、標準、深度向政府物價部門提出物業(yè)管理費收取標準申請，經(jīng)審查批準后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費標準，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標準向業(yè)主收取管理費?？偟膩碚f，考查物業(yè)管理費主要應從物業(yè)管理部門所提供服務的范圍、內(nèi)容、服務標準和深度等方面來考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費中不包含電梯費。 另外，需要說明的是，上述物業(yè)管理的內(nèi)容及項目都是指房屋的共用部位和共用設施設備及公共環(huán)境范圍內(nèi)的管理服務，而業(yè)主自用部位和自用設施設備的管理服務則不包含在內(nèi)。當然，業(yè)主若需要個別的專項服務，可與物業(yè)管理部門聯(lián)系，協(xié)商解決，業(yè)主應承擔相應的管理服務費。交通車輛、停車場管理規(guī)定 　　一、車輛的管理 　　在摩托車、自行車停車場存放車輛的業(yè)主，必須遵守本規(guī)定，服從車管員的管理。 　　需停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、摩托車，應存放在指定的地點，不得在小區(qū)內(nèi)隨便亂放。 　　凡在收費停車場停放的自行車（指本小區(qū)業(yè)主的車輛），必須辦理手續(xù)和按規(guī)定交納停放 費。 　　凡在收費停車場保管的摩托車必須購買車輛綜合保險。 　　當車輛進入保管范圍時，車主應向車管員領取存車牌號；當車輛離開時，必須將存車牌交 還車管員，沒有交還或存牌號與車上號碼不符時，該車不得離開保管范圍，違者車管員有權扣留該 車或扭送派出所處理。 　　無執(zhí)照的自行車丟失時，管理處不負責賠償。 　　車管員要認真履行職責，發(fā)現(xiàn)車輛停放不整齊要及時整理。 　　二、地面停車場管理規(guī)定 　　地面停車場由管理處負責維護管理，接受公安交通管理部門的檢查，指導。 　　固定使用車位的車主可到管理處辦理停車場停車證，并將停車證放在擋風玻璃左側(cè)醒目 處，以便識別。按政府主管部門規(guī)定的標準交納費用。 　　車輛進入停車場應領取停車出入卡，出場時交回出入卡。車管員對進出停車場的車牌號 碼、進出時間，所發(fā)出入卡號等進行登記。認真執(zhí)行規(guī)定，對可疑情況及時報告。 　　車主的停車出入卡請隨身攜帶，認真保管，作為出場憑證，若有遺失，要立即向管理處申 明、補辦。否則，后果自負。 　　停放在停車場的所有車輛，車主必須鎖好車門、車窗，貴重物品請勿留在車里。 　　停車場若有交通違章，管理處將報請公安交通管理部門處理。 　　若車主在停車場停車與管理處發(fā)生糾紛，應由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可請仲裁機構予 以仲裁或向小區(qū)所屬人民法院提起訴訟。 物品搬出／入管理規(guī)定 　　為加強小區(qū)治安和公共秩序的管理，保障業(yè)主財產(chǎn)安全，制定本規(guī)定： 　　一、業(yè)主填寫《業(yè)主搬出／入登記表》。 　　二、業(yè)主若將物品搬出小區(qū)，需提前到管理處辦理手續(xù)，填寫《業(yè)主搬出／入登記表》，由管 理處簽署放行條。 　　三、業(yè)主若搬出小區(qū)居住，應提前三天到管理處結(jié)清有關的費用，填寫《業(yè)主搬出／入登記 表》，由管理處簽署放行條。 　　四、業(yè)主搬運物品時，請勿將物品堆放于過道上，以免影響他人。 　　五、搬運物品的車輛嚴禁停于消防通道上。 　　六、搬運過程中，必須小心愛護公共財產(chǎn)設施，防止磕碰損壞，否則，照價賠償。 　　七、搬運過程中，應注意保持環(huán)境衛(wèi)生，不大聲喧嘩，以免影響小區(qū)的整潔和其它業(yè)主的正常 生活。 　　八、為配合轄區(qū)民警和居委會的工作，對人口進行有效控制，居住區(qū)業(yè)主搬出／入的登記內(nèi)容 可供轄區(qū)警、居委會在必要時參考。二次裝修管理規(guī)定 為了加強房屋二次裝修的管理，保障小區(qū)所有業(yè)主的安全及利益，維護小區(qū)的公共秩序，制定如下 裝修管理規(guī)定： 　　一、承重結(jié)構 　　大樓承重結(jié)構（如：承重墻、柱、梁、板等）的位置、尺寸、強度都是經(jīng)過嚴格設計計算得出 的，任何情況下都不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。 　　二、液化氣管道 　　大樓室內(nèi)的燃氣管道是按國家有關規(guī)定進行敷設，并通過有關部門驗收合格的。嚴禁隨意改動 或進行掩蓋。如確屬需要進行變更的業(yè)主須向市供氣企業(yè)提出申請，經(jīng)市供氣企業(yè)更改并驗收后開 通點火。業(yè)主應向管理處提供相關證明。 　　三、電氣線路 　　電線的敷設和電器的安裝，業(yè)主應聘請持有操作證的工人施工，電器的容量不應大于原設計的 負荷。 　　四、給排水 　　給排水管道的改造和施工必須保證其他業(yè)主的正常使用。業(yè)主裝修時應對衛(wèi)生潔具、地漏、下 水管道等采取有效的防護措施，如因施工原因造成堵塞由業(yè)主負責清理疏通并承擔一切費用。在修 改排水管道時，嚴禁將生活污水排入雨水管道。 　　五、防水 　　業(yè)主裝修時對廚房、洗手間等部位應做好防水管理。如因施工原因造成房屋滲漏水，由業(yè)主負 責修復并承擔一切費用。 　　六、裝修材料 　　裝修一律采用防火材料。 　　外墻門窗、防盜網(wǎng)、空調(diào)架等選用材料應以經(jīng)過一段時間后不污染外墻為原則。 　　七、外部裝修 　　安裝防盜網(wǎng)．底層允許安裝防盜網(wǎng)，但業(yè)主必須按管理處規(guī)定的統(tǒng)一式樣、材料、安裝方 法安裝。 　　進戶門可以加裝防盜金屬門，但業(yè)主不得改變原有門洞的設計，不得妨礙樓道通行及違反 消防管理規(guī)定。 　　外墻門窗不得隨意改動。 　　八、施工場地 　　業(yè)主裝修期間，不得占用公用地方加工或堆放材料。 　　九、垃圾裝運及清理 　　業(yè)主的裝修垃圾須用袋裝運，出戶的垃圾不準在公共場所過夜堆放，須及時運走，防止阻塞公 共通道和影響小區(qū)美觀。 　　十、裝修時間 　　業(yè)主在進行房屋裝修時不得影響周圍業(yè)主的休息，施工時應盡量降低噪音（如關好門窗 等）。 　　小區(qū)內(nèi)裝修時間為早上8:00～12:00，下午2:00～6:00。 　　如業(yè)主裝修工期緊，征得管理處同意后，裝修時間可延長至晚上9:00但在晚上6:00～9:00 間，禁止使用電動機械，禁止在樓內(nèi)噴油漆，烤漆。 　　裝修工期一般不超過30天。 　　十一、防火 　　業(yè)主在裝修期間，應確保裝修施工人員遵守防火的有關規(guī)定，如不得將電源線直接插入插座 中，嚴禁在室內(nèi)吸煙、用電爐做飯等。進行電焊時，應采取有效的防護措施防止火災。 　　十二、其它 　　業(yè)主應在申請獲管理處正式批準后，方可派施工人員進入現(xiàn)場施工。 　　業(yè)主在裝修過程中臨時增加裝修項目，須報管理處審核批準。 　　十三、處罰 　　業(yè)主若不按第一、第二項要求進行施工，經(jīng)管理處檢查發(fā)現(xiàn)，限其修復，情節(jié)嚴重的管理 處有權向有關機構提出訴訟。 　　業(yè)主若不按第三至十二項要求施工，管理處有權采取沒收工具等強制性措施暫停業(yè)主的裝 修。 　　業(yè)主裝修完畢須由管理處進行驗收，驗收合格后方可入住。 　　十四、施工隊伍 　　業(yè)主應確保所有進入小區(qū)內(nèi)裝修的施工人員到管理處辦理登記手續(xù)、簽訂《裝修責任書》 并領取臨時出入證和施工許可證，如管理處檢查中發(fā)現(xiàn)無證施工人員，將強制其離開樓宇。 　　業(yè)主應確保進入樓宇裝修的施工隊伍服從管理處管理，遵守小區(qū)內(nèi)一切管理規(guī)定。如施工 人員不服從管理或經(jīng)教育仍然不改者，管理處有權拒絕該施工隊伍進入小區(qū)。 出租屋管理規(guī)定 　　一、出租屋業(yè)主要到管理處登記出租情況實行備案，承租人入住后一星期內(nèi)要辦理戶籍資料， 留下工作單位、聯(lián)系電話、身份證復印件等。 　　二、只準將房屋出租給有正當職業(yè)或辦理了暫住證的外地人居住。 　　三、出租屋只限于居住生活，不得改變出租屋的用途。 　　四、出租屋內(nèi)不得進行違法行為，承租人不得有妨礙鄰里正常生活的行為。 　　五、出租屋的水、電、氣管理費等費用業(yè)主和承租人協(xié)商，任何一方支付均可，但若有拖欠或 承租人下落不明，最終要由業(yè)主支付。 　　六、業(yè)主應經(jīng)常了解承租人的生活情況，發(fā)現(xiàn)有不軌行為或可疑現(xiàn)象及時通知管理處或派出 所。 　　七、承租人搬出物品時，必須遵守搬出／人管理規(guī)定，提前通知管理處，管理處可視情況聯(lián)系 業(yè)主進行復核。 　暫住人員管理規(guī)定 　　為了加強對暫住人員的管理，保證小區(qū)居住環(huán)境的安定，確保業(yè)主權益，特制定本規(guī)定： 　　一、遵守國家法律、法規(guī)，接受公安機關等職能管理部門的檢查指導，不得利用出租屋從事非 法活動。 　　二、暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所戶籍管理辦公室申報暫住臨時戶口。 　　三、在本市工作的暫住人員，須持有本轄區(qū)所簽發(fā)的暫住證。 　　四、在本市工作的港、澳、臺和外國人，須持有居住證。 　　五、投靠親友的外來人員，按時間要求到派出所申報臨時戶口。 　　六、凡暫住人員須持有合法證件并自覺到管理處進行登記。 　　七、暫住人員必須遵守小區(qū)的有關管理規(guī)定。 　　八、暫住人員不得在小內(nèi)從事非法活動。社區(qū)文化娛樂場所管理規(guī)定 　　一、使用娛樂設施必須遵守管理規(guī)章制度和管理人員的安排。 　　二、愛護文化娛樂場所內(nèi)部的各種設施，切實遵守設施的使用、操作規(guī)程，不得損壞。人為原 因造成損壞的應照價賠償。 　　三、在文化娛樂場所內(nèi)，互相尊重、理解、和睦共處，不得搶場、占場，更不得高聲喧嘩、打 架斗毆、違反規(guī)定，情節(jié)嚴重者交由公安部門處理。 　　四、共同維護公共娛樂場所衛(wèi)生，不準亂丟、亂吐、亂涂畫、亂張貼，違者馬上糾正。 　　五、允許外借之物必須經(jīng)管理人員允許并登記，同時交一定押金后方能帶走，不得私自帶出。 　　六、節(jié)約用水、用電，嚴防火災隱患，共同維護公共環(huán)境安全。 　　七、在文化娛樂場所中不得進行非法的活動。 　　八、使用有償娛樂場所應按價交費。 商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 　　為提升公司的整體物業(yè)管理水平和檔次，為小區(qū)業(yè)主提供一個舒適典雅的居住環(huán)境，保障商 戶、業(yè)主的合法利益，特制定本規(guī)定。 　　一、凡在小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營活動的經(jīng)營者，按《租賃合同》明確權利和義務，服從管理處的管 理。 　　二、任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得將物品擺放在門外擴大經(jīng)營場地，未經(jīng)管理處批準 不得在門外進行加工作業(yè)。 　　三、凡在住宅區(qū)內(nèi)營業(yè)網(wǎng)點進行裝修，應嚴格遵守裝修管理規(guī)定，特別強調(diào)不得隨意更改房屋 結(jié)構，加大用電負荷。 　　四、任何營業(yè)網(wǎng)點，不得產(chǎn)生影響居民生活的噪音，飲食攤點所產(chǎn)生的油煙應符合環(huán)保部門的 排放標準。