【正文】 無(wú)錫北塘區(qū)金山北工業(yè)園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 謹(jǐn)呈：無(wú)錫市北塘區(qū)人民政府 A021GW080527020 20220918 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 項(xiàng)目研究工作的階段劃分 中期 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 終期 提交終稿 2022/07/22 2022/08/21 工作 最終成果 ?項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析和價(jià)值判斷 ?項(xiàng)目定位研究 ?項(xiàng)目物業(yè)配比研究 ?成功案例借鑒 ?提交整體報(bào)告（終稿） ?根據(jù)客戶(hù)建議深化研究，完善報(bào)告 ?項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ?項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目發(fā)展方向 與案例研究 ?用地比例分配與案例研究 前期 市場(chǎng)調(diào)研和溝通 ?區(qū)域（無(wú)錫、北塘及周邊區(qū)域）宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 ?政府官員、專(zhuān)家及貴司中高層領(lǐng)導(dǎo) ?目標(biāo)客戶(hù)訪談 ?地塊的了解和分析 ?市場(chǎng)情況的分析 ?項(xiàng)目方向的初步判斷 2022/08/01 2022/09/18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 在過(guò)去的一個(gè)多月里，世聯(lián)專(zhuān)案組針對(duì)項(xiàng)目涉及不同的層面進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作 工作內(nèi)容 項(xiàng)目本體 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)集群 收集的數(shù)據(jù) ?項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)人口狀況 ……… ?無(wú)錫及北塘區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)數(shù)據(jù) ?區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)數(shù)據(jù) ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù) ?無(wú)錫及北塘區(qū)總體規(guī)劃 ………… ?世界成功老工業(yè)區(qū)改造相關(guān)數(shù)據(jù) ?國(guó)內(nèi)外老工業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)數(shù)據(jù) ?長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù) ………… 進(jìn)行的訪談 ?北塘區(qū)政府的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ?金山北工業(yè)園管委會(huì) ?政府相關(guān)部門(mén)：無(wú)錫市經(jīng)貿(mào)委、科技局、外經(jīng)貿(mào)、惠山區(qū)和錫山區(qū)政府 ?專(zhuān)業(yè)人士：萊鋼公司經(jīng)理等 ?工業(yè)園區(qū)：新區(qū)土地儲(chǔ)備中心主任、汽配城專(zhuān)業(yè)人士 ………… ?世聯(lián)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)研究專(zhuān)家 進(jìn)行的分析 ?用地現(xiàn)狀分析 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)人口分析 ?用地資源及交通分析 ?可利用土地分析 ?區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀分析 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 ?城市經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條分析 ?區(qū)域規(guī)劃分析 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條分析 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析 4 世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的理解是：提升產(chǎn)業(yè)活力和帶動(dòng)人氣；在成本的一定投入下，保證資金回收和政府稅收。 長(zhǎng)三角 北塘區(qū) ? 改變工業(yè)集中區(qū)不園不村的面貌，實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)業(yè)升級(jí)，有利于招商引資。 ?減少政府的投入，實(shí)現(xiàn)資金平衡，增加政府稅收。 ?通過(guò)招商或合作開(kāi)發(fā)，實(shí)行多期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，平衡投入與產(chǎn)出的關(guān)系。 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 金山北工業(yè)園 項(xiàng)目目標(biāo)解析 5 本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述： 項(xiàng)目使命分析 Part2 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項(xiàng)目定位分析 Part4 項(xiàng)目本體分析 Part1 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目發(fā)展瓶頸 項(xiàng)目核心問(wèn)題 報(bào)告結(jié)構(gòu) 6 無(wú)錫屬于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心，制造業(yè)和民營(yíng)資本發(fā)達(dá)的二線城市，地理位臵和市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)越。 ? 2022年長(zhǎng)三角總體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定良好的發(fā)展勢(shì)頭 ,地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元 ,占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的 %。平均增幅達(dá)到 % ； ? 無(wú)錫位于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈 核心部位 ，距離上海及南京都市圈均在 2小時(shí)車(chē)程范圍內(nèi)； ? 無(wú)錫市為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市，主要產(chǎn)業(yè)為制造業(yè)，特別是 “ 冶金、機(jī)械、化工 ” 三大產(chǎn)業(yè)，占工業(yè)總產(chǎn)值的 49%； ? 資本構(gòu)成以民營(yíng)自本為主，其次是國(guó)營(yíng)資本和外資； 資料來(lái)源：無(wú)錫國(guó)土規(guī)劃局 南京都市圈 上海都市圈 錫常泰都市圈 蘇錫常都市圈 城市層級(jí) 7 ?無(wú)錫的 GDP規(guī)模超過(guò)常州，但遠(yuǎn)落后于蘇州； ?無(wú)錫在利用外資上 ,略高于無(wú)錫，但蘇州利用外資比常州和無(wú)錫的總和還要多，處于絕對(duì)領(lǐng)先的地位； ?蘇錫常三個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大體上差別不大，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是 以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ， 占到60%左右的比例； ?其中無(wú)錫的第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高于常州，卻落后于蘇州。其中：第一第二產(chǎn)業(yè)所占比重都處于下降的狀態(tài)，其中第三產(chǎn)業(yè)在小幅緩緩上升，上升速度 蘇州 無(wú)錫 常州 ； 在 GDP規(guī)模、利用外資情況以及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值等方面，無(wú)錫超過(guò)常州，但與蘇州有一定的差距，處于蘇錫常都市圈的中間位臵。 2022年蘇錫常利用外資情況 城市 協(xié)議注冊(cè)外資 (億美元 ) 實(shí)際利用外資 (億美元 ) 常州 無(wú)錫 蘇州 2022年蘇錫常都市圈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 城市層級(jí) 8 ?北塘是近代無(wú)錫 民族工商業(yè)的發(fā)祥地 之一，歷史上是重要的水利碼頭，是 “ 蘇南模式 ”的重要發(fā)源地。 ?2022年北塘區(qū) GDP總量處于無(wú)錫市三個(gè)老城區(qū)的末位，與無(wú)錫各個(gè)區(qū)相比來(lái)說(shuō)也處于末端。 ?北塘區(qū)近年發(fā)展一方面受到區(qū)域產(chǎn)業(yè)落后，污染嚴(yán)重，城市管理水平差的影響，另一方面無(wú)錫市“城市南進(jìn)、產(chǎn)業(yè)北移”政策使北塘區(qū)面臨重大的產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力 。 項(xiàng)目所在的北塘區(qū)，屬于無(wú)錫市沒(méi)落的老城區(qū)，面臨“城市南進(jìn)，工業(yè)北移”政策帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力。 城市南進(jìn) 產(chǎn)業(yè)北移 無(wú)錫市各區(qū) 2022年 GDP比較（億元） 城中三區(qū) 區(qū)域?qū)蛹?jí) 9 項(xiàng)目北臨京杭運(yùn)河、西與錢(qián)橋工業(yè)園交接，南靠 312國(guó)道。具有良好的交通通達(dá)性和較好的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 本案 市中心 山北 錢(qián)橋 洛社 無(wú)錫市制造業(yè)的集中地：主要是冶金、機(jī)械、紡織三大行業(yè) ?金山北工業(yè)園區(qū)近鄰惠山的錢(qián)橋工業(yè)園區(qū)和洛社工業(yè)園區(qū) ?錢(qián)橋工業(yè)園區(qū) ： 主要是發(fā)展冶金、紡織、電子等傳統(tǒng)制造業(yè)，具有較好的產(chǎn)業(yè)聚集性。 ?洛社工業(yè)園區(qū)： 主要是發(fā)展機(jī)械產(chǎn)業(yè)，還有紡織印染、精細(xì)化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集群。 ?金山北與臨近兩工業(yè)園在一定程度是 競(jìng)合關(guān)系 ，既相互補(bǔ)充又相互競(jìng)爭(zhēng)，共同形成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)圈。 ?運(yùn)河： 京杭運(yùn)河和錫澄運(yùn)河，到達(dá)全國(guó)各地。 ?國(guó)道： 項(xiàng)目經(jīng)過(guò) 312國(guó)道，及規(guī)劃中的外環(huán)路通往南京和上海 ?高速公路： 2公里至錫宜高速，并經(jīng)滬寧高速、錫澄高速直達(dá)上海、南京、蘇北 ?鐵路： 臨近高速鐵路、新長(zhǎng)鐵路等 ?河道： 緊鄰四級(jí)（即將改為三級(jí)）運(yùn)河京杭 上海 浙江 宜興 蘇北 南京 區(qū)域?qū)蛹?jí) 10 項(xiàng)目地塊平整，但有較多的高壓線。 項(xiàng)目交通較好，但周邊環(huán)境較差，且生活設(shè)施配套等缺乏。 錢(qián)皋路 在建 國(guó)聯(lián)金屬材料貿(mào)易市場(chǎng) 商品房 居民 變電所 京杭運(yùn)河 貨運(yùn)二路 B區(qū) A區(qū) 農(nóng)田 地塊層級(jí) 312國(guó)道 安臵房 A區(qū)：共 1500畝。主要是工業(yè)集中地。 B區(qū)：共 1500畝。拆遷后可用地約 944畝 11 A、 B分區(qū)： A區(qū)主要為工業(yè)集中區(qū)； B區(qū)主要為居民房和農(nóng)地。區(qū)內(nèi)物業(yè)雜亂，整體檔次低，缺乏整體性。 ?A區(qū)： ?總量約為 1500畝 ?現(xiàn)已 無(wú)可用凈地 。主要是工業(yè)集中區(qū)，以冶金加工企業(yè)數(shù)占50%，包含化工、紡織等企，職工宿舍和物流貿(mào)易企業(yè)。 ?B區(qū)： ?總量約為 1500畝，凈地量約1300畝 ?可用凈地較多 。主要是居民房和農(nóng)地，含鎮(zhèn)商業(yè)中心 ?與惠山的錢(qián)橋和洛社交界， 地塊邊界復(fù)雜，缺乏整體性 ?園區(qū)里分布著村，村里有工廠 ?商業(yè)配套方面： ?酒店： A區(qū)有鑫福苑和積金兩家酒店，檔次均較低 ?商業(yè)： 上海如意、恒光等便利超市，居民自設(shè)的雜貨店 ?銀行： 僅江蘇銀行一家 地塊層級(jí) 工業(yè)用地 住宅 行政用地 學(xué)校 酒店 加油站 停車(chē)場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè) 村辦工廠 （在建） 河流 耕地 錢(qián) 橋 鎮(zhèn) （農(nóng)民房及耕地） 商品房及安臵房 國(guó)聯(lián) 變電所 12 二線城市、老城區(qū)邊緣；交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；傳統(tǒng)工業(yè)集中區(qū)；整體檔次低，環(huán)境差，缺乏配套和人氣。 項(xiàng)目屬性 1 5 4 3 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市 老城區(qū)的邊緣地帶 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中區(qū) 區(qū)域形象差，缺乏人氣 良好的交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目屬性界定 13 本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述： 項(xiàng)目使命分析 Part2 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項(xiàng)目定位分析 Part4 項(xiàng)目本體分析 Part1 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目發(fā)展瓶頸 項(xiàng)目核心問(wèn)題 報(bào)告結(jié)構(gòu) 14 歷史遺留問(wèn)題 本項(xiàng)目在發(fā)展工業(yè)集中區(qū)的過(guò)程中，缺少整體規(guī)劃，導(dǎo)致園區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，環(huán)境差，缺乏人氣。 ?金山北工業(yè)園是在 “ 蘇南模式 ” 下發(fā)展的，山北鎮(zhèn)借助交通條件和周邊傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展冶金的初加工，成為一批零散的 小企業(yè)云集的園區(qū) 。 ?2022年園區(qū)初步形成，當(dāng)時(shí) A區(qū)規(guī)劃中包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)金融、教育科研等功能。 ?2022年對(duì) A和 B區(qū)的規(guī)劃，已經(jīng)有很大變化，基本上是工業(yè)用地，含少量的物流和配套用地。 ?現(xiàn)狀主要為廠房和居民房，說(shuō)明園區(qū)現(xiàn)主要是 中小型企業(yè)集中區(qū) ， 生活和商業(yè)配套缺乏 。 2022年 2022年 缺乏合理規(guī)劃 園區(qū)發(fā)展緩慢 ?企業(yè)數(shù)量： 園區(qū)從 2022年開(kāi)始建立以來(lái)，共有 93家企業(yè)，外加一些貿(mào)易倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，總數(shù)不超過(guò) 130家?；旧鲜堑透郊又档闹圃旒庸きh(huán)節(jié)。 ?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)： 07年 111月份，一百多家企業(yè)，園區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值僅 , 園區(qū)環(huán)境差 ?物業(yè)雜亂： 園區(qū)作為工業(yè)集中區(qū)，工業(yè)廠房區(qū)、居民、農(nóng)地等自然分布。形成不園，不村的狀態(tài)。 ?配套： 園區(qū)酒店、餐飲等設(shè)施不足，缺乏商業(yè)氛圍和人氣。 15 產(chǎn)業(yè)問(wèn)題 本項(xiàng)目作為老城區(qū)的老工業(yè)集中區(qū)，產(chǎn)業(yè)集中于低附加值的制造加工環(huán)節(jié)、缺乏優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè)，也未形成產(chǎn)業(yè)鏈。 ?從現(xiàn)有企業(yè)名單分析，可以看出園區(qū)的企業(yè)基本集中在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，主要是金屬加工，占比43%，而新型工業(yè)企業(yè)數(shù)量少。電子企業(yè)僅三家。 ?從產(chǎn)業(yè)鏈上分析，主要是制造加工型企業(yè)，占比 %，僅少量的倉(cāng)儲(chǔ)貿(mào)易型企業(yè)， 產(chǎn)業(yè)整體檔次低 。 ?產(chǎn)業(yè)層次低： 低附加值的傳統(tǒng)制造業(yè)，比如冶金、紡織、機(jī)械。技術(shù)含量低，產(chǎn)值少。 ?企業(yè)規(guī)模?。?在各行業(yè)里，基本上缺乏龍頭企業(yè)，屬于中小型企業(yè)集聚區(qū) ?缺乏產(chǎn)業(yè)鏈： 園區(qū)企業(yè)基本是加工制造環(huán)節(jié)，缺乏產(chǎn)業(yè)鏈前后端，研發(fā)和展示營(yíng)銷(xiāo)缺乏。也造成整體環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)效益低等問(wèn)題 16 從現(xiàn)狀上看，本項(xiàng)目主要是廠房和居民區(qū)，物業(yè)雜亂，密度較高，拆遷處臵較難。 圖例說(shuō)明 工業(yè)用地 耕地 住宅 行政用地 學(xué)校 酒店 加油站 停車(chē)場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè) 河流 村辦工廠 （在建） 拆遷問(wèn)題 錢(qián) 橋 鎮(zhèn) （農(nóng)民房及耕地） 商品房及安臵房 國(guó)聯(lián) 變電所 17 按照國(guó)家及地方政府的拆遷管理辦法，以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞焦浪悴疬w成本。 按照國(guó)家和地方政府政策，結(jié)合園區(qū)的具體狀況，本項(xiàng)目的拆賠主要考慮一下幾點(diǎn) ： ?居住用地，按照房屋的建筑面積計(jì)算，以單價(jià) 4000元 /㎡ 補(bǔ)償： ?耕地征用費(fèi)按照 20萬(wàn) /畝 的標(biāo)準(zhǔn)支付； ?工業(yè)用房以 2022元 /㎡ 的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。 ?居民安臵房的造價(jià)； ?居民裝修費(fèi)用補(bǔ)償； ?耕地征用補(bǔ)償 ?廠房拆遷補(bǔ)償 ?停產(chǎn)停業(yè)損失； ?特等設(shè)備補(bǔ)償 綜合以上因素，本項(xiàng)目采用以下拆賠標(biāo)準(zhǔn) ： 說(shuō)明：以上拆賠價(jià)格是保守估算，實(shí)際拆賠價(jià)格可適當(dāng)降低 拆遷問(wèn)題 錢(qián) 橋 鎮(zhèn) （民房及耕地 ） 商品房及安臵房 國(guó)聯(lián) 變電所 居民 994戶(hù)， 工商企業(yè) 23家 居民 535戶(hù)， 工商企業(yè) 91家 B區(qū) A區(qū) 18 根據(jù)現(xiàn)有拆遷標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目拆遷難度大，拆遷成本高，需政府投入資金高。 拆遷問(wèn)題 注：耕地征用成本為 20萬(wàn) /畝；居民房拆遷成本 4000元 /㎡ ； 工商業(yè)用房按土地屬性給予補(bǔ)償，一般為 2022元 /㎡ 桔黃色部分按照 拆遷成本 征地成本 1700萬(wàn) 可建設(shè)用地 折合 /畝 拆遷成本 ， 征地成本 6636萬(wàn)， 可建設(shè)用地 地塊成本 /畝 拆遷成本 , 征地成本 2703萬(wàn)， 可建設(shè)用地為 362畝地塊成本 /畝 拆遷本 可建設(shè)用地 折合 /畝 拆遷成本約為 可建設(shè)用地約 折合 /畝 以居民房、耕地為主 廠房為主 廠房為主 居民房為主 拆遷成本 可建設(shè)用地 350畝 折合 /畝 A區(qū)平均征地成本為 117萬(wàn) /畝 B區(qū)平均征地成本為 90萬(wàn) /畝 金山北工業(yè)