“金橋灣”年度執(zhí)行策劃案(已修改)
2025-04-28 12:44 本頁面
【正文】 第一篇 項目概況一、項目基本情況及主要技術(shù)指標(biāo)： 本案坐落：“金橋灣”位于合肥新站區(qū)臨泉路和張洼路交界處，距離市中心約3公里，規(guī)劃總建筑面積40853m2。該地塊地形平坦屬組團級居住區(qū)，規(guī)劃共建一幢多層住宅，三幢小高層住宅及一幢18層高層組成。小區(qū)主入口設(shè)于臨泉路，在西側(cè)設(shè)一次入口，由于地塊較小，小區(qū)車行，人行均從主入口出入，但劃分人行和車行分隔。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：1) 規(guī)劃情況l 建筑用地面積13850M2l l 住宅建筑面積38227M2l 公建及綜合樓：5800㎡l l 建筑密度: ％l %l 總居住戶數(shù)370戶l 停車位145個（其中地下停車位122），小區(qū)基本呈倒三角布局，地下車庫集中設(shè)置于中央花園廣場之下2) 建筑分期l 地塊分基本二期建設(shè)，南部4號樓為一期， 5號樓為二期，會所設(shè)于二期。全期預(yù)計于2005年年底交房。l 一期住宅由一幢多層、三幢小高層建筑組成，層數(shù)由11層不等，（不含頂層復(fù)式上層），共有178個住宅單位（含頂層復(fù)式），詳細情況見表1。216。 開發(fā)一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%，4房比例也相當(dāng)大，%以上，但4居面積偏大。216。 2房面積范圍75—；3房室面積范圍106－120M2；。棟號項目二房三房四房合計建面1樓套數(shù)3612483972面積范圍751062樓套數(shù)2222面積范圍3樓套數(shù)222244面積范圍1204樓套數(shù)6464面積范圍－總計套數(shù)1223422178面積范圍75－106－120套數(shù)比例％％％表1－1 金橋灣4號樓戶型分析l 二期住宅為一座高層建筑，總建筑面積82314M2，約有192個單位。全部為2房，共計192套。216。 開發(fā)二期基本是2房和3房。216。 2房面積為93M2。棟號項目二房三房四房合計建面5樓套數(shù)19219217856面積范圍93總計套數(shù)19219217856面積范圍93套數(shù)比例100％表1－2 金橋灣5號樓戶型分析l 商業(yè)配套用房面積5800M2，其中綜合樓3174M2，公建2626M2。二、優(yōu)劣勢分析：市場層面： 大環(huán)境分析（優(yōu)勢、劣勢）優(yōu)勢：1. 新站區(qū)為合肥的房產(chǎn)熱點新興區(qū)域，市民對于區(qū)位的認知度和接受度較高；。2. 地處合肥市新站綜合試驗開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰臨泉路，東接張洼路，距合肥新火車站僅3公里之遙；3. 小區(qū)周邊居住環(huán)境良好，基本上無污染環(huán)境；4. 小區(qū)附近臨泉路中段新站管委會新建的人民公園及地標(biāo)性建筑物“勝利廣場”，無形當(dāng)中增加了小區(qū)外圍的自然景觀，提交人均綠化擁有率；5. 本案距離火車站、汽車站較近，出行方便。人流量較大的地方必然會帶動整個市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，各種大中型批發(fā)市場相繼登陸，形成了成熟的商貿(mào)集散地；6. 小區(qū)周邊道路情況良好，主干道臨泉路正在擴建中，對未來城市交通暢流預(yù)留了空間；臨泉路打通后商業(yè)價值的構(gòu)造將成為項目利潤增長點；7. 新站綜合試驗開發(fā)區(qū)是縣市政形象發(fā)展區(qū)域，不久的將來即成為城市化交流的樞紐。劣勢：1. 合肥市目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，人均收入偏低；2. 今年整個市場經(jīng)濟蕭條，導(dǎo)致小半年糧食、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品價格上升，必須增加家庭額外支出，影響其他項目的消費量；3. 168。地塊位于新站試驗開發(fā)區(qū)，屬于熱點新興區(qū)域的不成熟地塊。4. 目前臨泉路尚未打通，同時項目沿臨泉路橫向公交網(wǎng)絡(luò)缺乏；5. 項目周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差，商業(yè)及生活配套檔次不高且相對缺乏；6. 小區(qū)周邊攤點小販、修理廠繁多，會有噪音、垃圾、閑雜人員等對小區(qū)不利的因素；7. 小區(qū)離火車站、汽車站距離較近，外來人員與車輛比較混雜；8. 本地塊處于張洼路附近，其周邊生活配套尚不完善，且短時間不會全部到位；9. 周邊有尚未確定規(guī)劃用途的土地，有可能會有不利的生活機能出現(xiàn)；10. 市區(qū)內(nèi)樓盤平均價格普遍不高，（單價2100－2600元/m2）易分流本項目的客源；11. 今年下半年待建樓盤較多，會分流大量本案的客源，同時新站區(qū)中心完善的生活配套對新購房產(chǎn)吸引力較大；12. 合肥市房地產(chǎn)消費目前處于基本飽和的狀態(tài)，商品房空置率比去年同期增高；13. 本地居民與發(fā)達地區(qū)交流較少，對房地產(chǎn)市場的去勢及變化不了解，接受新興事務(wù)的時間較長；14. 銀行對房地產(chǎn)項目貸款的發(fā)放開始嚴格管理，容易造成前期項目
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